住改非在實(shí)踐過(guò)程中遇到拆遷，是有明確的法律規(guī)定的。首先在《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》通知中作出了明確的規(guī)定：各地要本著實(shí)事求是的原則,采取積極有效的措施,切實(shí)解決城市房屋拆遷中久拖不決的遺留問(wèn)題。對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅,但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償,各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。對(duì)拆遷范圍內(nèi)由于歷史原因造成的手續(xù)不全房屋,應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)補(bǔ)辦手續(xù)。

其次《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第13條也規(guī)定被征收的房屋或者是類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)效益的，應(yīng)當(dāng)適用收益評(píng)估法：被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估。

了解了相關(guān)的法律規(guī)定，但在實(shí)踐中是如何認(rèn)定自己的房屋為住改非的呢？圣運(yùn)律師提醒各位注意以下幾點(diǎn)，切勿有所遺漏導(dǎo)致認(rèn)定失敗，住改非的認(rèn)定主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

1、持有可以證明房屋實(shí)際用途的證件：與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、衛(wèi)生許可證等證件能反映生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體和地點(diǎn)。

2、若是未辦理相關(guān)證件，但確實(shí)將該房屋用作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或辦公，也可視為住改非，同意如果有相關(guān)證件但并沒(méi)有實(shí)際的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)則不會(huì)被認(rèn)定為住改非。這是認(rèn)定的關(guān)鍵點(diǎn)所在。

3、另外對(duì)于經(jīng)營(yíng)時(shí)間也存在著一定的要求，這是為了避免很多人在得知征收消息時(shí)臨時(shí)更改房屋屬性以獲得更多利益。

4、如果是對(duì)外出租的房屋，建議保留好租賃協(xié)議，發(fā)票收據(jù)

5、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所產(chǎn)生的稅務(wù)繳納憑證，發(fā)票等都可以作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的證明。

此前，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》也曾規(guī)定，對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。

所以，發(fā)放“住改非”補(bǔ)償金額的房屋性質(zhì)首先應(yīng)是住宅用房，而涉案房屋所有權(quán)證登記的用途為“生產(chǎn)房”，不符合“住改非”補(bǔ)償金額發(fā)放的條件。”為由駁回了上訴人的上訴請(qǐng)求維持了原判。由此可見，在對(duì)自己的房屋進(jìn)行住改非認(rèn)定是非常關(guān)鍵的一步。如果證據(jù)不足或者稍有遺漏，面對(duì)的只能是自己權(quán)利的損失。

住改非住房的拆遷補(bǔ)償，極易引發(fā)爭(zhēng)議的便在停產(chǎn)停業(yè)損失上，若確屬于“住改非”經(jīng)營(yíng)住房，相關(guān)停產(chǎn)停業(yè)損失一定要爭(zhēng)取。

此前，最高法審理的一起貴州拆遷案例就有明示，當(dāng)事人楊女士在本村合法擁有一處宅基地，并取得房屋的宅基地使用權(quán)證。利用當(dāng)?shù)販厝皡^(qū)的便利優(yōu)勢(shì)，楊女士辦理了餐飲服務(wù)許可證，開辦溫泉景區(qū)農(nóng)家樂(lè)。在開辦農(nóng)家樂(lè)不久，楊女士的房屋就被納入征收范圍內(nèi)。由于楊女士對(duì)補(bǔ)償款金額并不滿意，補(bǔ)償事宜一直僵持不下。

直至2019年，楊女士針對(duì)補(bǔ)償事宜向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/span>

最高法將該案作為典型案例在《人民司法（案例）》中進(jìn)行評(píng)析，認(rèn)為楊女士的農(nóng)村集體土地已于2012年被批準(zhǔn)征收，補(bǔ)償金額未達(dá)成一致，且房屋也一直未拆除。時(shí)隔多年，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》，按照國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)助。

關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)《土地管理法》第四十八條規(guī)定，“征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。”“住改非”的房屋由于要適應(yīng)經(jīng)營(yíng)情況，其中的裝修建筑等費(fèi)用比住宅配置一般更高，法院認(rèn)為，應(yīng)按照縣政府制定的房屋征收與安置補(bǔ)償方案補(bǔ)償停產(chǎn)停業(yè)損失，并給予待工人員公平、合理的補(bǔ)償。

同樣我們也應(yīng)當(dāng)知曉有哪些補(bǔ)償方式是可供選擇的，以更好地維護(hù)自身合法權(quán)利：按照國(guó)務(wù)院辦公廳42號(hào)通知的規(guī)定，各地可以根據(jù)“住改非”房屋的經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)拆遷補(bǔ)償，因此，實(shí)踐中各個(gè)地區(qū)都有不同的做法，以下列舉幾種補(bǔ)償方式：

1.住宅房屋部分用于經(jīng)營(yíng)使用的，該部分按照商業(yè)用房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，其余部分按照住宅的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。

2.按照住宅的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，這種情況主要是住宅房屋用于經(jīng)營(yíng)使用的時(shí)間較短，尚不支持作為非住宅補(bǔ)償?shù)摹?/span>

3.按照房屋的實(shí)際用途補(bǔ)償，也就是說(shuō)能夠具體認(rèn)定房屋確實(shí)是用于經(jīng)營(yíng)使用的，按照商業(yè)用房的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，房屋是住宅的就按照住宅的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。

4.住宅房屋用于經(jīng)營(yíng)使用的，根據(jù)住宅房屋的實(shí)際狀況，比如是否持續(xù)經(jīng)營(yíng)、是否有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、是否沿街等相關(guān)情況，再根據(jù)商業(yè)用房的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)估價(jià)補(bǔ)償。

圣運(yùn)律師提示廣大被拆遷朋友們，只有知己知彼才能百戰(zhàn)不殆，希望大家可以真正做到未雨綢繆，在日常生活中多多了解普法知識(shí)，在維護(hù)權(quán)益之時(shí)方可主動(dòng)出擊，關(guān)注圣運(yùn)普法，了解更多的法律常識(shí)，切莫臨時(shí)抱佛腳！