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土地預(yù)征收是否合法,預(yù)征土地是否違法:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-07-28 14:47:21
作者：
圣運(yùn)律師
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土地預(yù)征收是否合法，法律分析：1、不合法。預(yù)征土地就是突破土地利用總體規(guī)劃和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計(jì)劃，由縣（市）政府或者經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，甚至是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府作為征地主體，與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂“土地預(yù)征協(xié)議”，并按約定支付一定數(shù)額的補(bǔ)償款。1995年，國(guó)務(wù)

土地預(yù)征收是否合法,預(yù)征土地是否違法:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、土地預(yù)征收是否合法

法律分析：

1、不合法。預(yù)征土地就是突破土地利用總體規(guī)劃和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計(jì)劃，由縣（市）政府或者經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，甚至是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府作為征地主體，與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂“土地預(yù)征協(xié)議”，并按約定支付一定數(shù)額的補(bǔ)償款。1995年，國(guó)務(wù)院《關(guān)于做好1995年農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作的意見》（中發(fā)〔1995〕6號(hào)）就已明確提出，今后不準(zhǔn)搞“土地預(yù)征”。

2、征地的程序分前后銜接的兩大塊，即征地的批準(zhǔn)程序和征地的實(shí)施程序。在征地過程中，征地的對(duì)象必須符合城市規(guī)劃的規(guī)定。所有土地必須得到相關(guān)部門的批準(zhǔn)方能征用。

二、預(yù)征收協(xié)議是否違法

法律分析：“預(yù)征收”是指在實(shí)際征收過程中，沒有公布房屋征收決定之前，房屋征收部門或者是開發(fā)商先與被征收人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議，等到簽訂的安置補(bǔ)償協(xié)議數(shù)量達(dá)到一定比例的，才做出房屋征收決定。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動(dòng)工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。

三、預(yù)征土地是否違法

不合法。土地征收應(yīng)報(bào)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，預(yù)征收是突破土地利用總體規(guī)劃和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計(jì)劃由縣（市）政府或者經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)作為征地主體與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂土地預(yù)征協(xié)議的行為，未經(jīng)批準(zhǔn)其行為無效。

一、土地的自然特性有：

1、土地的不可替代性。地表上絕對(duì)找不出兩塊完全相同的土地。任何一塊土地都是獨(dú)一無二的，故又稱土地性能的獨(dú)特性或差異性。其原因在于土地位置的固定性及自然、人文環(huán)境條件的差異性。即使是位于同一位置相互毗鄰的兩塊土地，由于地形、植被及風(fēng)景等因素的影響，也不可能完全相互替代。

2、土地面積的有限性。土地不能像其它物品一樣可以從工廠里不斷制造出來。由于受到地球表面陸地部分的空間限制，土地的面積是有限的。正像馬克思所說的那樣，它不能像工業(yè)生產(chǎn)中那樣隨意增加效率相同的生產(chǎn)工具的數(shù)量，即肥沃程度相同的土地?cái)?shù)量。列寧曾指出：“土地有限是一個(gè)普遍現(xiàn)象?！比祟惪梢試蛱詈Ｔ斓?，但這只是對(duì)地球表層土地形態(tài)的改變。從總體看，人類只能改變土地的形態(tài)，改善或改良土地的生產(chǎn)性能，但不能增加土地的總量。所以，人類必須充分、合理地利用全部土地，不斷提高集約化經(jīng)營(yíng)程度，在不合理利用的情況下，土地將出現(xiàn)退化，甚至無法利用，從而使可利用的土地面積減少。

3、土地位置的固定性。土地位置的固定性，亦稱不可移動(dòng)性，是土地區(qū)別于其它各種資源或商品的重要標(biāo)志。我們可以把可移動(dòng)的商品如汽車、食品、服裝以及可移動(dòng)的資源如人力、礦產(chǎn)等，由產(chǎn)地或過剩地區(qū)運(yùn)送到供給相對(duì)稀缺或需求相對(duì)旺盛因而售價(jià)較高的地區(qū)。但我們還無法把土地如此移動(dòng)。

4、土地質(zhì)量的差異性。土地的特性和質(zhì)量特征，是土地各構(gòu)成要素(地質(zhì)、地貌、氣候、水文、土壤、植被等)相互聯(lián)系、相互作用、相互制約的總體效應(yīng)和綜合反映。地理位置不同，地表的氣候、水熱對(duì)比條件不一樣，地質(zhì)、地貌對(duì)其具有再分配的功能，使得地表的土壤、植被類型也隨之發(fā)生變化，因而造成土地的巨大自然差異性。這種差異性不僅存在于一個(gè)國(guó)家或一個(gè)地區(qū)的范圍之內(nèi)，即使在一個(gè)基層生產(chǎn)單位內(nèi)也同樣存在著。隨著生產(chǎn)力水平的提高和人類對(duì)土地利用范圍的擴(kuò)大，這種差異性會(huì)逐步擴(kuò)大，而不是趨于縮小。土地的空間差異性，要求人們因地制宜地合理利用各類土地資源，確定土地利用的合理結(jié)構(gòu)與方式，以取得土地利用的最佳綜合效益。

5、土地永續(xù)利用的相對(duì)性。土地利用永續(xù)性有兩層含義：作為自然的產(chǎn)物，它與地球共存亡，具有永不消失性;作為人類的活動(dòng)場(chǎng)所和生產(chǎn)資料，可以永續(xù)利用。但土地的這種永續(xù)利用是相對(duì)的，只有在利用中維持了土地的功能，才能實(shí)現(xiàn)永續(xù)利用。

二、土地的經(jīng)濟(jì)特性

1、土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性。兩層含義：其一，給人們從事各種活動(dòng)的土地面積是有限的；其二，特定地區(qū)，不同用途的土地面積也是有限的，往往不能完全滿足人們對(duì)各類用地需求。

2、土地用途的多樣性。對(duì)一種土地的利用，常常產(chǎn)生兩個(gè)以上用途的競(jìng)爭(zhēng)，并可能從一種用途轉(zhuǎn)換到另一種用途。這種競(jìng)爭(zhēng)常使土地趨于最佳用途和最大經(jīng)濟(jì)效益，并使地價(jià)達(dá)到最高。這就要求人們?cè)诶猛恋貢r(shí)，考慮土地的最有效利用原則，使土地的用途和規(guī)模等均為最佳。

3、土地用途變更的困難性。土地用途的變更一般要經(jīng)過國(guó)土資源管理部門和城市規(guī)劃部門的同意，經(jīng)過一定的審查程序才能完成。

4、土地增值性。一般商品的使用隨著時(shí)間的推移總是不斷地折舊直至報(bào)廢，而土地則不同，在土地上追加投資的效益具有持續(xù)性，而且隨著人口增加和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)土地的投資具有顯著的增值性。

5、土地報(bào)酬遞減的可能性。在技術(shù)不變的條件下對(duì)土地的投入超過一定限度，就會(huì)產(chǎn)生報(bào)酬遞減的后果，這就要求人們?cè)诶猛恋卦黾油度霑r(shí)，必須尋找在一定技術(shù)、經(jīng)濟(jì)條件投入下投資的適合度，確定適當(dāng)?shù)耐顿Y結(jié)構(gòu)，并不斷改進(jìn)技術(shù)，以便提高土地利用的經(jīng)濟(jì)效益，防止出現(xiàn)土地報(bào)酬遞減的現(xiàn)象。土地報(bào)酬遞減規(guī)律是房地產(chǎn)開發(fā)商確定商品房開發(fā)層數(shù)的重要因素。

6、土地的產(chǎn)權(quán)特性。不同的權(quán)力附加意味著土地價(jià)值巨大的差異，土地的價(jià)值更多地取決于土地上附加的權(quán)益。

7、土地的不動(dòng)產(chǎn)特性。與土地位置的固定性關(guān)聯(lián)，且需求一般為剛性需求，價(jià)值量也較大。

三、土地資源的特點(diǎn)

1、土地面積絕對(duì)數(shù)量大，相對(duì)數(shù)量小

2、后備土地資源有限

3、土地類型多樣，山地多于平地

4、農(nóng)地分布不均勻

5、森林覆蓋率低

6、土地質(zhì)量較差

7、水土資源不平衡

法律依據(jù)：

《土地管理法》

第四十七條

國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯?。縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說明。相關(guān)前期工作完成后，縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。