案號：（2022）冀06行初292號 被告：保定市人民政府、保定市某區(qū)人民政府 委托人：趙先生
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趙先生在和河北省保定市合法擁有國有土地上房屋，由于當地的棚戶區(qū)改造項目被納入征收范圍內。幾年前，區(qū)政府作出了《棚戶區(qū)改造項目房屋征收決定》，并在征收范圍內予以公告。趙先生一直等待協商補償但未曾有相關人員與之協商，隨后當地區(qū)政府做出了案涉《房屋征收補償決定書》，并于當日將趙先生的房屋予以強制拆除。趙先生認為自己權益受到損害，來到了北京圣運律師事務所尋求法律幫助，想通過合法途徑維護自己的權益。
接受委托后，圣運律師聽取了案件詳情并制訂詳細的辦案計劃，指派團隊專業(yè)律師具體執(zhí)行，迅速啟動了辦案程序。在準備好相應的材料之后，整理好充分的證據后，圣運律師協助趙先生提起了維權程序。在復議申請過程中，圣運律師認為案涉的《房屋征收補償決定書》顯然不合法，因此向市政府提起了行政復議。但隨后，市政府做出了《行政復議決定書》維持了案涉的《房屋征收補償決定書》。針對這樣的結果，圣運律師協助趙先生提起了訴訟程序。
在訴訟過程中，區(qū)政府辯稱征收行為合理合法，已經按照法定程序發(fā)布公告，并選擇相應的評估機構對房屋進行評估，出具了合理的補償數額。圣運律師認為，首先區(qū)政府確實具有作出案涉《房屋征收補償決定書》的法定職責，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，對于評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。本案中，趙先生一致未收到案涉的《房地產估價報告》，區(qū)政府也未提交送達的相關證據，區(qū)政府作出的《房屋征收補償決定書》顯然存在證據不足。
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法院經過審理，認可了圣運律師的意見，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第七十條規(guī)定，法院判決如下：
判決撤銷被告保定市某區(qū)人民政府作出的《國有土地上房屋征收補償決定書》，責令撤銷保定市人民政府作出的《行政復議決定書》。
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對于本案中涉及到的評估環(huán)節(jié)，圣運律師表示，在征收過程中，被征收人對房屋評估報告應當特別注意以下幾點：
1、評估過程是否合法：《國有土地上房屋征收評估辦法》對房屋評估程序進行嚴格的規(guī)定。大體程序分為以下幾步：選定評估機構→房屋征收部門委托評估機構→房屋征收部門調查明確評估對象→向評估機構提供征收范圍內房屋情況→估價師對被征收房屋進行實地查勘→初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示→申請復核評估。首先，評估人員要對房屋情況進行實際調查、勘驗。實踐中，有些評估機構為了節(jié)省時間、成本，往往只根據相關部門提供的數據資料確定房屋面積。但是，有些房屋的登記面積與實際面積并不相符，未經登記的面積，并不一定沒有補償，不進行實地調查、勘驗，作出的評估結論是存疑的。其次，評估報告必須客觀載明評估的情況，還必須有兩名以上的評估師親筆簽字，并加蓋評估機構公章。如果不符合上述要件，拆遷戶可以提出質疑。
2、評估報告是否在有效期內：對于征收中房地產評估報告的有效期，對此法律并無明確規(guī)定，有效期依據情況各地不一，但是在評估報告中必須有該內容。參考中華人民共和國建設部頒布的《房地產抵押估價指導意見 》，估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。也就是說，市、縣級人民政府一般宜在一年內簽訂補償安置協議或者作出補償決定，以保障被征收人獲得公平補償。
3、在評估過程中的復核權：評估程序對被征收人的影響非常大，如果對評估報告有異議，被征收人應當及時申請復核、鑒定。自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。
圣運律師提醒大家，在辦理拆遷案件中，房屋評估是其中很重要的一個環(huán)節(jié)。這里面涉及很多法律問題，尤其是程序上的問題，與拆遷戶自身權益緊密相關。建議拆遷戶朋友們遇到不懂的及時咨詢專業(yè)律師，尋求有效幫助。
