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南寧城中村改造政策，安置房一定要交土地出讓金嗎:今日城中村改造更新

發布時間：
2025-01-06 10:27:31
作者：
圣運律師
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南寧城中村改造政策,安置房要補交多少土地出讓金,一般是40%--60%的土地出讓金。土地出讓金=(現市場價-購買價)*70%，已購房改房家庭取得契稅完稅憑證或房屋權證滿五年后，可以按市場價出售所購住房。產權人應按原購房價格和出售價格價差的7

南寧城中村改造政策，安置房一定要交土地出讓金嗎:今日城中村改造更新

一、南寧城中村改造政策,安置房要補交多少土地出讓金

一般是40%--60%的土地出讓金。土地出讓金=(現市場價-購買價)*70%，已購房改房家庭取得契稅完稅憑證或房屋權證滿五年后，可以按市場價出售所購住房。產權人應按原購房價格和出售價格價差的70%補交土地收益等價款。交易的時候在規定發布之日以前，按出售價格的10%上交，在規定發布之日以后的，產權人應按原購房價格和出售價格價差的70%補交土地收益等價款。

安置房，是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。即因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。

安置房選房技巧有哪些？

1、區域調查

由于很多拆遷業主都是第一次選購，因此經常把購房區域忽略掉，比方時常會忘記調查附近的環境、配套以及交通方面，在這提醒大家，哪怕在自己很熟悉的區域選房子，也一定要做好區域調查這一環節。

2、地段選擇

平時生活中，一些拆遷業主都具有地域情結，都不希望在自己不習慣地段選房子，其實這樣并不提倡。通常情況下，無論居住在什么地方，只要在一個地方待上一段時間就可以熟悉新的環境了。所以在自己資金足夠的情況下，建議選擇交通方便、配套俱全的地方。

3、戶型選擇

由于一些拆遷戶原本居住的地方面積較大，因此很多人都會挑選大型房產。但是尺幅太大的房產會使得整個戶型顯得空蕩蕩，并且太大的戶型需要花很多時間整理，并且各種費用也會大大的增加。

【本文所涉及的法律依據】：：

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二十二條

因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。

第二十三條

對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

二、安置房一定要交土地出讓金嗎

需要。如果拆遷前這房子就是業主自有房，安置房辦出的產權證也是業主的，拿到產權證后就可以交易，但除了正常的房屋交易稅外，還需要交納一份土地出讓金。對于沒有產權證房屋就出售，按照《房地產管理辦法》視為非法，但土地房產局不參與裁定。如果拆遷前這房子是公房，住戶是租住的，該房就不能轉讓;如果是公房，業主已向單位購買，而且安置房的產權證上是業主本人名字，就可以轉讓，但也需要額外交納土地出讓金。一、購買拆遷安置房需注意什么1、明確房屋的土地類型及性質。要注意是集體土地還是國有土地，如果是集體土地上的非集體組織成員，用于非自住目的，建議慎重，因為此類土地上的房屋，集體組織成員的權益才會受到保護。如果是非集體組織成員，再拆遷的話可能不會得到任何賠償。2、明確房屋對安置的拆遷對象有無限制或政策補貼。特別是現在的“城中村”改造，由村集體組織建造的，對安置對象有明確限制。3、房屋的權利人。確定房屋是獨有還是共同所有，如果是家庭成員共有，購房協議的出賣方，一定要是全體共有人的真實意思，且均應在協議上簽字或有授權委托書。4、相關費用的繳納。這類房屋大多涉及土地取得類型由劃撥變更為出讓，過戶涉及土地出讓金的補繳。二、拆遷房能買賣嗎1、要明確房屋的土地類型及性質,是集體土地還是國有土地,如是集體土地上的,非集體組織成員,用于非自住目的,建議慎重購買。2、明確房屋對安置的拆遷對象有無限制或政策補貼,是城中村改造,由村集體組織建造的,對安置對象是有明確限制的。3、房屋的權利人,是獨有還是共同,如是家庭成員共有,購房協議的出賣方,一定要是全體共有人的真實意思,均應在協議上簽字或有授權。4、是相關費用的繳納,這類房屋大多涉及土地取得類型由劃撥變更為出讓,過戶涉及土地出讓金的補繳,且該補繳數目較大。三、國有土地出讓金繳納的標準1、我國國有土地使用權出讓的方式有三種：協議、招標、拍賣。在這三種方式中，招標和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權的現象;協議出讓由于沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價(包括無償)出讓主要發生在以協議方式出讓土地的行為上，因此規范協議出讓最低價標準至關重要。2、個人住房土地使用權轉讓應補交的土地出讓金標準：1990年5月19日以前取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的30%收取;1990年5月19日(含當日，下同)以后取得的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的60%收取。3、已購公有住房(含集資建房)、經濟適用房按規定允許轉讓的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的10%收取。已購房改房、經濟適用房以市場價購買的部分在進入市場時，不再補繳土地出讓金。4、由政府統一實施的拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金標準：被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以前取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的30%收取;被拆遷戶原土地使用權為1990年5月19日以后取得的，按申辦轉讓手續之日的標定地價的60%收取。被拆遷戶原土地如屬于以出讓方式取得的，或拆遷安置房按市場價購買的部分不再收取土地出讓金。5、以劃撥方式取得國有建設用地使用權的工業用地補辦出讓應補交的土地出讓金標準：1990年5月19日以前取得的，按標定地價的30%收取;1990年5月19日以后取得的，按標定地價的50%收取。法律依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

三、補交土地出讓金怎么算

法律分析：補交土地出讓金是按照土地的實際成交價格來計算的，有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照標準地價平均標準的40%計算。

發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委托有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

法律依據：《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》第五條土地管理部門和房地產管理部門應在次月五日前將收到的土地出讓金和土地收益金（或土地增值費）上繳財政部門，其中，土地出讓金總額的5%應上交中央財政，土地轉讓交易額和土地出租收入的5%應作為上交中央財政的土地收益金或土地增值費，對連同地面建筑物一同轉讓的土地使用權；

應根據房產評估價格、經財政部門核定，在交易總額中扣除合理的住房價款，其余額的5%作為土地收益金或土地增值費上交中央財政。地方財政收取的土地出讓金和土地收益金（或土地增值費）比例，由各省、自治區、直轄市和各計劃單列市財政部門在核定合理的土地開發成本和住房價款的基礎上，自行確定。

四、安置房買賣需要補交土地出讓金嗎？

安置房買賣需要補交土地出讓金。安置房買賣最看重的就是產權手續了，凡是能夠在市面上進行買賣交易的的安置房，一定是需要補交土地出讓金的，取得了完全的土地使用權才能買賣。否則相關部門不予認同，享受不了法律保護。

一、安置房有三證嗎？

1、因為拆遷安置房是根據國家政策規定，對被拆遷戶進行的安置補償，故凡是通過正規拆遷程序，由取得拆遷許可證的開發商開發建造的安置房屋，被安置人將來都能取得房屋的產權證，只是相對要經過更長的時間才能取得房產證。

2、安置房為因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房；另一類是因房產開發等因素，拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房。這兩種類型的安置房都是有產權的，并歸個人。

3、稅費是根據過戶價或當地政府的低過戶指導價為計算依據的，一旦地方過戶指導價調整，或稅收政策調整，可能會帶來很大的損失。

4、目前的政策是，出售滿五年的住宅不用交營業稅，但是出售滿五年非唯一的住宅是要交差額20%的個人所得稅的，另外，目前的政策規定，拆遷安置房首次上市還要交3%的土地出讓金。

5、拆遷安置房滿5年后，在補繳了土地出讓金后，可以變成商品房性質，可以上市買賣。但具體實施過程中，要看地方政府當時手頭的用地指標情況，有的安置房已超5年，但仍不能上市交易。在此要注意的是各地政府執行的不一樣，具體應該按照當地政府的規定執行。

二、在我國城中村改造房能不能辦房產證

3、稅費是根據過戶價或當地政府的低過戶指導價為計算依據的，一旦地方過戶指導價調整，或稅收政策調整，可能會帶來很大的損失。

三、南寧回遷安置房政策

1、安置房規定房屋未滿5年的不得正式上市交易，住滿5年其實是是指以購房的家庭所取得的契稅完稅的憑證時間或者是安置房的所有權證發證的時間為準的；

2、購買安置房滿5年經市住房保障管理部門核準，政策規定房屋購滿5年后，補交土地出讓金再把安置房轉為商品房之后就可進行合法銷售；

3、目前房屋還未滿5年情況下，所簽署的買賣合同是無效的，并且合同不受法律保護，購買安置房5年內，因繼承、贈與或離婚析產等原因需要變動房屋產權的，受讓人應當符合安置房申請購買條件，并經市住房保障管理部門批準，辦理變更登記手續，原安置房性質不變。

4、南寧安置房沒有房產證不可以買。如果是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房，房屋產權是屬于被安置人個人所有的，但是如果想上市交易，需要在取得所有權的5年之后。如果是因房產開發等因素而動拆遷的情況，這類安置房與商品房是沒有區別的，都是被安置人的個人財產，在上市交易方面沒有限制。

五、安置房買賣需要補交多少土地出讓金？

拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金標準由政府統一實施的拆遷安置房，按申辦轉讓手續之日的標定地價計算：

1、被拆遷戶原土地為1990年5月19日以前取得劃撥國有建設用地使用權的，拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金，按申辦轉讓手續之日的標定地價的30%收取土地出讓金。

2、被拆遷戶原土地為1990年5月19日（含當日）以后取得劃撥國有建設用地使用權的，拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金，按申辦轉讓手續之日的標定地價的60%收取土地出讓金。

標定地價按宗地所在級別的基準地價確定，除年期修正外，不再進行期日、容積率、影響因素等修正。

被拆遷戶原土地如屬于以出讓方式取得的，其拆遷安置房轉讓不再收取土地出讓金。拆遷安置房按市場價購買的部分不再收取土地出讓金。

一、劃撥土地使用權轉讓辦理程序

1、申請

交易雙方提出轉讓、受讓申請交易當事人申請辦理轉讓手續同時，還應提供轉讓協議、土地使用證、宗地界址點圖、建筑物產權證明、法人資格證明，委托書、身份證明等資料。

2、受理和審查

市、縣國土資源管理部門受理申請后，應當依據相關規定對申請人提交的申請材料進行審查，并就申請地塊的土地用途等征詢規劃管理部門意見。經審查，申請地塊用途符合規劃，并且符合辦理協議出讓手續條件的，市、縣國土資源管理部門應當組織地價評估，確定應繳納的土地出讓金額，擬訂協議出讓方案。

3、地價評估

市、縣國土資源管理部門應當組織對申請轉讓地塊的出讓土地使用權市場價格和劃撥土地使用權權益價格進行評估，估價基準期日為擬出讓時點。

4、確定出讓金，擬訂出讓方案

市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協調決策機構應當根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續時應繳納土地使用權出讓金額，并擬訂協議出讓方案。應繳納土地使用權出讓金額應當按下式核定：

（1）轉讓后不改變用途等土地使用條件的：應繳納的土地出讓金＝擬出讓時的出讓土地使用權市場價格－擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格

（2）轉讓后改變用途等土地使用條件的：應繳納的土地出讓金＝擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格－擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格

5、方案報批，發出準予轉讓通知書

市、縣國土資源管理部門應當按照規定，將協議出讓方案報市、縣人民政府審批。協議出讓方案批準后，市、縣國土資源管理部門應向申請人發出《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》。通知書內容包括：準予轉讓的標的、原土地使用權人、轉讓確定受讓人的要求、受讓人的權利、義務、應繳納的土地出讓金等。

6、公開交易

取得《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》的申請人，應當將擬轉讓的土地使用權在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款。

7、簽訂轉讓合同

通過公開交易確定受讓方和成交價款后，轉讓人應當與受讓人簽訂轉讓合同，約定雙方的權利和義務，明確劃撥土地使用權轉讓價款。

8、辦理出讓手續

受讓人應在達成交易后10日內，持轉讓合同、原土地使用證、準予轉讓通知書、轉讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國土資源管理部門申請辦理出讓手續。市、縣國土資源管理部門應當按照批準的協議出讓方案、公開交易情況等，依法收回原土地使用權人的劃撥決定書，注銷土地登記，收回原土地證書，與受讓方簽訂出讓合同。