還建房買賣合同是否有效，一類主要針對城中村改造，征收拆遷后采取產權調換方式，選擇在集體土地上的房屋進行調換，該類房屋俗稱小產權房。另一類還建房是指，國有土地上的房屋拆遷進行還建，一般通過劃撥方式取得建設用地，并且具備開發所需要的五證。一般來
一類主要針對城中村改造，征收拆遷后采取產權調換方式，選擇在集體土地上的房屋進行調換，該類房屋俗稱小產權房。另一類還建房是指，國有土地上的房屋拆遷進行還建，一般通過劃撥方式取得建設用地，并且具備開發所需要的五證。一般來說，如果是重大城建拆遷的還建房，將來是可以辦兩證的。該類房屋也分為兩種，一種是經濟適用房性質，一種是商品房性質。
區別是經適房辦兩證后，需要滿5年才能上市交易，而商品房只要辦證后就可以隨時交易。所以，買賣還建房是否有效，關鍵是看買的是第一種集體土地上還建的房屋，還是第二種還建房，如果是第一種，則合同無效，第二種則合同有效。還需要注意的是，如果是劃撥性質的還建房，合同是有效的，對于出售房屋的時間一般有限制，而且還需要補繳一定的土地出讓金。
一、還建房買賣合同私人雙方自己簽訂有效嗎
有效的。依法成立的合同，自成立時生效。
法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。
當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。
當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就；不正當地促成條件成就的，視為條件不成就。
二、還建房商品房區別答疑
網友提問：
還建房商品房有哪些區別？
律師回答：
還建房與商品房的區別主要體現在以下方面：
1、取得方式：商品房是以貨幣交易的形式購買，而還建房主要是以補償形式取得。
2、土地性質：大多數還建房是政府劃撥土地興建，土地性質為劃撥地，而商品房全部是出讓地。
3、交易稅費：土地為劃撥地的還建房在交易過程中是需要向地方稅務部門繳納一定的土地出讓金的，而商品房沒有這筆費用。
還建房買賣合同有法律效力嗎?
還建房通常采用公證的辦法來交易，但買賣合同不具有法律效力，根據具體的還建房的性質來看，還建房的買賣具有一定的風險。還建房經常被稱作小產權房，又稱為統建樓，統建房。還建房是政府為統一拆遷后，對居民做出的補償住房，用以安置拆遷居民的安置性補貼住房，和商品房不同，還住房不通過交易取得，而是通過政策補貼獲得，因此買賣合同是沒有法律效力的。
第一種還建房主要針對城中村改造，征收拆遷后采取產權調換方式，選擇在集體土地上的房屋進行調換，該類房屋俗稱“小產權房”。一旦出現糾紛，購房人的權益在法律上很難得到保護。
另一類還建房是指，國有土地上的房屋拆遷進行還建，一般通過劃撥方式取得建設用地，并且具備開發所需要的五證。一般來說，如果是重大城建拆遷的還建房，將來是可以辦兩證的。
該類房屋也分為兩種：一種是經濟適用房性質，一種是商品房性質。
區別是經適房辦兩證后，需要滿5年才能上市交易，而商品房只要辦證后就可以隨時交易。也就是說，購買國有土地拆遷的還建房，最起碼是有“兩證”的，購買這類房子和一般的二手房差別并不大，這樣的操作是有法律保障的。
現在辦理還建房買賣多數通過仲裁和公證來辦理，但這樣的過程也不完全能保障購房者的權益。還有一種辦法比較保險，就是在拆遷早期，將拆遷協議更名，即可保障產權問題，不過此時還建房實體看不到，也存在一定風險。
對于還建房，由于沒有產權證，因不能買賣，所以公證處不會給予公證。有的拆遷還建房屬于經濟適用房，而有的屬于商品房，那么，根據《經濟適用住房管理辦法》的規定，經濟適用住房在取得房屋所有權證和土地使用證一定年限后(一般為5年)，方可按市場價上市出售。出售時，應當按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納一些費用。
還建房買賣合同是否有效，應結合房屋所屬土地使用權的性質來判斷。集體土地上還建的房屋，還應看買賣雙方是否同為房屋所在地農村集體經濟組織的成員，農村本集體經濟組織成員之間簽訂的還建房買賣合同一般認定有效；反之，則合同無效。國有土地上還建的房屋買賣合同一般是有效的，但如果是通過劃撥方式取得的國有土地使用權，在轉讓房屋所有權時應補繳相應的土地出讓金，買賣合同才能有效。
一、農村房屋買賣合同無效的依據
農村房屋買賣合同如果有法律規定的無效情形才會無效。農村房屋買賣合同有效首先要求該房屋一定要是合法建筑。其次；還要求農村房屋買賣的雙方都是集體經濟組織成員并且沒有其他的房屋產權；房屋買賣也是由農村集體經濟組織做出的決定。如果不滿足上面的情況，農村房屋買賣合同就是無效的。
二、如何進行過戶
集體土地使用證的話沒有必要改宅基地的使用權和國有土地使用權(住宅)不一樣是不存在繼承問題的法律規定“一戶只能擁有一處宅基地”這里的一戶可不是一個人而且你父親只作為代表寫在土地證上當然如果你擔心其他變故由你父親協議轉讓你或者立遺囑你父百年之后房屋繼承后土地隨之轉移前提都必須是辦理房產證
當事人戶籍不是宅基地所屬村委會農業戶籍，是不能辦理該宅基地過戶到當事人名下的。規定農村宅基地和所屬住房屬于集體性質，只有本村農業戶籍人員才有資格享有，不對外部戶籍人員辦理。《房屋登記辦法》：
第八十六條房屋所有權依法發生轉移，申請房屋所有權轉移登記的，應當提交下列材料：
(一)登記申請書；
(二)申請人的身份證明；
(三)房屋所有權證書；
(四)宅基地使用權證明或者集體所有建設用地使用權證明；
(五)證明房屋所有權發生轉移的材料；
(六)其他必要材料。申請村民住房所有權轉移登記的，還應當提交農村集體經濟組織同意轉移的證明材料。農村集體經濟組織申請房屋所有權轉移登記的，還應當提交經村民會議同意或者由村民會議授權經村民代表會議同意的證明材料。第八十七條申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規另有規定外，房屋登記機構應當不予辦理。《農村宅基地管理辦法》：
第十七條農村村民申請宅基地，應當向常住戶口所在地的村民委員會或村集體經濟組織提出書面申請，經村民委員會或村集體經濟組織討論同意，并將申請宅基地戶主名單、家庭人口、原有房屋間數面積、申請建房占地面積、位置等張榜公布后無異議的，取得鄉村建設規劃許可證或建設用地規劃許可證后，報鄉(鎮)人民政府審查，縣土地行政主管部門審核，由縣人民政府批準，其批準結果由村民委員會予以公布。
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內容審核：張曙光教授
來源：中國法院網-還建房買賣合同是否有效，
