一、小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓辦哪些手續(xù)

轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房需要本集體成員了解房源信息，看房、挑房；買(mǎi)賣(mài)雙方初步達(dá)成意向；談判簽約，支付部分價(jià)款或全款；交付房屋。小產(chǎn)權(quán)房不得上市交易，其內(nèi)部轉(zhuǎn)讓置換的流程不固定。

一、購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房網(wǎng)簽如何進(jìn)行？

一、流程：1、購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房網(wǎng)簽，即購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房時(shí)網(wǎng)上簽約，是指房管局推行的一個(gè)網(wǎng)上交易系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)運(yùn)行后二手房交易過(guò)程中簽訂房地產(chǎn)中介服務(wù)合同、選擇交易資金托管及銀行等全部都將在網(wǎng)上進(jìn)行。2、售房者持房屋所有權(quán)證和身份證，購(gòu)房者持身份證來(lái)到房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上簽約，需要買(mǎi)賣(mài)雙方做的一個(gè)網(wǎng)絡(luò)簽約售房手續(xù)。就是簽訂個(gè)人的安居房買(mǎi)賣(mài)合同后，要到房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上。然后會(huì)給個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，可以通過(guò)這個(gè)號(hào)在網(wǎng)上進(jìn)行查詢。3、交易雙方當(dāng)事人根據(jù)網(wǎng)上公示的商品房定金協(xié)議或買(mǎi)賣(mài)合同文本協(xié)商擬定相關(guān)條款，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，經(jīng)雙方確認(rèn)的協(xié)議或合同，在電子樓盤(pán)表上注明該商品房已被預(yù)訂或簽約，網(wǎng)簽合同作為辦理終產(chǎn)權(quán)的依據(jù)，在電子商務(wù)領(lǐng)域又可以稱為電子締約、合同網(wǎng)簽。二、材料：1、一般是雙方簽訂合同，需注意小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)主體是否合法，實(shí)施城中村土地開(kāi)發(fā)的主體可以是村民，也可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也可以是村委會(huì)依法委托的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。2、看是否取得了國(guó)有土地使用證，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)之前需要確定該房屋是否應(yīng)該取得了國(guó)有土地使用證，按照有關(guān)規(guī)定，城中村的開(kāi)發(fā)用地，必須由市土地整理儲(chǔ)備中心征為國(guó)有土地，實(shí)現(xiàn)土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變。3、看是否有房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓風(fēng)險(xiǎn)，按照現(xiàn)今的法律規(guī)定，宅基地上面的住房不允許向城市居民出售，宅基地由村集體享有土地所有權(quán)，村民享有使用權(quán)、繼承權(quán)，但是不能轉(zhuǎn)賣(mài)。

二、在北京小產(chǎn)權(quán)房能買(mǎi)賣(mài)嗎

在北京小產(chǎn)權(quán)房可以買(mǎi)賣(mài)。小型產(chǎn)權(quán)住房實(shí)際上不受中國(guó)法律的保護(hù)，其房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)僅由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村級(jí)政府頒發(fā)，不在國(guó)土資源局備案，因此存在一定的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

一、買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房需要注意以下事項(xiàng)：

1、開(kāi)發(fā)主體要合法，可以是村民、村委會(huì)等；

2、符合城市規(guī)劃小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)必須符合城市總體規(guī)劃；

3、買(mǎi)房人要符合小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)的資格；

4、購(gòu)房手續(xù)要齊全且保留完整的證據(jù)，違約和救濟(jì)條款要在購(gòu)房合同中明確。

三、大產(chǎn)權(quán)與小產(chǎn)權(quán)的區(qū)別

大產(chǎn)權(quán)與小產(chǎn)權(quán)的區(qū)別：1、房產(chǎn)證發(fā)放：小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具的，職工沒(méi)有實(shí)際產(chǎn)權(quán)。大產(chǎn)權(quán)房的房地產(chǎn)證是國(guó)家頒發(fā)的，是國(guó)家認(rèn)可的；2、土地的歸屬和銷(xiāo)售對(duì)象：小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地一般歸鄉(xiāng)政府所有，此類房地產(chǎn)只能由本鄉(xiāng)村民購(gòu)買(mǎi)和居住。大產(chǎn)權(quán)房的土地由國(guó)家劃撥或出讓的，銷(xiāo)售對(duì)象可以是任何人；3、房屋的買(mǎi)賣(mài)：購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房后，如果要再次過(guò)戶，必須繳納土地出讓金，否則將無(wú)法上市交易。購(gòu)買(mǎi)大產(chǎn)權(quán)房后，購(gòu)房者可自由使用、出售或轉(zhuǎn)讓，無(wú)需支付任何額外費(fèi)用。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《土地管理法》第十一條

農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。

《城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

二、小產(chǎn)權(quán)房怎么買(mǎi)賣(mài),有什么手續(xù)

小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)如下：

1、看房及查檔。買(mǎi)賣(mài)雙方相約實(shí)地考察房屋，并且初步洽談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng)。買(mǎi)賣(mài)雙方拿著房產(chǎn)證原件或按揭合同原價(jià)前往檔案大廈國(guó)土部門(mén)查房檔案；

2、簽合同。交易雙方可以就房屋價(jià)格、定金、首期款等內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步協(xié)商，確認(rèn)無(wú)誤后，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同；

3、公證賣(mài)方同擔(dān)保公司一起到公證處進(jìn)行公證，并委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)；

4、資金監(jiān)管及貸款申請(qǐng)。買(mǎi)方支付首期款到銀行資金監(jiān)管賬號(hào)，然后跟擔(dān)保公司一起和銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，并向銀行提出貸款申請(qǐng)，銀行同意貸款后出具貸款承諾書(shū)給買(mǎi)方，或者直接通知擔(dān)保公司，時(shí)間大概在約7到8個(gè)工作日左右；

5、贖樓。買(mǎi)方支付擔(dān)保費(fèi)用后，擔(dān)保公司會(huì)向原貸款銀行申請(qǐng)贖樓，然后出具贖樓擔(dān)保，并進(jìn)行贖樓以及注銷(xiāo)抵押登記手續(xù)；

6、過(guò)戶。買(mǎi)方同擔(dān)保公司去房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心辦理過(guò)戶手續(xù)，在遞交房產(chǎn)過(guò)戶申請(qǐng)后，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)；

7、繳費(fèi)。買(mǎi)方同擔(dān)保公司到相關(guān)部門(mén)繳費(fèi)并領(lǐng)取新的房產(chǎn)證后，擔(dān)保公司會(huì)帶著房產(chǎn)證同銀行在產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣(mài)方。新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣(mài)方，時(shí)間大約在10個(gè)工作日左右；

8、交房。買(mǎi)賣(mài)雙方辦理交接，過(guò)戶，交鑰匙。

一、小產(chǎn)區(qū)房和商品房的區(qū)別如下：

1、產(chǎn)權(quán)劃分的不同。小產(chǎn)權(quán)房只有部分產(chǎn)權(quán)，而普通商品房則擁有全部產(chǎn)權(quán)。部分產(chǎn)權(quán)是強(qiáng)調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對(duì)收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。其實(shí)小產(chǎn)權(quán)房只是一個(gè)狹義概念，通過(guò)政府批準(zhǔn)有正規(guī)建設(shè)手續(xù)的新民居是合法的，可以長(zhǎng)久擁有居住，而對(duì)沒(méi)有合法建設(shè)手續(xù)的房屋，不要去買(mǎi)。這個(gè)才是真正的小產(chǎn)權(quán)，其不合法且隨時(shí)會(huì)被強(qiáng)制拆除；

2、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的區(qū)別。國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)房，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購(gòu)買(mǎi)；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。與一般意義上的商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有土地出讓金概念，也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取，所以，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低，這也是小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低廉的主要原因。

二、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)需要注意：

1、擔(dān)保交易。在選購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房的時(shí)候，首先要確定該房產(chǎn)是否存在利益糾紛，要有當(dāng)事人進(jìn)行承諾并且約定履行合同，保護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權(quán)益。如果該小產(chǎn)權(quán)房存在買(mǎi)賣(mài)糾紛，就不能考慮；

2、購(gòu)買(mǎi)交易的時(shí)候要證實(shí)。小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有房產(chǎn)證，也無(wú)法過(guò)戶，所以在購(gòu)買(mǎi)交易的時(shí)候，最好是有中介或者集體的證實(shí)，保護(hù)購(gòu)房者的利益；

3、質(zhì)量檢測(cè)。小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)之后是沒(méi)有售后的，質(zhì)量上可能存在隱患，在選購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房的時(shí)候，一定要對(duì)質(zhì)量進(jìn)行全面的檢測(cè)；

4、擬定合同。小產(chǎn)權(quán)房雖然沒(méi)有房產(chǎn)證，但是擬定合同可以保證交易的的公平性。買(mǎi)賣(mài)雙方要做好程序的對(duì)接，擬定好交易合同并雙方簽字，還可以通過(guò)拍照留存。

綜上所述，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)流程有看房及查檔；簽合同；公證賣(mài)方同擔(dān)保公司一起到公證處進(jìn)行公證，并委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)；資金監(jiān)管及貸款申請(qǐng)；贖樓；過(guò)戶；繳費(fèi)；交房。小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)流程比商品房要更簡(jiǎn)單，只需要買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商好即可。但是買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房不合法且沒(méi)有法律保障。在選購(gòu)房產(chǎn)的時(shí)候，最好是選擇有房產(chǎn)證能夠過(guò)戶落戶的商品房，從而保障個(gè)人的權(quán)利。

一、深圳二手房過(guò)戶手續(xù)及流程是怎樣的

（一）首先要看房、買(mǎi)賣(mài)雙方初步洽談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng)。查檔，買(mǎi)賣(mài)雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原價(jià)到檔案大廈國(guó)土部門(mén)查房檔案。

（二）簽合同，買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商房屋價(jià)格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請(qǐng)時(shí)間、

贖樓費(fèi)用、過(guò)戶申請(qǐng)時(shí)間、稅費(fèi)支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時(shí)間及比例、違約責(zé)任，確定這幾大要點(diǎn)后，買(mǎi)賣(mài)雙方與中介簽訂三方合同或者買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同，把上述內(nèi)容寫(xiě)入合同．簽合同是重點(diǎn)，很多糾紛的產(chǎn)生就是因?yàn)楹贤瑳](méi)有完善，讓對(duì)方有機(jī)可乘。

（三）資金監(jiān)管及貸款申請(qǐng)

買(mǎi)方支付定金首期款入銀行資金監(jiān)管賬號(hào)，買(mǎi)賣(mài)雙方與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，買(mǎi)方向銀行提出貸款申請(qǐng)，銀行同意貸款后出具貸款承諾書(shū)給賣(mài)方。贖樓

賣(mài)方辦理委托擔(dān)保公司贖樓公證委托書(shū)，向原貸款銀行申請(qǐng)贖樓，擔(dān)保人辦理贖樓擔(dān)保贖樓及注銷(xiāo)抵押登記手續(xù)．

（四）房屋過(guò)戶買(mǎi)賣(mài)雙方去國(guó)土局簽訂，遞交房產(chǎn)過(guò)戶申請(qǐng)，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)。支付稅費(fèi)憑回執(zhí)領(lǐng)取稅單后，買(mǎi)方支付相關(guān)稅費(fèi)，擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證并同按揭銀行在國(guó)土局作抵押登記，銀行把首期款給賣(mài)方。

（五）結(jié)清房款

新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣(mài)方。交房買(mǎi)賣(mài)雙方辦理房屋交接，水、電等過(guò)戶。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》規(guī)定，對(duì)于借戶籍制度改革或者擅自通過(guò)‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對(duì)于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任

三、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)手續(xù)有哪些

1、買(mǎi)方看房、買(mǎi)賣(mài)雙方初步洽談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng)，一般買(mǎi)賣(mài)雙方產(chǎn)生的所有費(fèi)用都?xì)w買(mǎi)方支付。

2、買(mǎi)賣(mài)雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原件到檔案大廈國(guó)土部門(mén)查房產(chǎn)檔案。

3、買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商房屋價(jià)格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請(qǐng)時(shí)間、贖樓費(fèi)用、過(guò)戶申請(qǐng)時(shí)間、稅費(fèi)支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時(shí)間及比例、違約責(zé)任，確定這幾大要點(diǎn)后，買(mǎi)賣(mài)雙方與中介簽訂三方合同或者買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同，把上述內(nèi)容寫(xiě)入合同，支付定金給中介公司。

4、賣(mài)方同擔(dān)保公司到公證處進(jìn)行公證，賣(mài)方委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)。

5、買(mǎi)方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(hào)（一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會(huì)多出一些費(fèi)用），買(mǎi)方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，買(mǎi)方向銀行提出貸款申請(qǐng)，銀行同意貸款后出具貸款承諾書(shū)給買(mǎi)方（一般銀行直接通知擔(dān)保公司），約7～8個(gè)工作日左右。

6、買(mǎi)方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費(fèi)用后，擔(dān)保公司向原貸款銀行申請(qǐng)贖樓，擔(dān)保公司向銀行出具贖樓擔(dān)保，進(jìn)行贖樓及注銷(xiāo)抵押登記手續(xù)，約5個(gè)工作日左右。

7、買(mǎi)方同擔(dān)保公司去房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心簽訂《小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同（現(xiàn)售）》，遞交房產(chǎn)過(guò)戶申請(qǐng)，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，需5個(gè)工作日。

8、買(mǎi)方同擔(dān)保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費(fèi)領(lǐng)取房產(chǎn)證（記得多復(fù)印一些，再見(jiàn)到它時(shí)要等全部貸款還清之后），擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣(mài)方，新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣(mài)方，約10個(gè)工作日左右。

9、買(mǎi)賣(mài)雙方辦理房屋交接，水、電等過(guò)戶，買(mǎi)方領(lǐng)鑰匙。

一、二手小產(chǎn)權(quán)房能貸款嗎

1、小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有房產(chǎn)證，并不能上市交易，所以不能辦理銀行抵押貸款，所謂的小產(chǎn)權(quán)房貸款指的是在民間的擔(dān)保公司辦理抵押貸款或者個(gè)人借貸。

2、和一般意義上的商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有土地出讓金概念，所以小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1／3甚至更低，價(jià)格低是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的根本原因。

3、小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，房子只有居住權(quán)，只有銷(xiāo)售方的出售合同并且沒(méi)有房管單位的認(rèn)同，該類房產(chǎn)一旦出現(xiàn)政策規(guī)劃房屋價(jià)值將會(huì)有很大的變化，因此銀行都不會(huì)做小產(chǎn)權(quán)房的抵押貸款。

二、小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)

1、看開(kāi)發(fā)主體是否合法：實(shí)施城中村土地開(kāi)發(fā)的主體可以是村民，還可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也可以是村委會(huì)依法委托的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。但主體一定要取得合法開(kāi)發(fā)土地的資格。

2、看是否取得了國(guó)有土地使用證，看是否符合城市規(guī)劃：城中村改造項(xiàng)目，必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃，購(gòu)房者的房屋所有權(quán)證書(shū)才有一定的取得保障。

3、看是否取得了建筑工程施工許可證，看有沒(méi)有商品房銷(xiāo)（預(yù)）售許可證。

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內(nèi)容審核：王有銀律師

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