一、四環(huán)內(nèi)商品房動(dòng)輒上萬 小產(chǎn)權(quán)房叫停兜著圈子賣

本版撰文/本報(bào)記者 楚貴峰的價(jià)格多為2500元-4000元/平方米之間，僅為四環(huán)內(nèi)動(dòng)輒上萬元每平方米的商品房價(jià)格的25%-30%，價(jià)格低廉，非常誘人。6月25日，市國土資源局局長安家盛表示，北京將在全市范圍內(nèi)調(diào)查所謂 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán) 、 小產(chǎn)權(quán) 等違規(guī)土地開發(fā)建設(shè)，違規(guī)開發(fā)的 小產(chǎn)權(quán) 、 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán) 房一律停建停售。有分析認(rèn)為，由于目前的商品房房價(jià)過高，迫使購房者把目光轉(zhuǎn)移到手續(xù)不全、但價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房上。購房者對(duì)低價(jià)房旺盛的需求，也刺激了京郊農(nóng)村在集體土地上大量開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房牟利。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該如何處置《每日經(jīng)濟(jì)新聞》評(píng)論員葉檀認(rèn)為，堵不如疏。現(xiàn)狀 小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格低賣得火 賣得歡，買得更歡 似乎成為當(dāng)下北京小產(chǎn)權(quán)房交易的真實(shí)寫照。盡管建設(shè)部、市建委發(fā)布 購房風(fēng)險(xiǎn)提示 指出， 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán) 、 小產(chǎn)權(quán) ，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。但小產(chǎn)權(quán)房的銷量卻是有增無減，一天能賣出幾十套。據(jù) 鏈家地產(chǎn)(鏈家地產(chǎn)博客|鏈家地產(chǎn)新聞) 統(tǒng)計(jì)資料分析，小產(chǎn)權(quán)房主要集中在房山、通州、順義、懷柔、密云等遠(yuǎn)縣，房價(jià)多為2500元-4000元/平方米之間，僅為四環(huán)內(nèi)動(dòng)輒上萬元每平方米的商品房價(jià)格的25%-30%，價(jià)格低廉，非常誘人。據(jù) 鏈家地產(chǎn) 門頭溝、順義、門店的信息，今年前四個(gè)月，以上區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)房成交量起碼比去年同期上漲了兩成以上，而且是隨著價(jià)格的高漲而逐步活躍。中大恒基(中大恒基博客|中大恒基新聞)不動(dòng)產(chǎn)營銷市場研究中心曾對(duì)京城400余個(gè)在售樓盤進(jìn)行調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，目前本市在售的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目約占市場總量的18%，大約有70多個(gè)。這些小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目95%分布在通州、順義、密云等遠(yuǎn)縣。小產(chǎn)權(quán)樓盤大多由村、鎮(zhèn)開發(fā)，由于省去了大量土地成本和開發(fā)稅費(fèi)，因此成本較低，售價(jià)僅為同區(qū)域普通商品房的40%-60%。相比北京平均萬元以上的房價(jià)，這些小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目以價(jià)格低廉吸引了諸多購房者。對(duì)于購房風(fēng)險(xiǎn)，購買了小產(chǎn)權(quán)房的 業(yè)主 們也很看得開。小產(chǎn)權(quán)房 通州太玉園 (論壇 像冊(cè) 戶型)的居民們?cè)谡搲斜硎緯?huì) 照住不誤 、 總建筑面積230萬平方米的大社區(qū)，不可能說拆就拆 。 槍打出頭鳥。 一小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)說。像太玉園這樣建筑面積超大的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，已經(jīng)被看作小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目出路的晴雨表，因?yàn)?這么大的項(xiàng)目都沒事兒，其他小項(xiàng)目也不會(huì)有什么危險(xiǎn) 。叫停 小產(chǎn)權(quán)房兜著圈子賣6月25日，北京市國土資源局局長安家盛表示，北京將在全市范圍內(nèi)調(diào)查所謂 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán) 、 小產(chǎn)權(quán) 等違規(guī)土地開發(fā)建設(shè)，違規(guī)開發(fā)的 小產(chǎn)權(quán) 、 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán) 房一律停建停售。不僅非法介入的開發(fā)商要受到制裁，對(duì)相關(guān)的村集體組織也要進(jìn)行處理。對(duì)于那些已經(jīng)形成了一定規(guī)模的房子，由于涉及的市民較多，具體的處理政策還得進(jìn)一步研究、細(xì)化。6月27日，北京市國土資源局執(zhí)法大隊(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，本市18區(qū)縣正在對(duì)違規(guī)開發(fā)的 小產(chǎn)權(quán) 、 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán) 房進(jìn)行調(diào)查摸底。依據(jù)《關(guān)于對(duì)全市占用農(nóng)村集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)情況的調(diào)查工作方案》，市國土資源局、市農(nóng)委、市發(fā)改委、市監(jiān)察局、市規(guī)委、市建委、市工商局、市法制辦、市政府政策研究辦公室共9部門進(jìn)行聯(lián)合調(diào)查。《方案》要求各區(qū)縣政府要采取必要措施，對(duì)違法違規(guī)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目確保做到停工停售，并制止濫發(fā)廣告等違法行為。據(jù)介紹，此次調(diào)查將涉及2003年以來建成和在建的所有在集體土地上建設(shè)的住宅項(xiàng)目。調(diào)查完畢后，對(duì) 小產(chǎn)權(quán) 、 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán) 房的具體處理辦法將上報(bào)市政府審批。所謂小產(chǎn)權(quán)，是指購買在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社或村經(jīng)濟(jì)合作社的機(jī)構(gòu)制作頒發(fā)權(quán)屬證書。 用于建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的屬于建設(shè)用地，按規(guī)定只有村里的農(nóng)民才能購買，連鄰村的人都沒資格購買，更別說城里人了。 安家盛說。

二、小產(chǎn)權(quán)樓是怎么樣

小產(chǎn)權(quán)理論上是不可以買賣的，甚至有的人正是因?yàn)閮r(jià)格便宜才選購小產(chǎn)權(quán)。但是小產(chǎn)權(quán)房存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，如果購房者購買了，會(huì)對(duì)之后的居住有很大影響。購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢？

1、不能貸款不能過戶由于土地性質(zhì)的原因，小產(chǎn)權(quán)只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理。如果購房者買了小產(chǎn)權(quán)房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協(xié)議而已，沒有房產(chǎn)證。

2、易出問題維權(quán)難如果購房者選購了小產(chǎn)權(quán)房，并和開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房，那么可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會(huì)面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。

3、物業(yè)和其它權(quán)益得不到保障一般而言，小產(chǎn)權(quán)的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式，因此物業(yè)服務(wù)得不到保障。除此之外，購房者在購得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，無法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。

一、小產(chǎn)權(quán)房屋有什么特征

小產(chǎn)權(quán)房屋建房的土地是農(nóng)村集體的土地，有村級(jí)集體土地或者村民小組的土地，其中有農(nóng)民的宅基地，有未轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的耕地、荒地、甚至其中還有基本農(nóng)田：這種建房用地未經(jīng)過縣級(jí)人民政府國土部門批準(zhǔn)出讓，不能取得土地使用證，是現(xiàn)行法律明文禁止的行為。

小產(chǎn)權(quán)房屋建房未經(jīng)縣級(jí)規(guī)劃部門審批，未報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門辦理登記手續(xù)的，不能取得國家承認(rèn)的房屋所有權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房屋以鄉(xiāng)鎮(zhèn)的政府或某機(jī)構(gòu)的名義印制并蓋章的小產(chǎn)權(quán)證，發(fā)給購房戶作為房產(chǎn)證明，在某鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)承認(rèn)，但不具有法律效力，不受國家法律保護(hù)。

二、小產(chǎn)權(quán)房能買賣嗎

首先應(yīng)當(dāng)明確小產(chǎn)權(quán)房有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。違反《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此，并非只要是小產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑。

非法的不能購買，那合法的是否可以購買和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對(duì)宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

三、記者發(fā)現(xiàn)：部分小產(chǎn)權(quán)房樓盤明停暗售

在本市全面叫停鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)樓盤的時(shí)候，本報(bào)記者分頭對(duì)我市分布在東、南、西、北四個(gè)不同方位的數(shù)十個(gè)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)樓盤進(jìn)行了走訪和電話訪問。走訪中記者了解到，通州前段時(shí)間曝光率較高的一些鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)樓盤，要么銷售熱線已是空號(hào)，要么已經(jīng)售罄。另據(jù)透露，近期有10多個(gè)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目來電要求撤下項(xiàng)目在網(wǎng)上的相關(guān)信息。但是，近郊的房山和遠(yuǎn)郊的懷柔，還有不少鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房在 頂風(fēng)作案 ，部分在售樓盤明停暗售，甚至有的已建成樓盤借機(jī)漲價(jià)。發(fā)現(xiàn)1已建成樓盤要借機(jī)漲價(jià)上周，記者在走訪位于房山琉璃河的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)樓盤依瀾曉鎮(zhèn)時(shí)，銷售中心空無1人。銷售小姐告訴記者，今年一月開盤銷售的房屋非常暢銷，已經(jīng)售罄，均價(jià)在2400元／平方米左右。她指著一座已經(jīng)竣工的樓盤說，再開盤銷售的就是這棟已經(jīng)竣工的樓盤了，銷售人員神秘地說，由于某種原因，該樓盤的開盤時(shí)間可能拖后到七八月，而開盤價(jià)每平方米有可能上漲100元到200元左右。她熱情地招呼記者說，如果看好了位置和樓盤，就留下聯(lián)系方式，她將在開盤時(shí)及時(shí)通知記者。記者隨后咨詢了佑民雅居等同類型鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)樓盤，銷售人員均表示，已經(jīng)開盤的樓盤都已經(jīng)銷售一空，沒有剩余空房。而得知記者有意購買時(shí)，銷售人員都熱情地邀請(qǐng)記者留下聯(lián)系方式。但對(duì)于開盤時(shí)價(jià)格是否會(huì)上揚(yáng)，售樓人員有的保守地表示無可奉告，有的則表示由于商品房房價(jià)漲幅大，鄉(xiāng)產(chǎn)房被全面叫停，讓已經(jīng)竣工等待銷售的鄉(xiāng)產(chǎn)房成了名副其實(shí)的限量供應(yīng)、奇貨可居，再度開盤時(shí)候，有可能有所上漲。提醒鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)建設(shè)部新聞發(fā)言人提醒，城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。因?yàn)椋壳暗囊膊辉试S在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。所以，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán) 、 小產(chǎn)權(quán) ，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。發(fā)現(xiàn)2部分在售樓盤明停暗售在鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房被叫停的第二天，記者以購房者身份者撥打了燕趙莊園的售樓電話，接電話的人告訴記者房子早就不賣了。但是，當(dāng)記者來到燕趙莊園時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)這里有兩幢沒有蓋好的六層小樓，多名工人還在工地上緊張地忙碌著。經(jīng)記者核實(shí)，這兩幢小樓確實(shí)是燕趙莊園。隨后記者又詢問了一位工地的人，她告訴記者現(xiàn)在每天都會(huì)有人來看房，房子也賣得一直不錯(cuò)。在一位自稱是負(fù)責(zé)該小區(qū)的工作人員帶領(lǐng)下，記者來到了離小樓不遠(yuǎn)的售樓處。令記者感到意外的是，該小區(qū)的售樓處卻大門緊鎖，里面空無一人。當(dāng)記者問到售樓處為何沒人時(shí)，這位工作人員表示售樓處現(xiàn)在良鄉(xiāng)辦公，基本上每天都會(huì)拉著一批人來看房。隨后，記者見到了這位開發(fā)商的負(fù)責(zé)人，當(dāng)記者表示給售樓處打過電話，售樓處稱房子不賣時(shí)，這位負(fù)責(zé)人笑著說： 他們以為你是搞調(diào)查的，所以說房子不賣了。 提醒本市調(diào)查違規(guī) 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán) 市國土局局長安家盛近日透露，在局部調(diào)查的基礎(chǔ)上，市近日已經(jīng)開始進(jìn)行全面調(diào)查。對(duì)于違規(guī)開發(fā)的 小產(chǎn)權(quán) 、 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán) 房一律停建停售。不僅非法介入的開發(fā)商要受到制裁，相關(guān)的村集體組織也要進(jìn)行處理。對(duì)于那些已經(jīng)形成了一定規(guī)模的房子，由于涉及的市民較多，具體的處理政策還得進(jìn)一步研究、細(xì)化。發(fā)現(xiàn)3鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)也打 投資 牌上周，記者來到了位于房山的觀景溪緣別墅項(xiàng)目現(xiàn)場。在售樓中心，記者僅看到一位自稱是負(fù)責(zé)人的男士。而在記者停留的半個(gè)小時(shí)內(nèi)，沒有一人前來咨詢。該負(fù)責(zé)人告訴記者，有不少人買這里的別墅就是為了度周末，平時(shí)根本不會(huì)來。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)也可以買賣，只不過不能貸款而已。等過幾年不想要了，價(jià)格也漲上去了，一轉(zhuǎn)手少則幾萬、多的沒準(zhǔn)能掙個(gè)十幾萬呢。

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來源：頭條-四環(huán)內(nèi)商品房動(dòng)輒上萬 小產(chǎn)權(quán)房叫停兜著圈子賣，