王先生在遼寧省沈陽市某區經營了一家大型洗浴會館。由于城市建設需要，區政府決定征收轄區內部分國有土地上的房屋，王先生經營的洗浴會館被納入到征收范圍內。

征收過程中，區城市房屋拆遷管理局委托房地產評估有限公司（以下簡稱評估公司）對洗浴會館的裝修、附屬設施等進行了價值評估，并向王先生出具了評估報告。

在律師的幫助下，王先生將區政府訴至法院，請求法院撤銷征收方作出的征收補償決定。

法院經過審理后認為，本案中，評估報告涉及的浴盆、軟化水設備等設施、39掛畫等物品作為洗浴會館的價值組成部分，評估公司卻未予評估，明顯不當。最終法院責令區政府于判決生效之日起兩個月內重新作出補償決定。

02律師解析評估報告中的違法點

前述案例可知，“漏項”必然會導致補償數額的偏低。對于征收方以各種名義不給其中的一項或者數項補償費用的，被征收人可通過對補償決定提起復議或者訴訟來實施救濟。除了該案中應當注意的評估問題，還有哪些環節容易出現違法點呢？

第一，評估報告不規范

在實踐中，有的拆遷方會僅發來一張評估單讓我們草草簽字。大家注意，這樣的單子根本不是評估報告。正規的評估報告有一本書那么厚，完全不同于評估單。完整的評估報告包括八個部分，分別是封面，目錄，致委托人函，注冊房地產估價師聲明，估價的假設和限制條件，估價結果報告，估價技術報告，附件。評估報告至少要明確這些內容，否則我們的利益就存在被損害的可能。

第二，評估主體由征收方單方選定。

在圣運律師辦案實踐中，常有征收方私自選定了評估公司，并且和這家評估公司密切合作，降低了補償標準，侵害了我們的合法權益。這種降低房屋實際價值、壓縮補償數額的方式明顯違背法律規定。為了杜絕這樣的情況發生，我國明確規定了評估公司的選擇應當由被征收人參與，一定要保障被征收人的參與權和選擇權。

第三，評估時點有問題。

評估報告也是有一定期限的，法律規定評估報告的有效期限只有一年的時間．這也是由于考慮到實踐中，房屋的價格波動非常大，如果單從征收決定公告之日起確定評估的時間節點，是難以保障我們被征收人得到滿意的貨幣補償，無法體現公平的原則。如果在出具評估報告之時，評估師根據市場的行情，認為我們評估對象的市場價格將發生很大波動，那評估師應當縮短評估報告的有效期，市縣級人民政府也應在這個評估報告一年的有效期限內，盡快與被征收人簽訂安置補償協議，保障被征收人的公平補償的權益。

第四，未進行實際勘測。

評估所必需的情況和資料是通過實地查勘得到的，不是想象出來或者單純依據征收方提供的調查登記結果計算出來的。