一、爛尾樓開(kāi)發(fā)商應(yīng)該怎么處罰

如果只是開(kāi)發(fā)商資金斷裂，給開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)時(shí)間，開(kāi)發(fā)商如果能在短時(shí)間內(nèi)籌措到資金，完成后續(xù)工程，爛尾房就可以復(fù)活。其次，如果開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)樓房爛尾，不可將房子退給開(kāi)發(fā)商。因?yàn)橥朔恳院螅?gòu)房者只能拿到收據(jù)或欠條。購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系，將由買(mǎi)賣(mài)關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。債權(quán)債務(wù)關(guān)系在之后法院的拍賣(mài)破產(chǎn)償債先后里，優(yōu)先級(jí)別低于消費(fèi)者關(guān)系。

開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)后，購(gòu)房者仍然可以按照程序向房管部門(mén)申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證。房地產(chǎn)公司破產(chǎn)房子爛尾買(mǎi)房人要根據(jù)情況確定房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力以維權(quán)。在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)的狀況之下，應(yīng)該確定樓盤(pán)是不是已經(jīng)建成完成，并且滿足交房的條件和開(kāi)發(fā)商銷售房產(chǎn)的證件是否齊全，從而明確房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，進(jìn)而區(qū)分不同的情況進(jìn)行分析。如果樓盤(pán)已經(jīng)建成并且滿足交房的條件，而且房屋的買(mǎi)賣(mài)合同確實(shí)有效的，可以要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)助和辦理房屋過(guò)戶的相關(guān)手續(xù)。如果只是開(kāi)發(fā)商資金斷裂，給開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)時(shí)間，開(kāi)發(fā)商如果能在短時(shí)間內(nèi)籌措到資金，完成后續(xù)工程，爛尾房就可以復(fù)活。其次，如果開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)樓房爛尾，不可將房子退給開(kāi)發(fā)商。

因?yàn)橥朔恳院螅?gòu)房者只能拿到收據(jù)或欠條。購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系，將由買(mǎi)賣(mài)關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。債權(quán)債務(wù)關(guān)系在之后法院的拍賣(mài)破產(chǎn)償債先后里，優(yōu)先級(jí)別低于消費(fèi)者關(guān)系。最后，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)后，購(gòu)房者仍然可以按照程序向房管部門(mén)申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證。

1、拍賣(mài)：如果開(kāi)發(fā)商資不抵債并宣布破產(chǎn)，房子已經(jīng)存在爛尾的危機(jī)了，那么開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)就會(huì)被法院拍賣(mài)，而根據(jù)破產(chǎn)法償債先后的規(guī)定，購(gòu)房者比債主更容易等到一些房產(chǎn)企業(yè)的補(bǔ)償款的。

2、賠償：遇到房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾的時(shí)候，業(yè)主一定要齊心一致，去法院起訴開(kāi)發(fā)商，這樣才能獲得賠償。如果業(yè)主不齊心，法院也沒(méi)辦法處理，爛尾樓解決不了，也可能得不到賠償。

3、尋求政府幫助：房子爛尾后，可去市、區(qū)政府找融資平臺(tái)解封重新抵押復(fù)工。當(dāng)?shù)卣畷?huì)根據(jù)不同的情況采用不同的方法進(jìn)行干涉處理。如果是開(kāi)發(fā)商缺資金，那么政府會(huì)期限該企業(yè)籌集資金或者是引入合伙人。如果是違法違規(guī)的，那么政府會(huì)要求其在制定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行整改。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第五條

依照本法開(kāi)始的破產(chǎn)程序，對(duì)債務(wù)人在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域外的財(cái)產(chǎn)發(fā)生效力。

對(duì)外國(guó)法院作出的發(fā)生法律效力的破產(chǎn)案件的判決、裁定，涉及債務(wù)人在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域內(nèi)的財(cái)產(chǎn)，申請(qǐng)或者請(qǐng)求人民法院承認(rèn)和執(zhí)行的，人民法院依照中華人民共和國(guó)締結(jié)或者參加的國(guó)際條約，或者按照互惠原則進(jìn)行審查，認(rèn)為不違反中華人民共和國(guó)法律的基本原則，不損害國(guó)家主權(quán)、安全和社會(huì)公共利益，不損害中華人民共和國(guó)領(lǐng)域內(nèi)債權(quán)人的合法權(quán)益的，裁定承認(rèn)和執(zhí)行。

二、為什么會(huì)有爛尾樓

市場(chǎng)定位失誤，迫使投資者停工求變;房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大大超前于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平;資金來(lái)源缺失，被迫停工；在建樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)、缺乏建設(shè)資金、項(xiàng)目涉及經(jīng)濟(jì)糾紛、開(kāi)發(fā)商違法違規(guī)導(dǎo)致工程停工，其中多半是因?yàn)橘Y金鏈條斷裂，工程未完，開(kāi)發(fā)商已拿不出錢(qián)來(lái)，銀行也不愿繼續(xù)貸款，而項(xiàng)目又無(wú)法轉(zhuǎn)讓給其他投資人。如果不小心購(gòu)買(mǎi)到了爛尾房，購(gòu)房者千萬(wàn)不要直接退房，購(gòu)房者如果退房的話，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有錢(qián)再還給你，這樣算來(lái)時(shí)劃不來(lái)的。

購(gòu)房者應(yīng)該先搞清楚產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，向當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T(mén)咨詢，是否可以辦理房產(chǎn)證書(shū)，有產(chǎn)權(quán)在手，總比什么都得不到強(qiáng)。在搞清楚產(chǎn)權(quán)歸屬后，購(gòu)房者應(yīng)盡量與其他業(yè)主一起，獲得法律支持。一個(gè)人的能力是有限的，買(mǎi)到爛尾房的不止你一個(gè)，還有很多同小區(qū)的業(yè)主，如果小區(qū)的業(yè)主決定要申訴開(kāi)發(fā)商，就需要聯(lián)合大部分的業(yè)主，正所謂，眾人拾柴火焰高，業(yè)主們用一個(gè)聲音說(shuō)話，往一個(gè)方向使勁，作用也更大一些。需要大家注意的是，如果這部分業(yè)主打了官司勝訴得到補(bǔ)償，而沒(méi)有聯(lián)合起來(lái)的業(yè)主由于一直等待開(kāi)發(fā)商竣工沒(méi)有及時(shí)申訴，最后可能得不到補(bǔ)償。

一般情況下，對(duì)于爛尾樓，政策會(huì)依據(jù)不同狀況，采納不同方法進(jìn)行干涉，所以急著退房并不是明智之舉。如果開(kāi)發(fā)商缺資金，政府會(huì)期限由企業(yè)籌集資金或引入合伙人。如果開(kāi)發(fā)商確實(shí)已經(jīng)沒(méi)有能力再開(kāi)發(fā)樓盤(pán)了，政府將依法收回項(xiàng)目并對(duì)外投標(biāo)，或者開(kāi)發(fā)商自己找到接盤(pán)俠。

法律依據(jù)：

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

第十一條根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

三、買(mǎi)了爛尾樓最后都怎么處理的

爛尾樓最后處理一般有以下幾種方式：

1、拍賣(mài)。如果開(kāi)發(fā)商陷入財(cái)務(wù)糾紛，資不抵債房子已經(jīng)有爛尾趨勢(shì)了，那么開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)會(huì)被拍賣(mài)。之后購(gòu)房者和債主會(huì)得到相應(yīng)的補(bǔ)償。

2、請(qǐng)求政府支援。當(dāng)?shù)氐恼畷?huì)根據(jù)情況采用不同的方法進(jìn)行干預(yù)。期限企業(yè)集資或者引入合伙人。前提是這個(gè)工程是合法開(kāi)發(fā)的。

3、賠償。遇到爛尾樓的情況。業(yè)主們要齊心一致，聯(lián)合去法院起訴開(kāi)發(fā)商。這樣才能獲得賠償。切記業(yè)主們一定要齊心。法律會(huì)維護(hù)我們的合法權(quán)益。

房子爛尾的原因：

1、市場(chǎng)定位失誤，迫使投資者停工求變。

2、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大大超前于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

3、資金來(lái)源缺失，被迫停工；在建樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)、缺乏建設(shè)資金、項(xiàng)目涉及經(jīng)濟(jì)糾紛、開(kāi)發(fā)商違法違規(guī)導(dǎo)致工程停工，其中多半是因?yàn)橘Y金鏈條斷裂，工程未完，開(kāi)發(fā)商已拿不出錢(qián)來(lái)，銀行也不愿繼續(xù)貸款，而項(xiàng)目又無(wú)法轉(zhuǎn)讓給其他投資人。

開(kāi)發(fā)商的違約情形

1、房屋質(zhì)量不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)

購(gòu)房者在選房、簽訂合同時(shí)，正是對(duì)房子的面積和質(zhì)量確定下來(lái)，而實(shí)踐中，譬如承重墻、梁開(kāi)裂;外墻、外窗、衛(wèi)生間滲水;墻面不垂直;大面積的空鼓等情況出現(xiàn)，這實(shí)際上開(kāi)發(fā)商違約的表現(xiàn)。具體可以分兩類情況處理：

(1)是普通的房屋質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商有質(zhì)量保修的責(zé)任。

(2)是嚴(yán)重的房屋質(zhì)量問(wèn)題，譬如房屋主體質(zhì)量不合格或嚴(yán)重影響居住使用的，買(mǎi)房人可主張退房和賠償損失。

2、房產(chǎn)證逾期未辦下來(lái)的

逾期辦證的，按合同約定承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，逾期辦證超過(guò)一定期限，買(mǎi)房人可以主張退房，如實(shí)際損失超過(guò)合同約定的違約金的，可以按實(shí)際損失來(lái)主張。“一定期限”其實(shí)是在合同約定的交房日到了以后，給開(kāi)發(fā)商發(fā)房屋催交通知書(shū)，在其后三個(gè)月合法期限內(nèi)開(kāi)發(fā)商仍不能交房的，有權(quán)要求退房。開(kāi)放商應(yīng)該按照合同約定，返還買(mǎi)房人已付的房款及產(chǎn)生的活期利息，約定有違約金的，可以一并賠付。

出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

【法律依據(jù)】：

《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》 第十一條 根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

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內(nèi)容審核：王蘭律師

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