(一)解讀主體

主體是首當(dāng)其沖的問題?？傮w而言，拆遷協(xié)議是一份雙務(wù)平等合同，適用《民法典》和《民法典》的相關(guān)規(guī)定，自然會(huì)有合同雙方當(dāng)事人。如果是政府負(fù)責(zé)拆遷，那甲方一般是拆遷的政府;如果是開發(fā)商負(fù)責(zé)拆遷，甲方則是開發(fā)商的公司。

現(xiàn)實(shí)生活中，無論是政府還是開發(fā)商負(fù)責(zé)拆遷，一般都會(huì)為此項(xiàng)目成立專門的拆遷公司，由該公司為法人，承擔(dān)所有的責(zé)任。因此，拆遷協(xié)議中的甲方一般為某某經(jīng)濟(jì)投資開發(fā)公司。

拆遷協(xié)議的乙方則是被拆遷人。被拆遷人應(yīng)當(dāng)是宅基地使用權(quán)人，也就是宅基地使用權(quán)證上所登記的人。假若沒有宅基地使用權(quán)證，那拆遷協(xié)議上的乙方也應(yīng)該是被拆遷房屋的戶主本人。

(二)解讀戶口

就北京而言，現(xiàn)有的拆遷主要是針對農(nóng)村新改造的拆遷，對象基本上為農(nóng)民。在這樣的拆遷中，農(nóng)村戶口之所以重要，主要是關(guān)系到拆遷款的發(fā)放對象問題。因此，在拆遷款中對于地的補(bǔ)償，一般只會(huì)給農(nóng)村戶口的被拆遷人，即宅基地的使用人。如果是已經(jīng)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口的居住人，只能拿到拆遷補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)中屬于實(shí)際居住人的部分。如果參與被拆遷房屋建設(shè)的，對于拆遷房屋的重置成新價(jià)及裝修、附屬物補(bǔ)償部分也可以享受一定補(bǔ)償份額

(三)解讀拆遷補(bǔ)償款

拆遷補(bǔ)償款一般分為二部分：一是房屋拆遷補(bǔ)償款，二是拆遷補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)款。以下我們將分開解讀：

房屋拆遷補(bǔ)償款，顧名思義是對房屋的補(bǔ)償。事實(shí)上，這部分的補(bǔ)償主要是二個(gè)方面：一是給宅基地的錢，稱為區(qū)位補(bǔ)償款。這是拆遷補(bǔ)償中最大頭的部分，一般要占到整體拆遷補(bǔ)償?shù)囊话胱笥医痤~。另一個(gè)是給房屋和裝修的錢，稱為房屋重置成新價(jià)和裝修、附屬物補(bǔ)償。這部分是專門針對地上物的補(bǔ)償，也是針對房屋所有權(quán)人的補(bǔ)償。正如第二點(diǎn)所述，如果參與了建房，就能享受這部分的補(bǔ)償。

拆遷補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)款，這部分主要針對實(shí)際居住人而發(fā)放的補(bǔ)償。包括：搬家補(bǔ)助費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)、工程配合獎(jiǎng)、以及大病補(bǔ)助等費(fèi)用。這部分的補(bǔ)助一般是按人頭計(jì)算的，對于戶口沒有過多的要求，只要能證明在被拆遷房屋中實(shí)際居住就可以享受這部分補(bǔ)償。

除開上述兩部分費(fèi)用外，拆遷公司還會(huì)根據(jù)拆遷的具體情況發(fā)放周轉(zhuǎn)費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)以及回遷樓延遲交樓費(fèi)等其它費(fèi)用，這些費(fèi)用一般以補(bǔ)償協(xié)議的方式與被拆遷人簽訂，而不會(huì)列舉在主拆遷協(xié)議中。

(四)解讀拆遷補(bǔ)償方式

現(xiàn)行的拆遷補(bǔ)償方式主要有二種：一是貨幣補(bǔ)償，一是回遷樓補(bǔ)償。實(shí)踐中，拆遷公司一般都會(huì)給被拆遷人以安置面積補(bǔ)償。安置面積的計(jì)算有二種方式：一是按被拆遷戶的人頭平均計(jì)算，例如：一戶中被拆遷安置對象有五人，每人享有50平方米的安置面積，即此戶共享有250平方米的安置面積，可按安置價(jià)格購買250平方米的回遷樓。二是按被拆遷房屋的實(shí)際面積計(jì)算。例如：被拆遷戶房屋實(shí)際面積為432平方米，那該戶被拆遷人可按安置價(jià)格購買432平方米的回遷樓。

如果被拆遷人選擇回遷樓補(bǔ)償方式，會(huì)分開簽署二份協(xié)議。一份是貨幣補(bǔ)償協(xié)議，即被拆遷人因?yàn)樽约曳课荼徊鸪@得的總體金錢補(bǔ)償。另一份是房屋購買協(xié)議，即被拆遷人與回遷樓開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同?；剡w樓的購房款一般是被拆遷人在拿到總體拆遷款后，再單獨(dú)交納。通常情況下，被拆遷人可以自行選擇回遷樓的套數(shù)及每套房屋的具體面積，但總體面積不能超過安置面積。如有少量超過安置面積的，則不能享受安置價(jià)的優(yōu)惠，會(huì)要求按市場價(jià)來購買超過的面積。

如果被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)脑?，通常只?huì)有一份拆遷協(xié)議。對于被拆遷人所放棄的安置面積，拆遷公司會(huì)另行發(fā)放棄樓款以示補(bǔ)償。

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內(nèi)容審核：楊建峰律師

來源：臨律-解讀拆遷協(xié)議，