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一、房地產開發直接成本：（一）土地取得成本土地取得成本，是指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。在實務中，通常可以根據管理要求進一步分為政府地價及市政配套費、合作款項、紅線外市政設施費、拆遷補償費。1、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價等。2、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。3、紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費。4、拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。（二）前期工程費前期工程費，是指項目開發前期發生的政府許可費、招標代理費、臨時設施費以及水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。在實務中，通常可以根據管理要求進一步分為勘察設計費、報批報建增容費、“三通一平”費、臨時設施費。1、勘察設計費包括勘測丈量費、規劃設計費、建筑研究用房費、其他。勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。規劃設計費：規劃費：方案招標費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費。設計費：施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費等。其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。建筑研究用房費：包括材料及施工費。2、報批報建增容費報批報建增容費包括報批報建費、項目整體性報批報建費、增容費。報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。項目整體性報批報建費：項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費。增容費：包括水、電、煤氣增容費。3、“三通一平”費：三通一平費主要包括臨時通水、通電、通路，場地平整。臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。4、臨時設施費臨時設施費包括臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占用費、臨時圍擋。臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用。臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。（三）建安工程費建筑安裝工程費，是指開發項目開發過程中發生的各項主體建筑的建筑工程費、安裝工程費及精裝修費等。1、建筑工程費建筑工程費指項目開發過程中發生的主體內列入土建預算內的各項費用。主要包括基礎造價、結構及粗裝修造價、門窗工程、公共部位精裝修費、戶內精裝修費。基礎造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。結構及粗裝修造價：主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構并入塔樓）。門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內門、外墻門窗、防火門的費用。公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。戶內精裝修費：主要包括廚房、衛生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。2、安裝工程費安裝工程費包括室內水暖氣電管線設備費、室內設備及其安裝費、弱電系統費。室內水暖氣電管線設備費主要包括：室內給排水系統費（自來水、排水、直飲水、熱水）；室內采暖系統費（地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統、暖氣片）；室內燃氣系統費；室內電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋。室內設備及其安裝費：通風空調系統費：包括空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統費用；電梯及其安裝費；發電機及其安裝費：包括發電機供貨、安裝、機房降噪費；消防系統費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；人防設備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。弱電系統費：居家防盜系統費用：包括陽臺及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；對講系統費用：包括可視及非可視對講系統費用；三表遠傳系統費用：包括水、電、氣遠程抄表系統費用；有線電視費用：包括有線電視、衛星電視主體內外布線及終端插座費用；電話系統費用：包括主體內外布線及終端插座費用；寬帶網：包括主體內外布線及終端插座費用等。（四）基礎設施費基礎設施建設費，是指開發項目在開發過程中發生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網絡、智能化等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林、景觀環境工程費用等。主要包括：室外給排水系統費、室外采暖系統費、室外燃氣系統費、室外電氣及高低壓設備費、室外智能化系統費、園林環境工程費、環境衛生費。1、室外給排水系統費室外給水系統費：主要包括小區內給水管道、檢查井、水泵房設備、及外接的消火栓等費用；雨污水系統費用。2、室外采暖系統費：主要包括管道系統、熱交換站、鍋爐房費用。3、室外燃氣系統費：主要包括管道系統、調壓站4、室外電氣及高低壓設備費高低壓配電設備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設備費用；室外強電管道及電纜敷設：室外強電總平線路部分費用；室外弱電管道埋設：包括用于電視、電話、寬帶網、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用。5、室外智能化系統費停車管理系統費用：包括露天停車場管理系統、地下室或架空層停車場管理系統的費用；小區閉路監控系統費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統安裝等費用；周界紅外防越系統費用：紅外對掃等；小區門禁系統費用；電子巡更系統費用；電子公告屏費用等。6、園林環境工程費園林環境工程費指項目所發生的園林環境造價，主要包括綠化建設費、建筑小品、道路、廣場建造費、圍墻建造費、室外照明、室外背景音樂、室外零星設施。綠化建設費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區周邊綠化支出；建筑小品：雕塑、水景、環廊、假山等；道路、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等；圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；室外背景音樂；室外零星設施：兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。（五）配套設施費公共配套設施費，是指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業單位的公共配套設施費用等。配套設施費指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：1、在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；2、在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出；3、開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發生的沒有投資來源的費用；4、對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如：游泳池：土建、設備、設施；業主會所：設計、裝修費、資產購置、單體會所結構；幼兒園：建造成本及配套資產購置；學校：建造成本及配套資產購置；球場；設備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；車站建造費：土建、設備、各項設施。二、房地產開發企業的間接成本：1、工程管理費主要包括工程監理費、預結算編審費、行政管理費、施工合同外獎金、工程質量監督費、安全監督費、工程保險費。工程監理費：支付給聘請的項目或工程監理單位的費用；預結算編審費：支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用；行政管理費：直接從事項目開發的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發的部門的行政費；施工合同外獎金：趕工獎、進度獎；工程質量監督費：建設主管部門的質監費；安全監督費：建設主管部門的安監費；工程保險費。2、營銷設施建造費廣告設施及發布費、銷售環境改造費、售樓處裝修、裝飾費、其他。廣告設施及發布費：車站廣告、路牌廣告；銷售環境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區域銷售期間的現場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用；售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；樣板間：包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；主體內樣板間銷售后回收的設計、裝修、家具、家私等費用，在主營業務收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；其他。3、物業管理完善費包括按規定應由開發商承擔的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區入住前投入的物業管理費用。
鹽城經濟開發區
產權 就是說你有40年的使用權 不能轉賣
核實后退款，一般不會賠償
按照市場價進行評估，依據市場價格補償，即按照被拆遷房屋的同位置同區段新商品房的價格確定補償。包括：土地使用權補償、房屋補償、裝修費、搬遷補助費、臨時安置補助費、如屬于經營用房的還有經營性補助費、停產停業補償、設備設施搬遷費等。
民房不能改成商鋪，私自改是犯法的，商用房和居住房是不同的類型 拆遷補償也不一樣的
如果使用權的手續合法，可以的。但是能不能大于8萬，還得看拆遷時的評估。
根據你房子拆遷后的土地用途有關，1如果拆遷后土地做為城市公園廣場學校等公共用地，補償標準按照國家規定的用地補償標準來補償，一般很低，有可能低于市場價格。2如果拆遷后土地由開發商開發，需要跟開發商達成拆遷協議價格來補償，一般等于或大于市場價格。無論哪種方式拆遷，提的條件越多得到補償就會越多，可以參考下國家最新頒布的拆遷補償法對拆遷戶非常有利，有些地方拆遷部門靠騙，哄，嚇，讓你得到補償越低，他們得到傭金越高。所以做為最后拆遷戶得到的補償越高。注意有利有節，把握談判尺度。
地鐵二號線沿線需拆遷費11億元 拆遷方案已報批 “地鐵二號線沿線拆遷總共需投資近11億元。”昨日，南京市地鐵建設指揮部相關人士告訴記者，地鐵二號線各站點以及區間拆遷方案已經明確，正逐項遞交規劃部門審批。二號線工程需要拆遷13．2萬平方米，征用土地約60萬平方米，臨時借用各種土地16萬平方米，拆遷費用達到11億元。地鐵二號線一期工程西起南京河西地區的中和村，線路沿江東南路向北至江東門，轉向水西門大街，經水西門大街向東折向莫愁湖公園西側，在莫愁湖公園西北角轉至漢中西路，沿漢中西路向東穿過外秦淮河，經過漢中路、中山東路、寧杭公路至馬群共19個站點。據悉，除了明故宮站外，城中城東10個站點具體位置分別為：漢中門站(位于漢中路漢中門廣場側)、上海路站(位于漢中路與上海路、莫愁路交叉路口)、新街口站(位于漢中路、中山東路與中山路交叉路口)、大行宮站(位于中山東路與太平南路交叉路口)、逸仙橋站(位于中山東路與龍蟠中路交叉路口)、苜蓿園站位于中山門大街北(寧杭路)陵園路口西側、小衛街站(位于中山門大街龍宮路路口)、孝陵衛站(位于中山門大街鐘山醫院門口)、鐘靈街站(位于江蘇省農科院大門口寧杭路北側)、馬群站(位于寧杭路馬群新街路口)。記者在已經通過用地規劃審批的城中站點圖示上看到，地鐵二號線的大部分拆遷只是臨時性工程用地拆遷，只有小部分是永久占用。在漢中門站的拆遷規劃紅線上，目前圍擋起來的漢中門廣場以及對面的綠化帶都是臨時性拆遷，工程結束之后這些地段將恢復原貌；南京中醫藥大學圖書館南側的地段則為永久性占用，用來建設漢中門站的通風口和冷卻塔。據地鐵建設指揮部透露，城中、城東多個站點采用的都是明挖施工，將對道路交通產生一定影響，不過新街口站已經明確不采用明挖法。對于城西的8個站點分別為汪家村站(繞城公路油坊橋以南)、中和村站(雨潤路和南湖路交叉口西側)、元通站(緯九路與經四路交叉口)、向興路站(緯八路與經四路交叉口南側)、所街站(賽上路與經四路交叉口北側)、集慶門大街站(集慶門大街與經四路交叉口)、茶亭站(水西門大街與北圩路路口西側)、莫愁湖站(莫愁湖公園西劍匕角)。其中，元通站、所街站、集慶門大街站三站區間已經于去年12月份實驗動工。地鐵建設指揮部有關人士告訴記者，地鐵二號線沿線拆遷任務已經分配到各站點所在的區拆遷辦，拆遷工作由各個區具體負責。據悉，在11億元拆遷款中，70％由地鐵指揮部承擔，30％由地鐵二號線所在的各個區承擔。
首先，你有這樣的擔心是正常的，現在無論做什么項目都應該保持”健康的懷疑態度”．你所提到的拆遷涉及到的主要是房地產，從某種角度講，無論是商鋪還是住宅（當然還包括其他用途的房地產）將來都有可能面臨拆遷問題，這主要取決于你的房地產所在城市的整體規劃，以及所在區域的詳細規劃．這些信息可以從當地的規劃部門或是當地政府的官方網站上了解到．針對拆遷，國家和各省市都出臺了拆遷條例和補償安置標準（當然各地市的標準可能不同），但根據在下多年的拆遷經驗，大多對于個人的補償在拆遷評估和補償時都是按較高的標準執行，也就是說政府一般都不會讓個人吃虧（主要是因為考慮到社會的安定團結，拆遷的順利程度．當然政府也不缺那點錢，花錢買順心，也避免出現釘子戶）．當然還要看拆遷時當地政府的態度和政策．總之，我認為如果你覺得賣價可以接受，那就拿下來，畢竟早投資早回報嘛．但我提醒你，既然是買賣，那就要看他的房地產手續是否齊全，因為交易之后還涉及到產權變更問題，而且如果將來真的要拆遷，你沒有房地產產權證（也就是房產證，土地證）是拿不到補償的或者很低．我這些不成熟的建議希望對你有幫助．
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來源：中國法院網-秦望廣場拆遷補償多少一平方，秦望廣場拆遷補償多少一平方米
投稿：屈建
內容審核：劉鵬飛律師
