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開發(fā)商提前布局廣州舊城改造,廣州舊城改造規(guī)劃:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-08-04 12:42:39
作者：
圣運(yùn)律師
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開發(fā)商提前布局廣州舊城改造，按照廣州市政府新近披露的一系列計(jì)劃，將在10年間完成舊城區(qū)約54平方公里的全面改造，涉及拆遷人群60萬人，僅拆遷所需資金將超過1000億元。如此同時(shí)，城中村的改造也將全面啟動(dòng)，并計(jì)劃在3~5年時(shí)間完成52條城中村

開發(fā)商提前布局廣州舊城改造,廣州舊城改造規(guī)劃:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、開發(fā)商提前布局廣州舊城改造

按照廣州市政府新近披露的一系列計(jì)劃，將在10年間完成舊城區(qū)約54平方公里的全面改造，涉及拆遷人群60萬人，僅拆遷所需資金將超過1000億元。如此同時(shí)，城中村的改造也將全面啟動(dòng)，并計(jì)劃在3~5年時(shí)間完成52條城中村的升級(jí)改造

如果一切都按照計(jì)劃得以實(shí)施，這將是廣州最大規(guī)模的一次動(dòng)遷和城市改造。盡管舊城改造給市區(qū)房地產(chǎn)所騰出的巨大空間目前尚難以預(yù)計(jì)，但以保-利(600048.SH)、富力(02777.HK)為代表的大型開發(fā)商，早已經(jīng)悄然潛入這一領(lǐng)域。

改造面積涉54平方公里

2009年12月21日，廣州市出臺(tái)了《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》，從而拉開舊城改造全面啟動(dòng)的大幕。

幾日后，廣州市規(guī)劃部門披露了《廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要(征求意見稿)》，劃定了舊城改造的范圍，即是指建設(shè)超過30年的歷史舊城。其范圍基本與1980年廣州建成區(qū)范圍一致，面積約54平方公里，其中更新改造重點(diǎn)在內(nèi)環(huán)路以內(nèi)，面積約為33平方公里。

緊隨其后，廣州市國土房管部門于1月27日公布《廣州市舊城更新改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》，為舊城改造的拆遷補(bǔ)償提供標(biāo)準(zhǔn)。

廣州城建口幾大部門快速的連鎖反應(yīng)顯示，一場空前規(guī)模的城市“舊改”已籌劃妥當(dāng)，“棋至中盤”，差的只是天量資金入場撬動(dòng)這場空前的城市“革命”。

為此，廣州市規(guī)劃部門相關(guān)人士透露，由于需要數(shù)額如此巨大的資金，所以用以往單塊改造的方式進(jìn)行舊城改造是很難達(dá)到資金平衡的，因此，此次舊城改造要通過街區(qū)整體改造、新區(qū)地塊與舊城地塊的聯(lián)動(dòng)開發(fā)和區(qū)域范圍內(nèi)的土地開發(fā)運(yùn)營來實(shí)現(xiàn)改造資金的平衡;除此之外，還要利用市場機(jī)制多元化籌措資金，在政府引導(dǎo)下吸引市場資本的參與。此外，政府還將對(duì)參與改造的社會(huì)資金實(shí)施稅費(fèi)減免和返還等優(yōu)惠政策，從而確保改造的順利推進(jìn)。

補(bǔ)償與一手房持平

早在2005年，廣州市就已經(jīng)圍繞舊城改造展開各項(xiàng)工作，而改造的思路也幾經(jīng)轉(zhuǎn)變。最早期的改造方式為拒絕開發(fā)商介入，由政府投資進(jìn)行小范圍試點(diǎn)改造。這種改造的方式問題在于，推進(jìn)速度緩慢使廣州的舊城改造工作始終難以鋪開。

如果由開發(fā)商來成片改造，似乎可以解決一些問題，但“拆遷”就成為擋在中間的一塊大石頭。很早之前，廣州部分開發(fā)商就透露了愿意參與舊城改造的意愿，但有一個(gè)前提是：拆遷問題必須由政府予以解決。

二、廣州舊城改造將推三種模式

對(duì)于舊城保護(hù)和改造，廣州將推3種模式。市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)昨日向市人大常委會(huì)匯報(bào)舊城改造時(shí)透露，具有歷史文化價(jià)值的石板街、牌坊、水井、石拱橋等傳統(tǒng)建筑元素，在舊城改造中都將保留。

報(bào)告透露，廣州將采取成片重建改造、零散改造和歷史文化保護(hù)性整治3種模式，著重推進(jìn)重點(diǎn)區(qū)域的成片重建改造項(xiàng)目，力爭用3至5年基本完成越秀、荔灣、海珠舊城更新改造工作。

成片改造范圍內(nèi)的私房將予以拆除重建，私房業(yè)主在補(bǔ)交新舊房之間的成本差價(jià)后回遷安置;成片改造范圍內(nèi)的直管房予以拆除建綠，抽疏建筑和人口密度。

在改造資金籌措方面，將形成政府、市場、改造主體等多元化的資金籌措渠道;在財(cái)政扶持和稅費(fèi)減免方面，實(shí)行市權(quán)限內(nèi)稅費(fèi)減免返還和重點(diǎn)改造區(qū)域土地出讓收益市區(qū)8∶2分成的優(yōu)惠政策;在拆遷補(bǔ)償安置方面，將充分尊重居民改造意愿，堅(jiān)持“陽光動(dòng)遷”和“先安置、后改造”，合理提高拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行多種補(bǔ)償安置方式，多渠道保障安置房建設(shè)。

報(bào)告指出，廣州的城中村改造將繼續(xù)貫徹“文脈延續(xù)”的理念，繼獵德村保持原有的傳統(tǒng)形態(tài)、肌理后，新一輪的城中村改造中，黃埔區(qū)文沖村也將保留并整飾代表其村文脈和生活風(fēng)貌的河涌、池塘，并對(duì)村內(nèi)有保留價(jià)值的歷史建筑進(jìn)行保護(hù)利用。

三、廣州舊城改造規(guī)劃

法律分析：《規(guī)劃綱要》開宗明義地強(qiáng)調(diào)，歷史文化積淀是舊城的本底，也是廣州建設(shè)世界文化名城的寶貴資源，令大拆大建的舊城改造意象與溫情脈脈的老城歷史文化，在征求意見稿上第一次正面地?cái)[在了一起。對(duì)許多關(guān)心廣州城市建設(shè)的市民而言，這是苦澀過后意外的欣慰。

《廣州舊城改造規(guī)劃綱要》在明確了舊城區(qū)房屋質(zhì)量、居住安全、公共配套、基礎(chǔ)設(shè)施、交通布局、空間環(huán)境等方面亟須改造之外，所吸取的歷史教訓(xùn)就是那種一哄而上的舊城改造，完全無視城市的歷史文化傳承，一次次釀成對(duì)廣州歷史景觀的建設(shè)性破壞。現(xiàn)在，通過城市規(guī)劃來整合舊城改造，過去以舊城基層街區(qū)為單位進(jìn)行的無序改造，開始納入到對(duì)舊城區(qū)歷史、文化、社區(qū)、生態(tài)等綜合政策考慮中來。

法律依據(jù)：廣州市規(guī)劃局正式公示《廣州市舊城改造規(guī)劃綱要》針對(duì)廣州建成時(shí)間超過30年的歷史舊城區(qū)，明確劃分為文物保護(hù)區(qū)、歷史文化街區(qū)、風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)和一般舊城區(qū)，并提出了不同的更新改造策略，以期有效引導(dǎo)廣州“三舊”(舊城區(qū)、舊村莊、舊廠房)改造，保護(hù)城市傳統(tǒng)歷史文化資源。