一、老小區(qū)拆遷會給一套房嗎

提到拆遷,人們就想到了“暴富”,這也是理所當(dāng)然,畢竟拆遷造就了一個(gè)又一個(gè)的造富神話。就如買彩票一樣,很多人也希望能夠通過拆遷獲得巨大的收益,因此就有不少投資客提前購買了很多老城區(qū)的老房子,等待著拆遷補(bǔ)償。當(dāng)然,投資客投資的這種房子如果拆遷了,也只是讓他們獲得不菲收益,并不會讓他們暴富,因?yàn)椴疬w也是有區(qū)別的。其實(shí)社會中出現(xiàn)的拆遷暴富的案例基本上都是城中村拆遷,由于城中村的村民都有自己的宅基地甚至還有土地,所以拆遷時(shí)補(bǔ)償?shù)慕痤~和房子都會非常多。像一些城市拆遷城中村,基本上家家戶戶都會直接拆成千萬富翁甚至億萬富翁。但是隨著城鎮(zhèn)的不斷發(fā)展,城中村已經(jīng)越來越少了。

      而隨著城中村越來越少,開發(fā)商就盯上了市區(qū)的老房子,又趕上國家棚戶區(qū)改造的政策,加上老城區(qū)拆遷成為了開發(fā)商最熱衷的項(xiàng)目。但是由于老城區(qū)的老房子也是商品房,一棟樓也有六七層,所以拆遷補(bǔ)償政策和城中村拆遷相比會差很多。一般老小區(qū)拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也就是補(bǔ)償一套或者套安置房,再加一些現(xiàn)金補(bǔ)償。到了2014年后,由于國家為了降低樓市庫存,就開始直接補(bǔ)償現(xiàn)金,讓居民自己再去重新購買商品房居住。雖然看似這種拆遷補(bǔ)償政策不是特別好,但是老城區(qū)的房子本就非常破舊,這樣的拆遷補(bǔ)償不但解決了居民的居住差的問題,還能獲得額外的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,所以很多老舊小區(qū)業(yè)主為了改善居住環(huán)境,也就被迫地同意拆遷。其實(shí)對于很多老舊小區(qū)業(yè)主來說,如果不是因?yàn)樾^(qū)居住環(huán)境太差,他們是不愿意拆遷的。

      很多人在這些老小區(qū)里已經(jīng)生活了幾十年,自己的親人、朋友和同事都居住在附近,生活非常安逸。并且這些老小區(qū)都地處市區(qū),不僅交通便捷,周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施都非常齊全,生活非常便利,還可以享受好的教育、醫(yī)療等福利待遇。可以說,老城區(qū)的這些優(yōu)勢是很多新建商品房無法與之相比的。所以從這方面來看,其實(shí)很多老小區(qū)的業(yè)主是不愿意拆遷的,畢竟拆遷的補(bǔ)償也不像城中村拆遷那樣多。現(xiàn)如今,老舊小區(qū)舊改政策來了,就是在不拆遷的情況下來解決老舊小區(qū)的居住環(huán)境差的問題。根據(jù)住建部的公示顯示,在2020年底就要結(jié)束最后的棚戶改項(xiàng)目,同時(shí)老舊小區(qū)改造工程也已經(jīng)在2020年全面推進(jìn)了。

      那么現(xiàn)在已經(jīng)2021年了,是不是現(xiàn)在拆遷就徹底停止了呢?當(dāng)然不是,由于2020年停工原因,還有少量的棚戶改項(xiàng)目沒有徹底完工,但是也已經(jīng)接近了尾聲。當(dāng)然,就算是最后一批棚戶改項(xiàng)目完工了,也不意味著以后拆遷就會徹底停止。那么,希望自己家房子能夠拆遷的人就要注意了,以后這4類房子還有拆遷的可能,看看你家的房子是不是屬于這4類房子。

      第一類:城中村

      雖然現(xiàn)在大部分城市里的城中村都差不多被拆除完了,但是還是有不少城市里的城中村沒有被拆完,特別是城市規(guī)模比較大的城市,比如武漢、成都等城市。不同于老舊小區(qū)可以改造,城中村由于建設(shè)了太多建筑和小產(chǎn)權(quán)房,并且這些建筑很多都不符合相關(guān)安全質(zhì)量規(guī)定,不僅存在安全隱患,還影響市容市貌。因此對于城中村,基本上早晚都會被拆掉。就比如筆者武漢的大學(xué)同學(xué)就是城中村的,在2020年底他們村子就被拆遷掉了,實(shí)現(xiàn)了人生逆襲。

      第二類:真的有質(zhì)量問題,存在安全隱患的老小區(qū)房子

      對于舊改取代棚戶改拆遷,其實(shí)也并不是一刀切、讓所有小區(qū)都開始翻新改造。在住建部公布的舊改小區(qū)中說得很明確,是符合舊改條件的小區(qū),也就是說不符合舊改條件的小區(qū)是不能進(jìn)行翻新改造的。而對于存在質(zhì)量問題,存在安全隱患的老舊小區(qū),是不能進(jìn)行舊改的。國家要解決居民的住房環(huán)境問題,所以對于這類存在安全隱患的房子,也就是危房,最徹底的解決方法還是進(jìn)行拆遷。所以,如果自己所在小區(qū)的房子真的存在很大安全隱患的話,也沒有必要擔(dān)心房子會不會拆遷。拆遷沒有徹底停止,對于這類小區(qū),以后還是會像過去一樣進(jìn)行拆遷安置。

      第三類:地理位置特別好的老舊小區(qū)

      其實(shí)對于過去的老城區(qū)老舊小區(qū)拆遷,雖然都是開發(fā)商進(jìn)行拆遷的,但是卻是由政府主導(dǎo)的,政府補(bǔ)貼了大量資金。現(xiàn)如今舊改取代了棚改,開發(fā)商再想拆遷老城區(qū)的老房子就完全需要自己出錢來拆遷了。所以現(xiàn)在想讓開發(fā)商拆遷老城區(qū)的房子,開發(fā)商只可能看中那些地理位置特別好的老小區(qū),也只有地理位置好的小區(qū),開發(fā)商才能通過拆遷獲得收益。因此在未來,對于地理位置特別好的老舊小區(qū),還有拆遷的可能。

      第四類:影響市政規(guī)劃的老舊小區(qū)

      對于老舊小區(qū)來說,這是目前最容易拆遷的一類老舊小區(qū),僅筆者所見的,就有不下十幾個(gè)老舊小區(qū)在最近兩年因?yàn)橛绊懶藿ǖ罔F被拆除了。其實(shí)不僅僅是對于影響修建地鐵會拆除老舊小區(qū),對于修建公路、鐵路、車站、公園、學(xué)校、醫(yī)院等市政工程,都會拆除周邊影響工程的小區(qū)。特別是在市區(qū),由于過去的市政規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)跟不上現(xiàn)在的城市發(fā)展,一旦有市政工程施工,就會有不少小區(qū)會影響工程建設(shè),這些小區(qū)也就會被拆遷。

      其實(shí)不管是舊改政策還是棚戶改政策都是為了改善居民的居住環(huán)境問題,而棚戶改拆遷已經(jīng)實(shí)施多年,大部分需要拆遷的房子也都差不多拆了。如果繼續(xù)大規(guī)模拆遷,不僅會促進(jìn)房價(jià)的上漲,還會造成大量社會資源浪費(fèi)。最后,雖然棚戶改政策結(jié)束,但是也并不意味著以后就不再拆遷,對于以上4類房子,以后還有拆遷的可能性。所以期望自己家房子能夠拆遷的人,可以看看自家房子是否屬于以上4類房子。

二、老小區(qū)拆遷怎么補(bǔ)償房子

老小區(qū)拆遷一般采取貨幣安置，拆遷進(jìn)入公示期后，政策上都會有明確規(guī)定的。貨幣安置是以你的原房屋面積為計(jì)算基礎(chǔ)，對你的實(shí)際面積進(jìn)行換算，具體換算方法根據(jù)地區(qū)不同而不同，換算后的面積乘每平的價(jià)格，就是拆遷所得的賠償。

一、拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?

1、貨幣補(bǔ)償

貨幣補(bǔ)償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行專業(yè)的估價(jià)，生成有據(jù)可循的多元組成的補(bǔ)償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：

市場評估價(jià)：是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動。

商品房交易均價(jià)：是指同區(qū)域、同類型普通住宅商品房交易平均價(jià)格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

重置價(jià)：是指由估價(jià)機(jī)構(gòu)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，判定出重新建造與估價(jià)對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。

上述三種價(jià)格都是拆遷補(bǔ)償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

2、產(chǎn)權(quán)置換

產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價(jià)值的等價(jià)置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式：

異地安置：是指由于開發(fā)商項(xiàng)目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進(jìn)行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價(jià)價(jià)值做到產(chǎn)權(quán)置換。

回遷安置：是指開發(fā)商拆遷重建項(xiàng)目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。

附：目前我國各大城市在拆遷補(bǔ)償上都有設(shè)定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡，所以拆遷安置。

3、結(jié)合型補(bǔ)償

顧名思義，這種補(bǔ)償方式就是指既給貨幣補(bǔ)償又給產(chǎn)權(quán)置換。

由于我國城市化進(jìn)程與其他諸多客觀因素，導(dǎo)致房價(jià)和地價(jià)的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)置換解決的問題，所以就出現(xiàn)了貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。

二、根據(jù)西安拆遷商戶賠償政策拆遷補(bǔ)償方式有哪些

房屋拆遷補(bǔ)償有貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。

1、貨幣補(bǔ)償

貨幣補(bǔ)償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行專業(yè)的估價(jià)，生成有據(jù)可循的多元組成的補(bǔ)償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：

(1)市場評估價(jià)：是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動。

(2)商品房交易均價(jià)：是指同區(qū)域、同類型普通住宅商品房交易平均價(jià)格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

(3)重置價(jià)：是指由估價(jià)機(jī)構(gòu)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，判定出重新建造與估價(jià)對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。

上述三種價(jià)格都是拆遷補(bǔ)償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

2、產(chǎn)權(quán)置換

(1)產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價(jià)值的等價(jià)置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

(2)產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式：

異地安置：是指由于開發(fā)商項(xiàng)目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進(jìn)行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價(jià)價(jià)值做到產(chǎn)權(quán)置換。

回遷安置：是指開發(fā)商拆遷重建項(xiàng)目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。

三、安置房拆遷有沒有賠償

拆遷安置房補(bǔ)償由于地區(qū)不同、同一地區(qū)區(qū)位價(jià)值也不同，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不相同。1、相關(guān)的房屋進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，拆遷工作統(tǒng)一由地方政府委托相關(guān)單位辦理拆遷事宜。2、當(dāng)?shù)卣畱?yīng)當(dāng)事先發(fā)出拆遷公告和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的公告，被征收人如果不同意補(bǔ)償?shù)姆绞胶蛿?shù)額等，可以協(xié)商處理，協(xié)商不成的可以提起行政訴訟，要求法院予以裁決。3、建議到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門了解有關(guān)拆遷安置的有關(guān)文件。有照房和無照房補(bǔ)償金額是不一樣的，補(bǔ)償時(shí)將對產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)償，也就是你一定要確保產(chǎn)權(quán)證上時(shí)你的名字，現(xiàn)在很多棚戶區(qū)改造的房屋有幾種情況：一是就地安置，就是在所拆房屋地點(diǎn)安置，采取拆一還一政策，就是會在原地分給你一套房子，超出的面積按照成本價(jià)補(bǔ)差價(jià)。二是異地安置，也就是在你被拆遷房以外的區(qū)域進(jìn)行安置。三是貨幣安置，就是按照當(dāng)?shù)匮a(bǔ)償政策，每平米給與被拆遷人一定數(shù)額的貨幣進(jìn)行安置。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六條為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

三、老房子還能拆遷嗎

當(dāng)然可以了，但也是有限制的，不是誰都可以修葺房子的。只有你具備了一定的條件，這才可以修建。

農(nóng)村宅基地所有權(quán)歸村集體所有，也就是歸國家所有。本村村民擁有的是宅基地的使用權(quán)，當(dāng)宅基地上的老房子破爛不堪時(shí)，是可以向村委會申請重新修建的，現(xiàn)在農(nóng)村舊房、危房改造國家也是支持的，根據(jù)改造面積的不同，還會額外給予一些補(bǔ)助，不過每個(gè)地方的政策是不一樣的，最好是向當(dāng)?shù)氐拇逦瘯稍兿隆＿@是很簡單的事情，沒有想象中那么復(fù)雜。

一、宅基地地同村人是否能轉(zhuǎn)讓

農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于國家所有，使用權(quán)歸村民所有，所以，原則上農(nóng)村宅基地是不可以買賣的，但可以在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員中轉(zhuǎn)讓。

根據(jù)國家《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；

農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地將不予批準(zhǔn)。

農(nóng)村村民的房屋是私有財(cái)產(chǎn)，村民可以依法處置。國家保護(hù)私有房屋合法買賣，繼承、贈與等權(quán)利。

因房屋和宅基地連同一體，不可分離，所以，宅基地使用權(quán)必須連同房屋一并轉(zhuǎn)移。

宅基地轉(zhuǎn)移必須要到縣級國土資源管理部門去辦理過戶手續(xù)房屋所有權(quán)的變動，然后到縣級人民政府房屋管理部門進(jìn)行房屋登記。有一點(diǎn)需要提醒，那就是單純的宅基地是不可以買賣的，只是買了宅基地上的房屋，如果將來重建必須向村委會重新提出申請，不過只要房屋不倒，買主就可以長期使用。

宅基地屬于農(nóng)民集體所有。是集體無償劃撥給農(nóng)民建房的，農(nóng)民只有使用權(quán)，沒有處分權(quán)。宅基地不是私有財(cái)產(chǎn)，不能買賣。《土地管理法》第二條中華人民共和國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。第八條農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

二、農(nóng)村宅基地拆遷如何補(bǔ)償

1、農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷是分開補(bǔ)償。“分開補(bǔ)償”，是指土地補(bǔ)償和地上附著物補(bǔ)償?shù)姆蛛x。農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆遷的時(shí)候，有兩種補(bǔ)償。

一是宅基地補(bǔ)償，二是房屋補(bǔ)償。由于宅基地的產(chǎn)權(quán)屬于村集體，因此，這部分補(bǔ)償歸村集體所有，不會直接給宅基地使用人。而房屋的產(chǎn)權(quán)屬于村民私有，因此房屋補(bǔ)償歸村民所有。村民的宅基地被征收后，如果沒有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。

2、土地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)的是土地使用權(quán)，一般分為2種形式：一是貨幣補(bǔ)償，二是置換補(bǔ)償。貨幣補(bǔ)償就是根據(jù)相關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對你的宅基地按每平方米多少錢直接付錢給你；置換補(bǔ)償就是在規(guī)劃的安置區(qū)域按不同低價(jià)折換成多少平方米進(jìn)行安置。

房屋及地上附著物的補(bǔ)償，這個(gè)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)的是物產(chǎn)所有權(quán)，包含所有的房屋、構(gòu)筑物、相關(guān)設(shè)施、樹木蔬果等等，這項(xiàng)補(bǔ)償一般就只有貨幣補(bǔ)償一種補(bǔ)償方式了。

3、房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)成。計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償＝宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)X宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價(jià)。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國土地管理法》第二條中華人民共和國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。

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內(nèi)容審核：羅思章律師

來源：中國法院網(wǎng)-老小區(qū)拆遷會給一套房嗎，