一審法院審理后確認：，當事人的上訴請求及答辯理由：，乙拆遷公司在拆遷之前取得了拆遷許可證，并已經按照相關法規的規定張貼了公告，公告載明此次拆遷按照市政府16號令的規定執行，對拆遷戶回遷安置，在不愿選擇回遷安置或異地安置的情況下，經雙方協商，
乙拆遷公司在拆遷之前取得了拆遷許可證，并已經按照相關法規的規定張貼了公告，公告載明此次拆遷按照市政府16號令的規定執行，對拆遷戶回遷安置，在不愿選擇回遷安置或異地安置的情況下，經雙方協商，可以進行貨幣補償。在甲的房屋經過作價后，甲與乙拆遷公司簽訂了《a地改造貨幣補償協議》，甲自愿放棄了回遷安置房，對此，為甲的自愿行為，系其真實意思表示，現甲主張在拆遷當時，其原有房屋未按照規定的程序作價，導致其對房屋價值產生誤解，從而無法選擇產權調換的方式，因未提供相應證據，法院對此不予認定;現在雙方已經按照《a地改造貨幣補償協議》履行完畢的情況下，甲主張確認《a地改造貨幣補償協議》無效，依據不足，法院對其請求不予支持。
甲對原審法院判決不服，上訴至二審法院，上訴理由：根據現行拆遷法規規定，拆遷公司應對被拆遷房屋的所有權人實行貨幣補償、產權調換，或兩種方式結合的補償辦法，而拆遷公司應對房屋的使用權人實行安置。拆遷貨幣補償是對被拆遷人原有房屋的作價補償，該作價補償應由相關部門進行，而本案中甲的房屋是由誰進行的作價，甲并不知情，對于房屋作價結論是否公正無法得知，乙拆遷公司主張其經過相關部門作價，但始終未向甲提供相應的作價依據，在房屋價值無法確定的情況下，原審法院認定簽訂的貨幣補償協議是甲的真實意思表示，依據不足，拆遷補償協議存在欺詐，應認定為無效;乙拆遷公司對甲負有補償、安置的義務，乙拆遷公司對甲實行拆遷貨幣補償，是對甲原有房屋的補償，而其未按照現行《城市房屋拆遷管理辦法》的規定，對于甲今后的居住給予解決，故乙拆遷公司有義務對甲實行安置，現原審法院對此適用法律不當，對此應予以改判。上訴要求，依法改判確認甲與乙拆遷公司簽訂的《a地改造貨幣補償協議》無效;由乙拆遷公司對甲進行回遷安置。
乙拆遷公司辯稱，乙拆遷公司進行拆遷，完全符合本次拆遷適用的法律法規的規定。甲自愿選擇的貨幣補償方式，《a地改造貨幣補償協議》為甲真實意思表示，現甲反悔，法院不應支持其請求，原審法院認定雙方協議有效并無不當，甲上訴要求由乙拆遷公司對其安置，因甲已經選擇了貨幣補償，乙拆遷公司不再負有對其安置的義務，現二審法院應判決駁回甲的上訴請求。
四、二審法院的判決：
二審法院經審理后確認：乙拆遷公司經批準對本市西城區a地區進行拆遷。甲在拆遷范圍內有私有產權房屋一處，乙拆遷公司應按照此次拆遷執行的拆遷法規的規定，對甲進行補償貨幣補償或產權調換的方式。在拆除甲的房屋之前，乙拆遷公司應委托房地產管理部門設立的估價機構對甲的房屋進行價值評估，現依據房地產管理部門的評估報告，甲的房屋價值確定，甲收到評估報告，并未對評估程序及報告結論提出異議;甲主張乙拆遷公司在拆遷前未按照相關規定對其房屋進行價格評估，與事實不符。甲給乙拆遷公司出具了放棄安置房屋的《申請書》，同時甲與乙拆遷公司之間達成了《a地改造貨幣補償協議》，根據《a地改造貨幣補償協議》及《申請書》可以認定，甲選擇的是貨幣補償的形式，是甲的真實意思表示，《a地改造貨幣補償協議》和《申請書》應認定為有效。甲主張乙拆遷公司在拆遷時對其進行欺詐，依據不足。根據此次拆遷所適用的法規的規定，甲有權選擇貨幣補償、產權調換、以及二者相結合的方式，甲主張在其選擇了拆遷的貨幣補償之后，乙拆遷公司仍舊有義務對其進行安置，依據不足。對甲的上訴請求，法院不予支持。判決：駁回上訴，維持原判。
五、對本案的解析：
拆遷補償協議是否有效的一般認定方法。
拆遷補償協議中拆遷人與被拆遷人就拆遷安置補償事宜達成的民事協議。有效的民事協議受法律保護，無效的民事協議，不受法律保護。
無效民事協議是指，民事主體之間達成的協議因不符合國家法律的規定，經法律規定的機關確認后，其自訂立時起就沒有法律拘束力，拆遷協議的無效是指拆遷人與被拆遷人所達成的拆遷協議因其不符合有關法律規范的規定，經有關部門確認后，該協議自訂立時起就沒有法律拘束力。
根據我國《民法通則》的有關規定，結合房屋拆遷的行政法規、規章、拆遷地方性法規和地方性規章的規定，造成拆遷協議無效的情形主要有以下幾類：
1、不具備拆遷民事權利能力的拆遷人與被拆遷人訂立的拆遷協議無效;拆遷人與其他不在拆遷范圍內的當事人訂立的拆遷協議為無效。
2、被拆遷人是無民事行為能力人，或者被拆遷人是限制行為能力人，其與拆遷人對方所訂立的拆遷協議為無效。
3、代理人超越代理權限或者無代理權限所簽訂的拆遷協議無效。
4、拆遷協議違反法律法規規定，應認定為無效。
拆遷人和被拆遷人在協商拆遷安置補償事宜時，應當嚴格遵守國家法律法規的規定，對于違反國家法律法規規定的，依據《民法通則》第五十八條的規定，應當確認為無效的拆遷協議。違反法律法規規定的拆遷協議，主要包括形式和內容違反法律的規定兩類。拆遷人和被拆遷人所達成的拆遷協議的形式必須符合拆遷法律規范的規定。本次拆遷公告的時間在《城市房屋拆遷管理條例》的規定，2001年1開始施行，故本次拆遷應適用1991年的《城市房屋拆遷管理條例》。依據1991年《城市房屋拆遷管理條例》第十二條的規定，拆遷協議應當采用書面形式，對于拆除依法代管的房屋，當代管人是房屋拆遷主管部門的，拆遷安置和補償協議必須經公證機關公證。6月13日國務院發布的現行《城市房屋拆遷管理條例》第十三條的規定，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規定，就補償方式和補償金、安置用房面積和安置地點，搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議?？梢姡瑑纱尾疬w法規都規定，拆遷協議應當采用書面形式。
拆遷協議的內容違反國家法律法規規定，是指拆遷人和被拆遷人所簽訂的房屋拆遷協議的內容不符合拆遷法律規范和其他法律規范的規定。主要有以下八種情況：
(1)法律規定對于特定的房屋及其附屬物在拆遷時應當經過其他行政主管部門批準后房屋拆遷主管部門才能核發拆遷許可證的，該房屋及其附屬物的拆除未經有關主管部門批準，拆遷人和被拆遷人已經就拆遷安置和補償事宜達成一致意見并訂立房屋拆遷協議的。
(2)拆遷人和被拆遷人所達成的協議不符合有關批準文件的規定。
拆遷人拆除房屋及其附屬物應當嚴格按照房屋拆遷主管部門批準的拆遷范圍、拆遷期限、拆遷方案、拆遷計劃進行拆遷，如果拆遷人和被拆遷人所簽訂的拆遷協議不符合房屋拆遷主管部門和其他有關部門對于被拆除房屋及其附屬物的批準文件規定的，可以認定拆遷人和被拆遷人違反法律規定的行政管理秩序，該協議應當認定為無效。
(3)拆遷協議規定的拆遷補償形式和補償金額不符合拆遷法律法規規定的。我國拆遷法律規范規定的拆遷補償方式有三種，即產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合的方式。如果拆遷人與被拆遷人之間所訂立的拆遷協議規定對于被拆遷人采取其他補償方式的，這種協議規定的補償方式違反了拆遷行政法規對于拆遷補償的方式的規定，為無效。
(4)拆遷安置用房的面積和安置地點不符合拆遷法律法規的規定的。
(5)拆遷人和被拆遷人所訂立的拆遷協議確定的周轉過渡的有關規定與拆遷法律規范的規定不相符合的。
(6)拆遷協議是在房屋拆遷主管部門規定拆遷期限之外訂立的。根據本案爭議當時拆遷法規的規定，實施城市房屋拆遷不得超過經批準的拆遷范圍和經批準的拆遷期限。依據現行的《城市房屋拆遷管理條例》第九條的規定，拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。
(7)拆遷人與房屋拆遷范圍之外的當事人訂立房屋拆遷協議的，拆遷協議無效。
(8)拆遷協議的其他條款違反法律規定的。
5、拆遷當事人中一方以欺詐、脅迫等方式，使對方在違背真實意思表示的情況下所簽訂的拆遷協議無效。
依據《民法通則》第四條的規定，民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。拆遷人與被拆遷人在訂立拆遷協議的過程中，均應當尊重對方當事人的真實意思表示，一方當事人采取脅迫、欺詐或者乘人之危的情況下，使他方違背真實意思表示所訂立的拆遷協議，經人民法院或仲裁機構查明，應當確認為無效。本案中，某甲主張簽訂《a地改造貨幣補償協議》并非其真實意思表示，乙拆遷公司在簽訂協議時未告知某甲關于補償方式及被拆除房屋重置價格的真實情況，對其構成欺詐，則本案中審查重點是乙拆遷公司是否對某甲構成了欺詐。
欺詐是指拆遷人或被拆遷人故意告知對方虛假的情況、或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出違背真實意思表示的情況下訂立的拆遷協議。拆遷人對被拆遷人的欺詐主要包括兩方面：
(1)拆遷人故意告知被拆遷人有關事實的虛假情況或者隱瞞有關事實真相，使被拆遷人在違背真實意思表示的情況下訂立拆遷協議。
(2)拆遷人故意告知被拆遷人有關拆遷法律規范的虛假情況或者故意隱瞞有關拆遷法律規范的規定，使被拆遷人在對法律規范的錯誤認識的情況下作出違背其真實意思表示而訂立的拆遷協議。
拆遷人故意告知被拆遷人有關拆遷法律規范的虛假情況的一般表現為：
第一，拆遷人故意告知被拆遷人有關拆遷補償方式法律規定的虛假情況的。
第二，拆遷人故意告知被拆遷人有關產權調換價格法律規定的虛假情況的。
第三，拆遷人故意告知被拆遷人關于房屋重置價格作價程序法律規定的虛假情況的，拆遷人故意告知被拆遷人關于房屋重置價格法律規定的虛假情況的。
第四，拆遷人故意告知被拆遷人關于安置方面的法律規定的虛假情況的。
第五，拆遷人故意告知被拆遷人有關其他法律規定的虛假情況，致使被拆遷人在違背真實意思表示的情況下訂立房屋拆遷協議的，被拆遷人可以訴請有關部門認定協議無效。
本案中，如果乙拆遷公司已經履行了相關的告知義務，并且所作陳述均與事實及法律規定相符，則某甲主張欺詐依據不足。
6、以合法形式掩蓋非法目的的協議無效。
上述是對于拆遷補償協議是否有效的一般認定方法，無效協議的確認只能由人民法院或仲裁機構認定。
本案中，乙拆遷公司對甲所有房屋進行拆遷時，是否按照程序對甲原有房屋的重置價格按照規定進行評估，并告知甲真實情況，雙方簽訂的《a地改造貨幣補償協議》是否有效。
如果本案中乙拆遷公司告知甲有關拆遷法律規范的虛假情況的，對雙方簽訂的《a地改造貨幣補償協議》也應認定為無效。這主要包括上述五點乙拆遷公司不得違反的拆遷人故意告知被拆遷人有關拆遷法律規范的虛假情況的一般表現，針對本案尤其要審查乙拆遷公司是否故意告知被拆遷人拆遷補償形式及房屋重置價格作價程序及價格法律規定的虛假情況的。筆者認為，如果乙拆遷公司未按照規定告知某甲此次拆遷的補償形式或未按照規定程序對房屋的重置價格進行評估，則甲無法得知房屋重置價格的真實情況，在上述兩種情況下，均應視為乙拆遷公司故意告知甲關于房屋重置價格作價方面法律規定的虛假情況，《a地改造貨幣補償協議》應認定無效，所以審查甲享有所有權的房屋的補償標準也是本案審查的重點之一。
拆遷補償形式是指拆遷人依照有關法律法規的規定，在拆除被拆遷人房屋時給予被拆遷人補償的方法。本案中拆遷依據的北京市人民政府令(第16號)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》中第二十七條規定拆遷補償方式，由拆遷人與被拆遷人協商確定，可以貨幣補償，也可以房屋補償。本案中爭議焦點之一，是乙拆遷公司與甲簽訂的拆遷協議中采用的拆遷補償形式，是否符合當時的法規的規定?乙拆遷公司是否應給甲安置?
拆遷補償的對象從人的角度講，拆遷補償的對象是被拆除房屋及其附屬物的所有權人。到目前為止，國務院頒布過兩次《城市房屋拆遷管理條例》，在這兩次立法中的“被拆遷人”有所不同，1991年的《城市房屋拆遷管理條例》中的“被拆遷人”是指被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人)和被拆除房屋及其附屬物的使用人?，F行《城市房屋拆遷管理條例》中規定的“被拆遷人”，是指被拆除房屋的所有人。兩次拆遷法規規定的不同，導致被拆遷人的定義發生了很大的區別。
依據1991年的《城市房屋拆遷管理條例》第五條的規定，“拆遷人必須對被拆遷人給予補償和安置”;第十九條規定“拆遷人應當對被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人)，依照本條例的規定給予補償。第二十條規定，拆遷補償實行產權調換、作價補償，或者產權調換和作價補償相結合的形式。產權調換的面積按照所拆房屋的面積計算。作價補償的金額按照所拆房屋建筑面積的重置價格結合成新進行結算。”
而依據現行的《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條的規定“拆遷補償方式可以實行貨幣補償,也可以實行房屋產權調換”。
雖然在兩次立法中規定的“被拆遷人”不同，對于所有權人的補償方式也有所變更，但是從上述法規可知，我國拆遷補償的基本方式包括兩類，即貨幣補償和產權調換。被拆遷人有權選擇拆遷補償形式。
所謂“貨幣補償”，是指被拆遷人根據房地產評估確定的價格，要求拆遷人支付貨幣，自行到房地產市場購買居住房屋，這實際上就是，被拆遷人與拆遷人之間是一種現金補償的關系，拆遷人不提供實物住房，由被拆遷人自己解決。
所謂“房屋產權調換”，是指由拆遷人向被拆遷人提供住房，被拆遷人根據自己的實際需要和現有住房情況進行選擇，最后結算新舊房屋的差價。
在城市房屋拆遷補償制度中，貨幣補償的方式確實能更準確反映被拆遷房屋的實際價值，特別是在一些經濟比較發達的地區，采取這種方式更加普遍，貨幣補償方式使得被拆遷人自行調節住房標準、居住的地點以及適合自身條件的住房，從而滿足不同層次的被拆遷人的實際需求。同時，也可以加快拆遷速度，避免因安置房不落實，被拆遷人長期在外過渡的情況，從而減少糾紛。維護社會穩定。貨幣補償方式也有利于轉換住房機制，盤活房地產市場，笑話安置商品房，避免住宅房屋的重復建設，并簡化了房屋拆遷程序，增加了補償安置政策的透明度，有利于拆遷當事人對政府行政行為的監督。貨幣補償中合理的補償原則和標準，使城市中心區而你口向新區流動，降低中心區人口密度，有利于城市總體規劃，改善城市總體環境。
本案中,甲主張乙拆遷公司應當對其進行安置，依據1991年的《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條的規定:“拆遷人對應當安置的被拆除房屋的使用人，依照本條例的規定給予安置。安置用房不能一次解決的，應當在協議中明確過渡期限”。這是我國拆遷法規對于拆遷安置的規定，因此拆遷安置是指拆遷人依據拆遷法律法規的規定，將被拆除房屋的使用人安排到由拆遷人新建、購置或其他由拆遷人支配的房屋中居住或者使用，而將被拆遷人在拆遷范圍內所使用的房屋及其附屬物拆除的拆遷法律行為。
拆遷安置對象是被拆除房屋及其附屬物的使用權人，被拆遷人包括兩類，即被拆除房屋及其附屬物的所有權人和被拆除房屋及其附屬物的使用權人，依據1991年的《城市房屋拆遷管理條》，對所有權人要給予補償，對使用權人應當給予安置，也就是說，拆遷安置對象是被拆除房屋及其附屬物的使用權人。
在貨幣補償后，拆遷人不再另行撥付房屋給被拆遷人。本案的拆遷發生在是新的《城市房屋拆遷管理條例》發布之后，實施之前，故應適用舊的拆遷管理條例，本案中，甲要求適用新法規依據不足。原審法院對案件審理中適用的拆遷法規并無不當。而且無論適用哪次拆遷法規的規定，被拆遷人都不可能在拆遷人對其已完成了貨幣補償之后，再得到拆遷安置。
本案中，乙拆遷公司在拆遷時張貼了拆遷公告，作為被拆遷人甲有權選擇拆遷補償形式，甲也行使了這一選擇權。甲出具了《申請書》，表明其放棄回遷安置房屋，其選擇了簽訂貨幣補償的辦法，后甲與乙拆遷公司簽訂《a地改造貨幣補償協議》，以及甲按照協議領取補償款的行為，都應認定為甲選擇的必然結果。
拆遷補償標準是由城市房屋拆遷法規授權，當地房屋拆遷行政主管部門起草，城市人民政府批準頒布，專門用于房屋拆遷補償的依據。本案爭議的另一焦點是乙拆遷公司是否按照法律法規規定給被拆除房屋的重置價格進行估價，其補償標準是否符合法律法規的規定。
一般理論界認為房屋拆遷補償標準有以下幾種情況：一是政府認定批準房屋拆遷補償標準，表現為政府具體確定了房屋拆遷補償標準;二是拆遷人有權允許范圍內認定補償標準，也就是拆遷人愿意補償被拆遷人的標準;三是被拆遷人要求補償的標準，即被拆遷人要求補償的希望值;四是實際產生的補償標準，也就是拆遷人實際給予被拆遷人的補償數額。以上四種情況雖然相互影響，但最終的結果，應當符合政府制定的標準。拆遷補償標準的內容包括區位、用途、建筑面積、拆遷費用等。區位是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所(與市中心、商業區、政府機關)等的距離，周圍環境、景觀等。用途是指被拆遷房屋所有權證書上標明的用途，所有權證書上未標明的，以產權檔案中記錄的用途為準，產權檔案中未記明用途的，應以房屋的實際用途為準。
確定拆遷補償的標準的方法為房地產價格評估的辦法。根據本案拆遷當時的《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條的規定，拆除住宅房屋實行產權調換的，償還住宅房屋建筑面積與原房屋建筑面積的差價的結算部分，由各省、自治區、直轄市人民政府根據當地實際情況確定。根據1998年《北京市城市房屋拆遷管理辦法》的規定，對被拆遷人所有的房屋作價補償的，作價補償金額按照被拆遷人所有的房屋的建筑面積的重置價格結合成新結算。根據現行《城市房屋拆遷管理條例》的規定，貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。因此，無論何時，在拆遷的實踐中，確定被拆除房屋及其附屬物的重置價格是進行拆遷補償的關鍵因素，也是拆遷補償的第一步。
重置價格，是指按照當前的房屋生產條件和價格水平重新建造該類房屋所需要的全部費用的總和。
重置價格確定的原則依據《城市房地產管理法》的第三十條的規定：房地產價格的評估，應當遵循公平、公正、公開的原則。
重置價格的估價機構依據《城市房地產管理法》第六條規定，應該由房地產行政主管部門設立的價格評估機構承辦，房地產行政主管部門設立的價格評估機構應當指派取得估價師資格并經注冊的房地產估價師進行價格評估。依據1998年《北京市城市房屋拆遷管理辦法》四十四條的規定，對被拆除房屋的評估，由市或區、縣房地局認定的評估機構進行。評估機構對被拆除房屋進行評估，應當通知被拆除房屋所有人到場，被拆除房屋所有人應當予以配合。被拆除房屋所有人或者其委托人不到場或者不予配合的，評估機構也可以進行評估。
重置價格的確定程序，根據《城市房地產市場估價管理暫行辦法》的規定，房地產管理部門設立的價格評估機構進行拆遷房屋的重置價格評估，應當遵循以下程序：
1、由拆遷人向房地產管理部門設立的估價機構提出估價申請。
2、房地產管理部門設立的估價機構接到拆遷人的估價申請后，應當對其申請進行審查，經審查符合有關規定的，應當受理拆遷人的估價申請，并指派注冊房地產估價師承辦;對于不符合有關規定的，應當告知拆遷人補齊手續后予以受理，或者決定不予受理，并告知拆遷人理由。
3、現場勘驗估價。房地產估價機構受理拆遷人的估價申請后，應當指派不少于二人的估價人員(應當是注冊房地產估價師)承辦。估價師接受指派后，應當依法制定估價方案，到房屋及其附屬物所在地進行現場勘察，核對各項數據和有關資料，并做好被評估房屋的各種記錄。如果估價師發現被評估的房屋與實際情況不符的，應當即使核查房屋檔案，對房屋的所有權人進行詢問，并將勘察結果記錄在案。
4、綜合作業。房地產估價師在進行現場勘察評估后，應當按照擬定的估價方案，結合有關資料，并依據國家法律法規的規定進行綜合作業，全面分析，提出估價結果。
5、房地產估價師作出估價結果后，由房地產估價機構在估價結果書上加蓋印章，并制作若干副本，并書面送達給當事人以及有關部門。
6、拆遷人或者被拆遷人在接到估價結果后，對估價機構作出的估價結果有異議的，可以在受到估價結果書之日起十五日內，向原估價機構申請復核。
從上述論證可知，本案中甲在乙拆遷公司委托北京市西城區房地產評估部門所作的評估報告上簽署了意見，在接到該評估報告后，至簽訂拆遷協議之前，未提出異議，對此，為甲對乙拆遷公司所作房屋的評估結果的認可。后甲在訴訟中主張乙拆遷公司對其隱瞞了被拆除房屋的重置價格，并對其構成欺詐，顯然沒有事實依據。
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內容投稿：梁春凱
內容審核：郭建煒律師
來源：頭條-廠房征收補償案例，征收廠房補償標準2020年
