一、企業(yè)拆遷矛盾如何有效避免

第一，明確公共利益所包含的基本內(nèi)容，防止渾水摸魚(yú)；

第二，即便為了公共利益也盡最大可能不損害私人利益；

第三，損害的私人利益最大誠(chéng)意予以補(bǔ)償；

第四，必須在復(fù)雜透明的公眾參與程序制約下實(shí)施；

第五，所有的權(quán)利都有公正救濟(jì)的途徑。

1，要盡可能把拆遷補(bǔ)償范圍都以法律的方式明確下來(lái)，并將所有該補(bǔ)償?shù)亩剂腥胙a(bǔ)償。補(bǔ)償除正常范圍，還應(yīng)當(dāng)包括樹(shù)木、石土、搬家租房，甚至周邊影響、預(yù)期損失等。

2，要有合適的補(bǔ)償計(jì)算公式。究竟補(bǔ)償多少為佳很難明確，給出一套細(xì)致的計(jì)算方法顯然對(duì)于各地都是適用的。中國(guó)各地都規(guī)定了自己的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，可從中選取較為合理的計(jì)算公式。

3，在房產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估上，可以引用第四方、第五方的評(píng)估。即拆遷方所邀請(qǐng)的第三方評(píng)估如不能令被拆遷人信任，被拆遷人可以邀請(qǐng)第四方進(jìn)行評(píng)估，如果評(píng)估差距巨大，處理爭(zhēng)議的法院可以再邀請(qǐng)一方進(jìn)行評(píng)估，并確定房產(chǎn)價(jià)值。

一、拆遷補(bǔ)償是否存在問(wèn)題

1、補(bǔ)償范圍是否有遺漏

拆遷律師總結(jié)出企業(yè)拆遷補(bǔ)償主要包括：土地房屋本身價(jià)值、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)用與損失和企業(yè)裝修附屬物的損失。除此之外，拆遷方可能也會(huì)對(duì)積極配合拆遷工作的企業(yè)設(shè)定一些獎(jiǎng)勵(lì)。具體獎(jiǎng)勵(lì)數(shù)額根據(jù)不同的項(xiàng)目實(shí)施意見(jiàn)決定；

2、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否公平合理

不同地方制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)有所不同；

3、企業(yè)預(yù)期利潤(rùn)

預(yù)期損失主要指根據(jù)往年的情況，企業(yè)可期待的利潤(rùn)。被拆遷企業(yè)應(yīng)當(dāng)出具相關(guān)資料，計(jì)算近幾年平均利潤(rùn)，以證明合理的投資收益回報(bào)，結(jié)合剩余經(jīng)營(yíng)期限，計(jì)算預(yù)期利潤(rùn)損失。

二、從法律角度應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題

1、評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由被拆遷人指定。這一點(diǎn)往往是最容易被忽視的，從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，自行選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)同政府私自選點(diǎn)的機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)果最多的相差一倍還多。

2、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。路永強(qiáng)律師在實(shí)際辦案過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，很多評(píng)估機(jī)構(gòu)是沒(méi)有對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評(píng)估的，這一項(xiàng)在整個(gè)企業(yè)拆遷補(bǔ)償結(jié)果中占有相當(dāng)大的比重，一般按照經(jīng)營(yíng)效益、營(yíng)業(yè)額、利潤(rùn)額等條件確定。

3、評(píng)估漏項(xiàng)。由于被拆遷的企業(yè)主不具有相關(guān)知識(shí)，在評(píng)估報(bào)告中漏項(xiàng)是最常見(jiàn)的問(wèn)題之一。比如上面拆遷階段中的abcd四項(xiàng)。

4、什么時(shí)候評(píng)估。有些地方政府在拆遷過(guò)程中，總是想先跟企業(yè)施壓，絕口不提評(píng)估事宜，也不出具征收決定和征收補(bǔ)償安置方案決定，這也是需要密切注意的違法行為。

二、如何有效避免企業(yè)拆遷矛盾

法律分析：為有效避免企業(yè)拆遷矛盾應(yīng)堅(jiān)持做到先補(bǔ)償后搬遷、先安置后拆遷，不隨意降低原有生活水平，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障；必須是拆一還一，拆遷補(bǔ)償價(jià)不低于房屋征收周邊市場(chǎng)價(jià)；不得進(jìn)行非法拆遷、不得停水停電逼遷。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

三、企業(yè)拆遷矛盾怎么有效避免

法律分析：要想避免企業(yè)拆遷矛盾那么就應(yīng)該在企業(yè)拆遷前做好準(zhǔn)備。在企業(yè)遇到拆遷時(shí)最好做好以下準(zhǔn)備：

1、整理企業(yè)財(cái)產(chǎn)清單。財(cái)產(chǎn)清單主要包括土地、房屋、設(shè)備等等，整理這個(gè)清單的主要目的，是讓我們做到心中有數(shù)，可以客觀評(píng)估企業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值。

2、準(zhǔn)備材料清單。材料清單主要有被拆遷企業(yè)土地、房屋相關(guān)的各種證件，企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、納稅憑證、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中簽訂的各種協(xié)議等等，這些材料已有的要保存好，列好清單，沒(méi)有但重要的應(yīng)盡量想辦法解決。

3、了解拆遷項(xiàng)目。很多企業(yè)經(jīng)營(yíng)者面對(duì)拆遷一頭霧水，對(duì)拆遷項(xiàng)目不了解，對(duì)拆遷方的進(jìn)度、補(bǔ)償態(tài)度等等知之甚少，拆遷主體是誰(shuí)，規(guī)劃的目的是什么等，只有了解項(xiàng)目，才能制定出相對(duì)的補(bǔ)償計(jì)劃。只有對(duì)自己的企業(yè)了如指掌，提前做好準(zhǔn)備才能避免產(chǎn)生矛盾，甚至在糾紛中也能爭(zhēng)取自己的合法權(quán)益。

法律依據(jù)：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第四條拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置;被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。

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內(nèi)容審核：鄧海鳳律師

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