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20萬(wàn)拆遷補(bǔ)償很“正常”,一般拆遷還能到手20萬(wàn)嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-07-27 21:31:06
作者：
圣運(yùn)律師
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20萬(wàn)拆遷補(bǔ)償很“正常”，每平米超20萬(wàn)元的拆遷補(bǔ)償要求，看起來(lái)似乎離譜，但是它其實(shí)也“正常”，現(xiàn)行拆遷制度未能給開(kāi)發(fā)商和居民創(chuàng)造平等博弈的條件，導(dǎo)致雙方對(duì)峙加劇，雙方的博弈逐漸偏離正常規(guī)則約束的范圍，心理都開(kāi)始扭曲。北京朝陽(yáng)門(mén)橋西南側(cè)的

20萬(wàn)拆遷補(bǔ)償很“正常”,一般拆遷還能到手20萬(wàn)嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、20萬(wàn)拆遷補(bǔ)償很“正常”

每平米超20萬(wàn)元的拆遷補(bǔ)償要求，看起來(lái)似乎離譜，但是它其實(shí)也“正常”，現(xiàn)行拆遷制度未能給開(kāi)發(fā)商和居民創(chuàng)造平等博弈的條件，導(dǎo)致雙方對(duì)峙加劇，雙方的博弈逐漸偏離正常規(guī)則約束的范圍，心理都開(kāi)始扭曲。北京朝陽(yáng)門(mén)橋西南側(cè)的危舊房改造區(qū)內(nèi)，有3戶居民一直堅(jiān)守而未搬離。其中一戶居民提出的補(bǔ)償要求，折合每平米超20萬(wàn)元（《京華時(shí)報(bào)》6月15日）。這樣的要求，將拆遷的內(nèi)在邏輯清楚地暴露出來(lái)。拆遷的本質(zhì)是政府征收土地，只不過(guò)這一點(diǎn)被開(kāi)發(fā)商或拆遷公司直接與拆遷戶打交道的表面事實(shí)遮蔽起來(lái)。通過(guò)這一事實(shí)我們看到，拆遷企業(yè)只是開(kāi)發(fā)商雇的專業(yè)企業(yè)，拆遷企業(yè)之所以與拆遷戶打交道，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商已經(jīng)從政府那里購(gòu)買(mǎi)了相關(guān)地塊之建設(shè)用地使用權(quán)。因而，拆遷戶所得到的補(bǔ)償，本質(zhì)上是其出讓土地權(quán)利而獲得的價(jià)款。既然拆遷是土地征收，則按照法律，征收就應(yīng)當(dāng)遵循公共利益原則。但根據(jù)新聞報(bào)道提供的有限的信息，似乎可以確定：本案所涉及的建設(shè)項(xiàng)目———朝陽(yáng)門(mén)SOHO———與法律所說(shuō)之“公共利益”，沒(méi)有任何關(guān)系。它是一個(gè)純粹的商業(yè)項(xiàng)目，盡管該項(xiàng)目今年被列入北京市重點(diǎn)工程之一，但它也仍然只是一個(gè)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目，而不是公共利益項(xiàng)目。既然它是商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，那按照常理，當(dāng)初本來(lái)就應(yīng)當(dāng)讓開(kāi)發(fā)商與被拆遷對(duì)象進(jìn)行商業(yè)性談判，政府僅充當(dāng)公正的仲裁者。但很不幸，過(guò)去若干年的幾乎所有商業(yè)性項(xiàng)目，都采取了征收土地這樣一種訴諸國(guó)家終極性權(quán)力的手段，“公共利益”被無(wú)限度地?cái)U(kuò)大解釋。本案所涉地塊運(yùn)用征收手段來(lái)獲得土地，似乎就不合理。但因?yàn)樗捎昧苏魇帐侄危裕_(kāi)發(fā)企業(yè)最初給拆遷戶的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也就相當(dāng)?shù)氐汀１景干婕暗囊粦羧思覔碛?間私房，建筑面積42.1平方米，按照政府針對(duì)危改房屋的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，僅可獲得安置三居室一套或貨幣補(bǔ)償36萬(wàn)元，平均每平方米不到八千元。任何一個(gè)具有正常理智與情感的人都會(huì)發(fā)現(xiàn)，這樣的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是十分離譜的。根據(jù)記者提供的信息，目前朝陽(yáng)門(mén)周邊二手房的均價(jià)是2萬(wàn)元/平米，那么42平方米房屋的價(jià)值就在80萬(wàn)元。不過(guò)，每平方米2萬(wàn)元只是公寓樓房的價(jià)格，而該戶人家的面積是土地的實(shí)有面積。當(dāng)然，具有正常理智的人同樣會(huì)承認(rèn)，該戶人家的要求確實(shí)有些過(guò)了。但很顯然，開(kāi)發(fā)商、拆遷企業(yè)最初向拆遷戶所提供的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也完全忽視了這些房屋所占用之土地的市場(chǎng)價(jià)值。事實(shí)上，即便是開(kāi)發(fā)企業(yè)也發(fā)現(xiàn)，按照政府公布的《辦法》確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償拆遷戶，在現(xiàn)實(shí)中根本行不通。所以拆遷企業(yè)從一開(kāi)始就突破了政府文件的規(guī)定，提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)榉駝t就沒(méi)人出讓土地。也就是說(shuō)，在拆遷過(guò)程中，先是開(kāi)發(fā)企業(yè)不合理的壓價(jià)在先。因此，拆遷戶感覺(jué)自己沒(méi)有受到公正對(duì)待，而且，政府與開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)系，也令拆遷戶對(duì)拆遷者持不信任心態(tài)。為了維護(hù)自己的權(quán)益，拆遷戶被迫采用各種策略提高要價(jià)。這些策略五花八門(mén)。在這樣的過(guò)程中，必然出現(xiàn)一種局面：遵守規(guī)定的人反而吃虧，不遵守規(guī)定的人倒能獲得利益。這一點(diǎn)，對(duì)拆遷雙方同樣適用。就像本案中拆遷戶和拆遷企業(yè)言論所表明的，隨著雙方對(duì)峙加劇，雙方的博弈逐漸偏離正常規(guī)則約束的范圍，心理都開(kāi)始扭曲。現(xiàn)實(shí)中，比較極端的結(jié)局則是，拆遷戶漫天要價(jià)，拆遷企業(yè)非法使用暴力。問(wèn)題出在有關(guān)拆遷制度上。這個(gè)制度從一開(kāi)始就沒(méi)有把意欲獲得土地的一方與占有土地的一方置于平等的位置，由此形成了一個(gè)雙方心態(tài)、行為不斷趨向激化的正反饋過(guò)程。關(guān)于本案，筆者期望拆遷雙方都能恢復(fù)理性，達(dá)成妥協(xié)。政府則應(yīng)當(dāng)反思拆遷制度，讓權(quán)力退出商業(yè)用地的具體交易過(guò)程，從而給交易創(chuàng)造一個(gè)理性的制度和心理環(huán)境。

二、拆遷補(bǔ)償多少

法律分析:

根據(jù)最新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村草土房每平方米補(bǔ)償1900元；磚瓦房每平方米補(bǔ)償2400元；兩層以上樓房每平方米補(bǔ)償3300元；異地安置的每戶給予2萬(wàn)元的補(bǔ)償費(fèi)用。各地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)有所差異，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以咨詢當(dāng)?shù)卣?

法律依據(jù):

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的，應(yīng)當(dāng)開(kāi)展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見(jiàn)。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說(shuō)明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。

三、一般拆遷還能到手20萬(wàn)嗎

1、拆遷賠償是指拆遷人對(duì)被拆除房屋的所有人，依照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定給予的賠償。

2、拆遷賠償?shù)姆绞剑梢詫?shí)行貨幣賠償?shù)取?

3、拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)：房屋拆遷貨幣補(bǔ)償＝合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格＋房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額。

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（1）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（3）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

一、拆遷補(bǔ)償協(xié)議有哪些？

拆遷補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)視拆遷補(bǔ)償方式不同而不同。對(duì)于實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模瑓f(xié)議中應(yīng)主要載明補(bǔ)償金額、搬遷期限；對(duì)于實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，協(xié)議主要載明安置用房的結(jié)構(gòu)、面積和地點(diǎn)、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限。總體來(lái)說(shuō)，補(bǔ)償協(xié)議包含的內(nèi)容主要是：

1、拆遷補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限；

2、安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點(diǎn)；

3、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)支付方式和期限；

4、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限；

5、搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；

6、違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決的方式；

7、當(dāng)事人約定的其他條款。

二、拆遷程序一般需要多久？

拆遷最快在205天左右。具體情況具體分析。

拆遷現(xiàn)在被稱為征用，調(diào)查和評(píng)估房屋拆除計(jì)劃的時(shí)間不計(jì)。從市人民政府作出征收決定之日起，一般在五個(gè)工作日內(nèi)發(fā)布征收通知。公告一般根據(jù)征收范圍的大小規(guī)定期限。一般政府規(guī)定三個(gè)月（實(shí)際上三個(gè)月是不夠的，政府約三個(gè)月才可以提早進(jìn)入行政程序）。三個(gè)月后，如果在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)沒(méi)有達(dá)成協(xié)議，則進(jìn)入第二程序。政府可以決定為某個(gè)家庭收取賠償金。作出決定后，可以在60天內(nèi)申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以在90天內(nèi)申請(qǐng)行政訴訟。不服行政復(fù)議的，可以在十五日內(nèi)提起行政訴訟。不接受初審法院裁決的，可以在15天內(nèi)向上一級(jí)法院提出上訴。在法院命令生效后，收稅員在發(fā)出超過(guò)十天的催復(fù)通知后，可向法院申請(qǐng)批準(zhǔn)強(qiáng)制搬遷。

政府目前明確規(guī)定了補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、安置人口、安置地區(qū)、安置地點(diǎn)、安置水平、過(guò)渡安置形式、期限和違約責(zé)任。

1、經(jīng)調(diào)查核實(shí)拆遷人已獲得征地批準(zhǔn)，必須先到派出所和房管站登記征地范圍內(nèi)的常住人口，以及整個(gè)房地產(chǎn)情況，根據(jù)形式逐一登記，并對(duì)拆遷人員進(jìn)行大量查核。成立一個(gè)拆遷小組。所有拆遷人員逐戶參觀，全面宣傳聯(lián)系，了解拆遷拆遷的安置愿望。

2、根據(jù)調(diào)查核實(shí)情況和國(guó)家、地方有關(guān)拆遷的法律、法規(guī)，制定拆遷規(guī)劃、拆遷方案，確定拆遷時(shí)間、拆遷步驟和拆遷形式。申請(qǐng)拆遷安置的人持有國(guó)家有關(guān)批準(zhǔn)文件、拆遷規(guī)劃和拆遷規(guī)劃，并向當(dāng)?shù)夭疬w主管部門(mén)提出申請(qǐng)。申請(qǐng)被批準(zhǔn)并收到拆遷許可后，可以進(jìn)行拆遷。

3、拆遷許可一經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)放，拆遷主管機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)公布拆遷人、拆遷范圍和拆遷期限等情況，同時(shí)，宣傳和解釋房屋的拆除。

4、在公告規(guī)定的期限內(nèi)簽訂協(xié)議，拆遷人與拆遷人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地區(qū)有關(guān)安置補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，自愿有償簽訂協(xié)議。協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明賠償方式和數(shù)額、搬遷的區(qū)域和地點(diǎn)、搬遷的過(guò)渡方式和時(shí)限以及違約責(zé)任等。協(xié)議經(jīng)雙方同意，可送交主管機(jī)關(guān)辦理拆遷手續(xù)，備案，并經(jīng)公證機(jī)關(guān)辦理公證，移送被拆遷人后，拆遷人應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的拆遷范圍和期限內(nèi)，及時(shí)進(jìn)行拆遷。