一、無(wú)效房屋買賣合同所涉及的農(nóng)村房屋征地拆遷的處理

提起訴訟時(shí)宅基地上的房屋將要拆除或已經(jīng)拆除的，此時(shí)原告提起訴訟的目的往往不是為了返還宅基地和房屋，而是為了獲取今后的拆遷補(bǔ)償款。對(duì)于這種訴訟，應(yīng)當(dāng)注意區(qū)別兩種不同情況加以處理：

第一，如果起訴時(shí)，爭(zhēng)議范圍的土地已經(jīng)完成了土地的征收和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，即集體土地已經(jīng)轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，則當(dāng)年簽訂的宅基地和房屋買賣合同應(yīng)按有效處理。

第二，如果起訴時(shí)，爭(zhēng)議范圍的土地尚未完成土地征用和農(nóng)地轉(zhuǎn)用手續(xù)，土地的性質(zhì)仍屬于集體所有的，則應(yīng)當(dāng)確認(rèn)宅基地和房屋買賣合同無(wú)效，但應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效合同的簽訂雙方均存在過(guò)錯(cuò)，并對(duì)已經(jīng)支付或?qū)⒁Ц兜牟疬w補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)程度按一定比例分配。

也就是說(shuō)：現(xiàn)實(shí)征地拆遷中政府及相關(guān)用地部門或單位一般只認(rèn)可農(nóng)村房屋的出賣人為征地拆遷的對(duì)象，并且也只認(rèn)可按出賣人的身份及家庭成員的情況給予其補(bǔ)償安置待遇。此時(shí)的紛爭(zhēng)或者訴訟不再是無(wú)效合同房屋返還的問(wèn)題，而是補(bǔ)償安置利益的歸屬及其分配的爭(zhēng)議問(wèn)題。

對(duì)此類糾紛，一般根據(jù)安置利益的不同形態(tài)，可以作不同的處理。如果安置利益為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，則可以由買賣雙方分別取得補(bǔ)償款，性質(zhì)上是安置補(bǔ)償款歸出賣人，由出賣人以其中一部分對(duì)買受人予以補(bǔ)償。如果安置利益是優(yōu)惠購(gòu)買安置房屋，則可以按安置房市價(jià)與優(yōu)惠價(jià)之間的差價(jià)由雙方分得。如果安置利益是另行安排給出賣人集體宅基地或者連帶房屋的，則應(yīng)當(dāng)由出賣人給予買受人適當(dāng)居住利益損失的補(bǔ)償。

一、農(nóng)村宅基地買賣合同無(wú)效怎么辦

宅基地買賣合同無(wú)效的，賣方應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房款及利息退還給買方，如果該地上建筑為買方所建造，則對(duì)該房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，由賣方按照評(píng)估價(jià)向買方支付全部?jī)r(jià)款；同時(shí)買方應(yīng)當(dāng)將土地及地上建筑退還給賣方。

據(jù)法律規(guī)定并結(jié)合實(shí)踐中的具體情況，應(yīng)采取以下幾種處理方法：

（1）宅基地和房屋買賣合同簽訂時(shí)間較短，提起訴訟時(shí)，受讓人尚未對(duì)房屋進(jìn)行翻新改建，且周邊土地和房屋的市場(chǎng)價(jià)格也無(wú)明顯變化的，確認(rèn)合同無(wú)效后，可以簡(jiǎn)單采用相互返還的處理方式；

（2）提起訴訟時(shí)，受讓方已對(duì)房屋進(jìn)行了較大的翻新改建，且周邊土地和房屋的市場(chǎng)價(jià)格有較大幅度上升的，確認(rèn)買賣合同無(wú)效后應(yīng)當(dāng)對(duì)宅基地和房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，在判決買受人返還宅基地和房屋的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)判令出賣人返還買受人對(duì)房屋的翻新改建費(fèi)用。對(duì)于房屋和土地的升值利益，也應(yīng)按照一定比例由出賣人對(duì)買受人給予補(bǔ)償。具體補(bǔ)償比例的確定，應(yīng)當(dāng)屬于人民法院自由裁量的范圍，主要應(yīng)當(dāng)依據(jù)雙方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度加以確定。

二、如何申請(qǐng)宅基地

（1）申請(qǐng)。申請(qǐng)人持申請(qǐng)材料向當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)提出書面用地申請(qǐng)。村委會(huì)應(yīng)當(dāng)在每一個(gè)季度集中申請(qǐng)材料，依法召開村委會(huì)或村民代表大會(huì)進(jìn)行審議，并張榜公布，在張榜公布之日起15個(gè)工作日內(nèi)本村村民未提出異議或者異議不成立的，上報(bào)給鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土資源所初審。

（2）現(xiàn)場(chǎng)勘查。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織國(guó)土資源所進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查和群眾調(diào)查，審查建房用地和建設(shè)申請(qǐng)條件，并制作勘查筆錄和審查意見書。

（3）填申請(qǐng)表。國(guó)土資源所初審合格后發(fā)放《農(nóng)村村民住宅用地與建設(shè)申請(qǐng)表》。

（4）村委會(huì)審查。村委會(huì)對(duì)申請(qǐng)人提交的《農(nóng)村村民住宅用地與建設(shè)申請(qǐng)表》進(jìn)行審查并簽署意見，證明申請(qǐng)人的原住宅用地情況和家庭成員現(xiàn)居住情況，由負(fù)責(zé)人簽字，同時(shí)加蓋村民委員會(huì)公章，報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核。

（5）審核上報(bào)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在收到村委會(huì)上報(bào)的住宅建設(shè)用地申請(qǐng)材料后完成審核并現(xiàn)場(chǎng)確定規(guī)劃用地范圍，并報(bào)縣國(guó)土資源局初審。縣國(guó)土資源局對(duì)符合審批條件的上報(bào)縣人民政府。

（6）審批?？h人民政府批準(zhǔn)用地的，由縣國(guó)土資源局頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。

（7）放樣。由國(guó)土資源所牽頭協(xié)同鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府人員根據(jù)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》和《村鎮(zhèn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》到實(shí)地放樣，劃定范圍，填寫《放樣記錄卡》，放樣參加人應(yīng)當(dāng)在《放樣記錄卡》上簽字。放樣后，用地申請(qǐng)人方能動(dòng)工建設(shè)。

（8）驗(yàn)收發(fā)證。新建、改建、擴(kuò)建農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)自房屋竣工驗(yàn)收合格之日起30個(gè)工作日內(nèi)依法申請(qǐng)辦理土地初始登記或者變更登記手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書。

二、農(nóng)村買賣房屋合同無(wú)效如何補(bǔ)償

農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效按照合同約定或標(biāo)的數(shù)額的20%賠償，同時(shí)可以根據(jù)違約情形判斷實(shí)際損失，造成的損害比較大時(shí)違約金可以適當(dāng)上浮，但最高不應(yīng)超過(guò)實(shí)際損失的30%。

一、租房合同違約金怎么規(guī)定的

租房合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)，是不得超過(guò)造成的實(shí)際損失的百分之三十。如果當(dāng)事人約定的違約金數(shù)額過(guò)高的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)，按照實(shí)際的損失情況予以減少。根據(jù)2021年實(shí)施的《民法典》第五百八十五條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。

二、合同違約金比例是多少

合同違約金比例是由雙方協(xié)商確定，最高為實(shí)際損失的30%。違約金是指按照當(dāng)事人的約定或者法律直接規(guī)定，一方當(dāng)事人違約應(yīng)向另一方當(dāng)事人支付的金錢。違約金可以雙方在合同中協(xié)商約定，同時(shí)可以根據(jù)違約情形判斷實(shí)際損失。

三、土地糾紛對(duì)方反悔可以提出賠償嗎？

土地對(duì)換糾紛一方反悔可以提出賠償。違約方可應(yīng)當(dāng)按照土地對(duì)換合同的約定或標(biāo)的數(shù)額的20%賠償，同時(shí)可以根據(jù)違約情形判斷實(shí)際損失的數(shù)額，造成的損害比較大時(shí)違約金可以適當(dāng)上浮，但最高不應(yīng)超過(guò)實(shí)際損失的30%。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《民法典》第五百八十四條

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。

第五百八十五條

當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。

三、出賣人以農(nóng)村私有房屋買賣合同無(wú)效為由主張拆遷款的，如何處理？

出賣人以農(nóng)村私有房屋買賣合同無(wú)效為由主張拆遷款的，如何處理？

北京裁判觀點(diǎn)：房屋買賣合同有效的，出賣人無(wú)權(quán)主張拆遷得益房屋；買賣合同無(wú)效的，出賣人可享有一定比例的宅基地區(qū)位補(bǔ)償款，被拆遷房屋所對(duì)應(yīng)的重置成新價(jià)、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等拆遷利益全部歸買受人所有。

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內(nèi)容審核：劉佳律師

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