合肥回遷房小區的回遷房怎么出售?,合肥回遷房小區的回遷房怎么出售,合肥回遷房一般分為有產權、無產權兩種。有產權的又分為大產權、小產權，或叫全部產權、部分產權。對于擁有全部產權且已辦了產權證的回遷房在買賣時，購買者只需要查驗房屋所有權證、產權
合肥回遷房一般分為有產權、無產權兩種。有產權的又分為大產權、小產權，或叫全部產權、部分產權。對于擁有全部產權且已辦了產權證的回遷房在買賣時，購買者只需要查驗房屋所有權證、產權所有人身份證明便可進行交易。部分產權一般是指土地為劃撥，未交納土地出讓金的。對于擁有部分產權的，暫不宜購買。
如果確實想要，可以在協議書中約定，在辦理回遷房的產權過戶手續時，將由買受人補交土地出讓金。另外，在和賣房者簽定合同的時候可以訂立附期限的合同，以產權過戶為合同生效條件及全部付款條件，也可以與賣方協商將購房款辦理提存公證，待該房屋取得房屋所有權證并辦理過戶手續后，由公證處向出賣方支付。在這里須注意的是：回遷房買賣時，買方除要求賣方提供回遷協議及其身份證明外，同時要注意該房是否有共有人，共有人是否同意，是否被抵押等。有人問因急需住房，又無其他合適的房源可買，對已看中確實想要但又無證的回遷房，能否有其他的變通方式，使其既可買房，又能盡量避免日后發生糾紛。
一、二手房買賣過戶大概要多久
二手房辦理產權過戶，一般在15-30個工作日。
整個辦理流程可以概括為以下五個環節：
1、簽約。如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買賣雙方簽訂(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋；
2、核查。買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易；
3、交稅。買賣雙方按國家規定交納相關稅費，稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。目前主要包括：個人所得稅、營業稅、契稅、印花稅、房屋交易管理費、產權登記費等；
4、登記辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證；
5、對貸款的買房人來說，在與賣方簽訂完房屋買賣合同后還要買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發放；
6、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
合肥回遷房一般分為有產權、無產權兩種。有產權的又分為大產權、小產權，或叫全部產權、部分產權。對于擁有全部產權且已辦了產權證的回遷房在買賣時，購買者只需要查驗房屋所有權證、產權所有人身份證明便可進行交易。部分產權一般是指土地為劃撥，未交納土地出讓金的。對于擁有部分產權的，暫不宜購買。
如果確實想要，可以在協議書中約定，在辦理回遷房的產權過戶手續時，將由買受人補交土地出讓金。另外，在和賣房者簽定合同的時候可以訂立附期限的合同，以產權過戶為合同生效條件及全部付款條件，也可以與賣方協商將購房款辦理提存公證，待該房屋取得房屋所有權證并辦理過戶手續后，由公證處向出賣方支付。在這里須注意的是：回遷房買賣時，買方除要求賣方提供回遷協議及其身份證明外，同時要注意該房是否有共有人，共有人是否同意，是否被抵押等。有人問因急需住房，又無其他合適的房源可買，對已看中確實想要但又無證的回遷房，能否有其他的變通方式，使其既可買房，又能盡量避免日后發生糾紛。
一、法律依據
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條之規定，未依法登記領取權屬證書的房屋，不得轉讓。即我國現行的法律法規是明確禁止買賣轉讓無證房屋的。因此回遷房的買賣轉讓應是已辦理了產權證書的房屋。若一定要買，建議根據不同的情況采取不同的的形式，對于擁有全部產權或部分產權但尚未辦理產權證的，雙方在協議中約定好辦理產權證的相關事宜及違約責任即可。
即：在合同中約定的買賣條件實現時，非不可抗力，賣方不能解除合同，當賣方辦理了房屋產權證書時，必須無條件的以雙方約定的價格進行房屋轉讓，這樣，既解決了買方住房的燃眉之急，又可減少風險。但考慮到這樣操作往往因時間長，不可知的因素過多，容易產生風險，并且一旦出事，多不利于買方，還是以謹慎為宜。
一、回遷房與商品房有什么不同？
1、房價不同
在房價款方面，商品房與拆遷房有區別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產權之說，故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經濟適用住房政策核定價格，并按照經濟適用住房政策管理。
2、買賣雙方的關系不同
商品房和回遷房買賣雙方的關系不同，商品房的購買基礎是開發商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協議，在協議中進行約定。
3、房屋的性質不同
拆遷的是商品房，回遷房自然是應當商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經濟適用房，回遷房的性質一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質。經濟適用房不得買賣；集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續時，需交土地出讓金。
二、買回遷房需要注意什么？
1、一房多賣。回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續，才能產生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規定，均應當是有效的合同。購買時一定要注意。
2、盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字。因回遷房房產證的取得具有一定的不確定性，在取得房產證之前，若賣方發生不測，該回遷房就可能作為遺產由繼承人分割。因此，回遷房買賣協議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快。
3、必須約定房產過戶和交房的時間。簽訂回遷房買賣協議時，出賣人并沒有取得房產證，無法辦理過戶手續。因此，一定要約定房產過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產證，但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續。簽訂回遷房買賣協議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現房，則可以約定繳納首付之日即為交房時間。
4、買方要留尾款。沒有房產證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(大額尾款)，而賣方認為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協議的簽訂，需要房產經紀人或者買方較高的談判技巧。
綜上所述，購買回遷房雖然房屋價格低，但是購買這種房子是存在一定的風險的。所以您需要考慮到回遷房的具體方面，如房產證是否落實、房屋買賣合同簽訂的內容，房屋是否可以過戶等情況，這些環節您都不能忽視。
法律分析：1、業主已取得房產證
有房產證的回遷房，可以走正常的二手買賣或租賃交易的流程。因為在二手交易的過程中，房產證是房管局認可，并受其監督的。所以，有《房產證》的回遷房都是可以正常在房管局過戶轉名的。
2、業主手中只有回遷協議
業主手中只有開發商的回遷協議沒有房產證，在做二手房交易時是不能在房地產交易中心做過戶和改名的。因為回遷協議只是業主與開發商之間的私人商業協議，此協議并沒有得到房管局的認可。如果購房者和業主在沒有獲得房屋產權的情況下進行交易，屬于私下交易，是不合法的行為。
法律依據：《不動產登記暫行條例》 第八條 不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼。
不動產登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規定設立統一的不動產登記簿。
不動產登記簿應當記載以下事項：
（一）不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；
（二）不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；
（三）涉及不動產權利限制、提示的事項；
（四）其他相關事項。
法律分析：具體標準是，房屋補償費，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。如果你拆遷之后沒有房子住，要租房子住，那么每個月也會有一定的補償。總的來說，國家會對你在幾個方面進行補償，第一個是你這個被征收房子的補償，第二個是你因為租房搬遷進行的一個補償，第三個就是你因為這個房產拆遷造成的停業，國家會給你一個補償。如果由于拆遷改造的原因，老舊小區進行改造，具體補償標準要根據拆遷人與被拆遷人的拆遷安置協議來定。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
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投稿：施君明
內容審核：劉偉濤律師
