山西省呂梁市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)關(guān)于推進呂梁市區(qū)城中村改造實施方案(試行)的通知

　　呂政辦發(fā)〔2021〕63號

　　各縣(市、區(qū))人民政府，市直有關(guān)單位：

　　《關(guān)于推進呂梁市區(qū)城中村改造實施方案(試行)》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹落實。

　　呂梁市人民政府辦公室

　　2021年11月1日

　　(此件公開發(fā)布)

　　關(guān)于推進呂梁市區(qū)城中村改造實施方案(試行)

　　為推進呂梁市區(qū)城中村改造步伐，確保城中村改造依法、快速、有序推進，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及政策，結(jié)合市區(qū)城中村實際情況，特制定《關(guān)于推進呂梁市區(qū)城中村改造實施方案(試行)》。

　　一、總體要求

　　為深入貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神以及習(xí)近平總書記視察山西重要講話精神，落實國家城市更新精神，堅持以人民為中心，堅持新發(fā)展理念，加快完善城市功能，統(tǒng)籌推進城鄉(xiāng)建設(shè)，注重規(guī)劃引導(dǎo)和政府主導(dǎo)，堅持把城中村改造與城市功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相統(tǒng)一，按照新型城鎮(zhèn)化發(fā)展和城市擴容提質(zhì)要求，強化組織領(lǐng)導(dǎo)，完善政策措施，使城中村改造取得顯著成效，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施更加完善。

　　二、基本原則

　　(一)堅持政府主導(dǎo)與市場化運作相結(jié)合。

　　城中村改造政策性強、公益性強，既要發(fā)揮政府在征收、補償安置、規(guī)劃編制、投融資、土地運作等方面的主導(dǎo)和引領(lǐng)作用，又要發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，多渠道籌措改造資金，提高社會資本參與城中村改造工作的積極性。

　　(二)堅持村域改造與片區(qū)更新相結(jié)合。

　　城中村改造按照先易后難、突出重點的思路，結(jié)合中心城區(qū)發(fā)展規(guī)劃，成熟一個，實施一個。同時，要以城市路網(wǎng)、街區(qū)為界連片規(guī)劃，整體設(shè)計，推進片區(qū)化、單元化改造，原則上避免碎片化改造和零星開發(fā)。

　　(三)堅持居民自愿和依法改造相結(jié)合。

　　城中村改造涉及利益錯綜復(fù)雜，必須充分尊重村(社區(qū))和村民(居民)意愿。改造過程必須嚴格程序、明確標(biāo)準(zhǔn)、透明化運作，依法依規(guī)實施改造。

　　(四)堅持項目平衡和區(qū)域平衡相結(jié)合。

　　離石區(qū)政府要依法依規(guī)控制改造成本，科學(xué)規(guī)劃城中村改造用地，推進產(chǎn)業(yè)發(fā)展，努力實現(xiàn)改造資金收支平衡。無法平衡的項目，可以在區(qū)域內(nèi)實現(xiàn)平衡。

　　三、改造范圍及改造模式確定

　　(一)“城中村”改造范圍確定。

　　由離石區(qū)政府提出列入改造計劃的城中村，根據(jù)核定的人口、土地面積、控制性詳細規(guī)劃，提出具體的改造用地范圍劃定方案，報市政府批復(fù)。城中村改造項目實行預(yù)征收機制，滿足“3個95%以上”的項目，方可正式啟動改造工作，“3個95%以上”，即：同意改造率95%以上、征收方案同意率95%以上、征收協(xié)議預(yù)簽約戶數(shù)95%以上。

　　(二)改造成本測算。

　　離石區(qū)政府負責(zé)組織改造村進行征收摸底、制定征收補償安置方案，按照不低于項目安置費用、拆遷費用、安置住房建安成本、征地成本等幾項之和的原則核定項目改造成本，委托有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢單位進行綜合成本測算。改造范圍內(nèi)的規(guī)劃城市道路和綠地、市政一級管網(wǎng)及配套設(shè)施建設(shè)由市政府負責(zé)。市規(guī)劃和自然資源局委托第三方機構(gòu)對出讓土地價值進行評估，將審核后的征收成本和土地評估價值報市政府審批，確定出讓起始價和底價。

　　(三)改造模式。

　　山西省呂梁市“城中村”改造，采取政府主導(dǎo)、市場運作模式進行改造，在政府-村集體-開發(fā)商協(xié)同的格局下，形成多元化的資金籌措格局。“城中村”改造方案確定后，離石區(qū)政府對項目進行打包，提出改造模式，報市政府審定后實施。

　　1.鼓勵和引導(dǎo)社會資本合作主體通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與“城中村”改造。采取公開方式選擇有社會責(zé)任、有品牌、有實力、有經(jīng)驗的開發(fā)企業(yè)參與“城中村”改造項目。開發(fā)企業(yè)要按照改造成本繳納拆遷安置資金，實行專戶管理，用于拆遷安置及項目有關(guān)費用的支出。

　　2.積極爭取棚戶區(qū)改造專項債券資金。將城中村改造項目納入國家棚戶區(qū)改造計劃，爭取中央、省棚改財政補助資金。多方面籌措資金，推進“城中村”改造。

　　四、主要措施

　　(一)完善集體土地上房屋征收補償機制。

　　山西省呂梁市“城中村”改造占用集體土地的，依法辦理轉(zhuǎn)用征收審批手續(xù)。征收安置工作由市政府主導(dǎo)、離石區(qū)具體實施。完善宅基地上房屋補償安置的原則和標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范中心城區(qū)范圍內(nèi)集體土地房屋的補償工作。

　　(二)科學(xué)規(guī)劃設(shè)計和管理。

　　1.凡涉及城中村改造的規(guī)劃方案及建筑方案，須報市政府審定。

　　2.由離石區(qū)政府牽頭，社會資本合作主體參與，市規(guī)劃和自然資源局指導(dǎo)，市行政審批服務(wù)管理局把關(guān)，選擇一流規(guī)劃設(shè)計單位，高起點、高標(biāo)準(zhǔn)編制城中村改造規(guī)劃方案。鼓勵打破村與村、集體土地與國有土地界限連片改造，規(guī)劃設(shè)計范圍以城市路網(wǎng)為界，連片整體開發(fā)改造。“城中村”改造范圍規(guī)劃方案編制費用由改造主體承擔(dān)。

　　3.“城中村”改造范圍內(nèi)，所涉控制性詳細規(guī)劃相應(yīng)地塊規(guī)劃“留白”，即不考慮已批復(fù)的控制性詳細規(guī)劃相關(guān)內(nèi)容。根據(jù)“城中村”改造的實際情況，由市行政審批服務(wù)管理局審查規(guī)劃方案報市政府批復(fù)后，市規(guī)劃和自然資源局根據(jù)批復(fù)規(guī)劃方案的規(guī)劃指標(biāo)等內(nèi)容出具規(guī)劃設(shè)計條件。若突破政策要求的容積率、建筑密度、綠地率、建筑控制高度等規(guī)劃指標(biāo)，市政府按一事一議的原則，確定相關(guān)內(nèi)容。

　　4.按照國家有關(guān)規(guī)范要求，合理配建幼兒園、中小學(xué)、便民市場、養(yǎng)老、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心、文化活動中心等公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施和人防工程，并與村民安置房同步規(guī)劃，同步報批，同步建設(shè)，同步投入使用。合理分配住宅、產(chǎn)業(yè)比例，確保村民和村集體經(jīng)濟組織長遠收益。

　　(三)加大土地供應(yīng)支持力度。

　　城中村改造項目用地由市政府納入年度土地收儲和供應(yīng)計劃，優(yōu)先安排。配建的幼兒園、中小學(xué)、便民市場、養(yǎng)老、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心、文化活動中心等公共服務(wù)設(shè)施以劃撥方式供地，由社會資本合作方無償代建，建成后移交主管部門。

　　(四)保證社會資本合作方利益。

　　土地招拍掛結(jié)束后，如社會資本合作主體競得土地，根據(jù)社會資本合作主體申請，可以申請征收安置資金返還;社會資本合作主體未競得土地，市政府將社會資本合作主體繳納的征收安置資金全額返還，并按基準(zhǔn)利率支付資金使用期間的利息。同時，按宗地出讓溢價凈收益的40%給予社會資本合作主體補償，市政府安排財政部門從土地出讓金中列支。

　　(五)完善配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　城中村改造安置住房小區(qū)內(nèi)的道路、供排水、供電、供氣、供暖、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施和教育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施，可以單獨辦理立項手續(xù)，積極申請中央投資補助資金。城中村改造安置住房配套設(shè)施，由住建部門牽頭，項目合作主體配合，與安置住房同步規(guī)劃、同步報批、同步建設(shè)、同步投入使用。

　　五、優(yōu)惠政策

　　(一)土地出讓收入支持。

　　改造用地以公開出讓方式供地的，開發(fā)單位按土地成交價格的100%繳納土地出讓價款，市財政將土地出讓價款扣除應(yīng)計提相關(guān)資(基)金后的85%撥付給離石區(qū)政府，專款用于支付村民征收安置成本。

　　(二)開辟審批綠色通道。

　　市行政審批、規(guī)劃和自然資源、財政、住建、城管、文物等部門要在各自職責(zé)范圍內(nèi)為城中村改造項目手續(xù)辦理開辟審批綠色通道，優(yōu)化審批流程，并聯(lián)審批，即報即辦。

　　“城中村改造”規(guī)劃方案確定后，規(guī)劃設(shè)計單位同步進行建筑工程設(shè)計方案設(shè)計工作。與此同時，市行政審批、文物、住建等有關(guān)部門應(yīng)并聯(lián)開展審查審批工作。建筑工程設(shè)計方案經(jīng)市政府同意后，市行政審批服務(wù)管理局履行規(guī)劃建設(shè)許可程序和施工許可程序。

　　(三)規(guī)費減免。

　　用于安置村民的住宅項目，免繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，不配建5%的公共租賃住房，免繳公共租賃住房異地建設(shè)資金。

　　(四)優(yōu)先村民安置房建設(shè)。

　　1.城中村改造安置房未交房，面向市場的商品房不得出售。

　　2.對于取得開工建設(shè)計劃的村民安置房項目，市供電、供水等單位應(yīng)及時提供施工用電、用水，確保工程按時開工。

　　(五)配套設(shè)施建設(shè)。

　　啟動整村拆除的城中村所涉及的市政基礎(chǔ)設(shè)施，屬于市政府建設(shè)的，優(yōu)先列入城市年度建設(shè)計劃，與整村拆除同步進行。

　　(六)生活保障。

　　城中村改造完成后，原村民依法享有集體收益分配;按規(guī)定納入城鎮(zhèn)居民醫(yī)療和城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老等保險體系。達不到城市最低生活保障的，按照規(guī)定享受城鎮(zhèn)居民最低生活保障。

　　(七)享受政策。

　　城中村改造項目全部納入棚戶區(qū)改造范圍，享受國家、省、市棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策。

　　六、工作機制

　　(一)加強組織領(lǐng)導(dǎo)。

　　城中村改造是復(fù)雜的系統(tǒng)工程，市、區(qū)兩級既要協(xié)作配合又要各負其責(zé)，市政府主要負責(zé)“城中村”改造的制度設(shè)計、規(guī)劃管控、土地運作等方面的決策和協(xié)調(diào);區(qū)政府是城中村改造項目的實施主體，重點抓好征收拆遷、補償安置和項目推動等方面工作。市政府成立“城中村”改造指揮部，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進中心城區(qū)“城中村”改造工作，市長任指揮長，分管副市長任副指揮長，區(qū)政府和市政府相關(guān)職能部門主要負責(zé)人為成員。從住建、行政審批、規(guī)劃和自然資源、財政、城市管理、文物等部門抽調(diào)人員，組建市“城中村”改造辦公室，離石區(qū)政府也成立“城中村”工作辦公室。

　　(二)明確責(zé)任清單。

　　市規(guī)劃和自然資源局負責(zé)“城中村”集體土地的報批、出具改造項目用地規(guī)劃條件，指導(dǎo)編制項目規(guī)劃方案，制定改造項目地塊供地方案，按計劃完成土地供應(yīng)，做好城改用地區(qū)域平衡調(diào)劑供應(yīng)工作。市住建局要按照項目審批承諾制要求，提前安排招投標(biāo)工作，對完成招標(biāo)項目提前介入跟進質(zhì)量、安全監(jiān)管工作。市財政局負責(zé)指導(dǎo)投融資、項目清算，并對征收補償資金的撥付、使用情況進行監(jiān)管。市行政審批服務(wù)管理局負責(zé)對建筑工程方案進行審核。市文物局負責(zé)對改造范圍內(nèi)土地進行文物勘探。指揮部各成員單位要結(jié)合自身職責(zé)創(chuàng)新工作，著力破解改造項目推進瓶頸問題，全力服務(wù)城中村改造工作。

　　(三)落實監(jiān)管要求。

　　市、區(qū)兩級“城中村”改造辦公室落實“城中村”征收監(jiān)管機制要求。建立參與城中村改造企業(yè)信用評估機制，定期對合同履約情況、開發(fā)進度、項目品質(zhì)、工程質(zhì)量、交付使用和社會穩(wěn)定等方面開展評估。

　　(四)加大輿論宣傳。

　　宣傳部門要組織電視、報紙、網(wǎng)絡(luò)等各新聞媒體，大力宣傳城中村改造的重大意義、優(yōu)惠政策和實施辦法，充分調(diào)動城中村居民理解、支持、參與城中村改造工作的積極性。

　　(五)強化督導(dǎo)檢查。

　　市政府將城中村改造工作納入政府目標(biāo)管理責(zé)任考核。市城中村改造辦公室要準(zhǔn)確掌握工作動態(tài)，及時協(xié)調(diào)各項工作有序推進，督促各責(zé)任單位按期完成目標(biāo)任務(wù)。

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內(nèi)容審核：楊建峰律師

來源：臨律-山西省《關(guān)于推進呂梁市區(qū)城中村改造實施方案(試行)》城中村改造必須尊重居民意愿，改造程序必須嚴格透明化運作，