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置業顧問洗客犯法嘛？,客戶起訴置業顧問有用嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-07-23 20:09:03
作者：
圣運律師
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置業顧問洗客犯法嘛？，違法。在實踐中置業顧問違法的行為是非常多的，如一房多賣、銷售不符合條件的房屋、不履行告知的義務等。置業顧問為客戶提供的是居間服務，簽訂購房合同的，客戶需要支付居間費用。一、合同無效的認定原則無效合同作為典型的私法行為，

置業顧問洗客犯法嘛？,客戶起訴置業顧問有用嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、置業顧問洗客犯法嘛？

違法。在實踐中置業顧問違法的行為是非常多的，如一房多賣、銷售不符合條件的房屋、不履行告知的義務等。置業顧問為客戶提供的是居間服務，簽訂購房合同的，客戶需要支付居間費用。

一、合同無效的認定原則

無效合同作為典型的私法行為，合同必須在公權許可的限度內實施，無效合同就是國家公權干預的結果。所謂無效合同，是指已成立，因欠缺法定有效要件，在法律上確定地當然自始不發生法律效力的合同。這里的不發生法律效力，是指不發生該合同當事人所追求的法律效果。國家公權不應當過分干預私法下的行為，因此，認定合同無效應當完全在法律規定的范圍內進行，主要原則如下：

(1)不非(違)法即合法有效原則。法國法認為“如不能認定不是無效，可以認定有效”，此規則可以作為我國的立法和司法的借鑒。只有法律、行政法規明確規定合同違反某強制性規定無效，合同才能被認定為無效，否則，一概不無效，此即所謂“法不設責即豁免”。對于一份已經成立的合同，只要合同中不存在阻卻合法有效的法定事由，該合同就應依法認定為有效。這樣既統一了合同效力認定的標準，也充分尊重了合同當事人的意愿，同時也縮小了無效合同的范圍，鼓勵了交易，不僅在法學理論上而且在司法實踐中都是可行的。

(2)慎重對待地方性法規、行政規章的強制性規定。

(3)認定合同無效一般應以當事人請求為前提，法官不要輕易主動地去認定和宣告。要求他人作為或不作為的權利，該請求權為實體法上的請求權，在法院作出合同無效的認定之前，該合同應該是有效的。除非合同必然無效，法官一般推定有效。只有當當事人一方向法院提出認定合同無效的請求或主張時，法院才能確認合同無效。但如果合同損害了國家、集體或者社會公共利益的，由于缺乏合同無效的請求權主體，所以允許法院主動認定其無效。這并不是說法院對任何合同都可以主動干預其效力，而是由于請求權主體缺位而造成的。除損害國家、集體或者第三人利益、社會公共利益外，法院不要主動地去認定和宣告合同無效，這樣既尊重了當事人的意愿，也達到了穩定交易關系和鼓勵交易的目的。

(4)法官要慎重行使民事行為效力的釋明權。在司法實踐中如當事人未主張合同無效，則合同無效的確認是法官裁量的結果。鑒于合同的有效或無效對案件的處理迥異，故法官在依照最高法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第三十五條第一款之規定，行使民事行為效力釋明權時需格外小心。筆者以為，除非明顯違反法律、行政法規的強制性規定導致合同無效，法官以不釋明為宜，因為在此情況下認定合同無效是法官自由心證的結果，對此一二審法院及不同法官之間的認識會有所不同，這就可能會導致案件處理結果不同。

(5)認定無效合同啟動司法程序和啟動行政處罰程序的區別。有些強制性規范如果當事人予以違反，有可能會因此而受到行政處罰甚至刑事制裁，但并非不一定會承擔民事責任，對此法院可建議行政機關處理而不必主動確認合同無效;只有合同一方當事人違反了會影響其民事行為及責任的強制性規范時，法院才能對其作出相應的認定。

法律依據：

《商品房銷售管理辦法》第三十六條

未取得營業執照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產開發經營管理條例》的規定處罰。

第三十九條在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十三條房地產中介服務機構代理銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

二、被置業顧問欺騙怎么辦

法律主觀：

到了自己中意的樓盤，但置業顧問的連珠炮讓很多買房新手們暈頭轉向。這時更需保持冷靜！因為置業顧問都是=受過專業培訓的，不暈才怪。此時，購房者為了搞清楚樓盤情況，務必向置業顧問問清這些問題，資料一定要詳查：很多置業顧問對樓盤的優勢和遠景規劃大肆宣傳，缺陷和不足則往往一筆帶過，因此您在與置業顧問交流時一定要小心謹慎，千萬不要讓對方發現你是個“菜鳥”，否則你將處于被坑或被忽悠的被動局面，至少最真實、最劃算的信息你可能會錯過！下面這幾個問題，就能讓置業顧問不敢對你掉以輕心：高手問公攤不問面積在售樓處詢問房屋的面積時，菜鳥的問法直截了當：房子有多大？而高手則重點詢問套內面積大小及得房率多少。高手問差價不問價格菜鳥一般詢問看中房子的價格，而內行會多方打聽不同朝向、不同樓層房子的差價和原因。在三家營銷中心發現，售樓員不會主動告訴你房子的差價，需要自己“層層深入”細細打聽。高手問拿地時間而不用使用年限菜鳥們都知道有個土地使用年限，住宅一般為70年，公寓一般為40年，但是內行們要問的更深一點，例如“土地是否被囤積？囤積了多少年？”了解實際擁有的土地使用年限。高手私下考察而不問配套規劃一般的購房者看中一套房子，會問周邊的配套規劃情況，這一點菜鳥和高手都一樣，但是高手們不僅僅聽置業顧問的吹噓，還會私下里在周圍查看是否屬實。現有配套，一定要去體驗一番的。高手問物業歸屬而不問物業費菜鳥一般會問物業管理費多少？售樓員可能直接跟你說※※元/_每月。但是內行則會問：“這個是第一年促銷的費用，還是一直這個價？”，而且一定要問“物業公司是跟你們一起的還是外聘的？”這點很重要。一般來說，開發商自家的物業會相對較好，出了問題維權也相對容易。內行愛看總平面圖菜鳥一般會圍著房子的戶型圖仔細看。內行一般拿起總平面圖（一層樓每套房的布置）看看，看窗戶前是對著外面的世界還是對著一面墻。另外樓間距、樓道的空間大小也很大程度決定日后的居住體驗，因此可以看看樓棟分布圖和樓層總平面設計圖。購房者各方面基本信息都了解，置業顧問會帶大家去看樣板間，而樣板間一般都做的好看，如果連樣板間都看不上眼，還指望你買他的房子啊！一般開發商會把樣板間建在一塊空地上或者樓棟中間，周圍毫無遮擋，肯定采光好，再加上精裝修，豪華家具一擺，一切看上去妥妥的。但是內行會直接看毛坯房，而且是不同時段去看，這樣才能真正了解房子到底好不好，不排除有的品牌開發商會直接帶顧客看樣板間和毛坯房。內行看規劃圖不注重沙盤圖菜鳥看沙盤模型做得很漂亮，綠化多、樓間距大、景觀美等等，要知道雖然是按照一定比例做的，但是難免夸張。因此，沙盤只能夠做為了解大概位置的參考，不能完全信任。內行要看就看設計規劃圖（報紙那么大張的，用藍色墨水打印的那種）。你想知道具體的規劃，那么一定要看規劃圖！在規劃圖上你可以清晰的看見停車位、垃圾庫、變電站等的分布，一般是經過備案后定稿的，開發商會上面的尺寸、物體修建，更改機會很小，能夠為你選取樓棟和樓層提

三、客戶起訴置業顧問有用嗎

1、這些售房部的置業顧問當然有管理他們的經理,可以直接向經理投訴。2、如果不能解決,可以繼續向上反映,向開發商和老板進行投訴,畢竟客戶就是上帝,應該可以起到一部分的作用。3、如果以上方法不管用的話,可以向房產部門進行投訴。房產部門是保護購房者權益組織,向他們投訴是比較直接有效的一種方法,有關部門也會及時處理,維護購房者的權益。4、如果實在不滿意為您服務的置業顧問,可以和負責人要求換一個置業顧問,這也是比較直截了當的一個方法。哪些情況可以投訴售房部置業顧問1、對于很多人來說,感覺當然是態度問題。如果置業顧問的態度好的話,也會讓人心情愉悅,如果置業顧問的態度不好,甚至會與其發生爭執的話,那可以投訴,立刻停止使用該置業顧問,和負責人討論換掉這個置業顧問。2、一般的置業顧問應該要聽取客戶的意見,對客戶的問題要及時解決,如果只是敷衍了事,也可以投訴。3、職業顧問是一定要是對這個銷售資料十分的了解,如果說置業顧問一問三不知,那他的專業水平是很讓人擔心的,購買的房子的質量也不能有所保證,這是必須要投訴換一個置業顧問。4、對于每個置業顧問來說,最基本的原則是不能泄露客戶的資料,有不法的置業顧問利欲熏心會出賣客戶資料,這個當然要投訴。