一、拆遷補(bǔ)償?shù)娜罄讌^(qū),什么是集體租賃住房和城中村

集體租賃住房和城中村是兩個(gè)不同的概念。

一、集體租賃住房

集體租賃住房是指利用農(nóng)村集體所有的土地建設(shè)的，用于出租的居住用房。這類住房的建設(shè)和使用需嚴(yán)格遵守《中華人民共和國土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)。

建設(shè)規(guī)定：依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條，集體經(jīng)營性建設(shè)用地在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃并依法登記后，可以通過出讓、出租等方式交由單位或個(gè)人使用，用于工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，其中也包括集體租賃住房的建設(shè)。但此類建設(shè)必須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

使用限制：集體租賃住房的出租應(yīng)參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行，且其使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但須遵守法律、行政法規(guī)的規(guī)定及土地所有權(quán)人與使用權(quán)人之間的約定。

二、城中村

城中村是指在城市化進(jìn)程中，城市建成區(qū)范圍內(nèi)仍然保留的實(shí)行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村經(jīng)營體制的地區(qū)。這些地區(qū)的房屋，在滿足一定條件下，是可以進(jìn)行租賃的。

租賃條件：城中村的房屋要出租，需滿足擁有合法房屋產(chǎn)權(quán)證件、房屋能正常使用等條件。若房屋為共有產(chǎn)權(quán)，還需提供共有人同意租賃的證明。若將住宅或其他用房改作經(jīng)營用房出租，需提交規(guī)劃和房管部門同意的證明。

法規(guī)遵循：城中村的房屋租賃同樣需遵守《中華人民共和國民法典》等法律法規(guī)，如第七百零三條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

綜上所述，集體租賃住房和城中村在定義、建設(shè)、使用及租賃等方面均有所不同，但都需嚴(yán)格遵守國家相關(guān)法律法規(guī)。

二、農(nóng)村集體房屋租賃規(guī)定

國有土地長期租賃的具體租賃期限由租賃合同約定，最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年限。

（一）根據(jù)《土地管理法》第47條的規(guī)定，征地補(bǔ)償有三大塊，即：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)。（二）對于這三項(xiàng)費(fèi)用的分配：安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗費(fèi)是直接支付給被征地人的，土地補(bǔ)償費(fèi)給村集體。

（三）但給村集體的土地補(bǔ)償費(fèi)也不是就歸集體所有、被征地人一點(diǎn)都得不到了：土地補(bǔ)償費(fèi)由村集體統(tǒng)一分配，具體如何分要經(jīng)村民代表大會決定，但在分配時(shí)，或者是所有村民都有權(quán)平均分、然后由村里給被征地人另行調(diào)配土地；或者是多分配給被征地人一些款項(xiàng)作為補(bǔ)償、而沒有被征地的村民就少分或是不分給所征地的土地補(bǔ)償費(fèi)。《土地管理法》第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

一、民法典中關(guān)于租賃合同新增有哪些規(guī)定

規(guī)定一，設(shè)立居住權(quán)的房屋不能出租。

（一）旦承租了設(shè)立居住權(quán)的住宅，租賃合同將被認(rèn)定為無效。

在之前，沒有任何房屋設(shè)立了居住權(quán)，因?yàn)榉蛇€沒有規(guī)定。但是從明年開始，大量房屋將可能設(shè)置居住權(quán)，這樣的房屋將被視為租房雷區(qū)，千萬不能去碰，因?yàn)榉刹辉试S出租。

因此，租房人應(yīng)當(dāng)要求在《房屋租賃合同》中寫明：“該房屋沒有設(shè)立居住權(quán)，且在租賃期間也不得新設(shè)居住權(quán)。否則出租人應(yīng)承擔(dān)****元違約金。”

規(guī)定二，出租人發(fā)現(xiàn)房屋被轉(zhuǎn)租應(yīng)及時(shí)提異議，提異議時(shí)間為6個(gè)月。

現(xiàn)在有不少二房東，將自己承租的房屋轉(zhuǎn)租給第三人，自己收取租金差價(jià)。但是二房東這種轉(zhuǎn)租行為，如果沒有經(jīng)過出租人同意，這種轉(zhuǎn)租是可以被解除的。

這就導(dǎo)致實(shí)踐中很多租賃關(guān)系處于不穩(wěn)定狀態(tài)，當(dāng)你租賃的房屋是轉(zhuǎn)租的，則隨時(shí)有可能被人趕出去的風(fēng)險(xiǎn)。所以這次法律新增規(guī)定，如果出資人知道承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租的，6個(gè)月不提異議，就視為同意轉(zhuǎn)租。

因此，實(shí)際租房人應(yīng)當(dāng)要求在《房屋租賃合同》中寫明：“該房屋屬于出租人所有，不是轉(zhuǎn)租的房屋。”并查驗(yàn)房產(chǎn)證，這樣切實(shí)保障自己的權(quán)利。如果知道房屋是轉(zhuǎn)租的，則要求出租人出具轉(zhuǎn)租的函。

規(guī)定三，房屋權(quán)屬有爭議或被查封，可以退租。

房屋所有權(quán)發(fā)生爭議，或者出租人因?yàn)樵V訟糾紛，房屋被司法機(jī)關(guān)查封、甚至拍賣，嚴(yán)重影響了租房人生活安寧權(quán)。最近北京就發(fā)生了一起案件，一群壯漢沖進(jìn)超市丟、砸東西，原因是房屋所有權(quán)爭議，結(jié)果殃及了租房人。租房人想退房，但是卻因?yàn)樽赓U合同沒有到期，苦不堪言。

這次新法保護(hù)租房人的合法權(quán)益，明確了當(dāng)房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押，房屋權(quán)屬有爭議時(shí)，租房人可以退房！

因此，租房人一旦發(fā)現(xiàn)房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押；或者房屋權(quán)屬發(fā)生爭議時(shí)，保留好相關(guān)證據(jù)，并及時(shí)通知出租人要求解除合同。

二、租賃合同的期限是怎么規(guī)定的

租賃合同是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。談到租賃合同就必然牽扯到租賃合同的期限問題。在租賃合同中，雙方當(dāng)事人可以約定租賃的具體期限，也可以不約定租賃物的使用期限，即訂立不定期租賃合同。

租賃合同的期限不得超過二十年，超過部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。由此可知，當(dāng)事人訂立租賃合同時(shí)約定的租賃期限最長不能超過二十年，如果實(shí)在有超過二十年的必要，可以在約定的期限屆滿之后續(xù)租。

如果當(dāng)事人在合同中約定的租賃期限超過二十年的，并不是導(dǎo)致租賃合同無效，而只是超過的部分無效。對于約定了明確期限的租賃合同，到期后合同自然終止，承租人需返還租賃物，但是可以默示續(xù)租，即承租人繼續(xù)使用租賃物，而且出租人沒有異議，在此需要注意的是，雖然原先的租賃合同還是有效，但是此時(shí)合同變?yōu)椴欢ㄆ谧赓U合同。

三、集體土地上的房屋可以出租嗎

法律分析：集體用地房屋不能租。擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收非法所得，并處罰款

法律依據(jù)：《土地管理法實(shí)施條例》 第七十六條 未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的；

由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的；

限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；

對非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

四、集體租賃住房和公租房的區(qū)別

法律分析：集體租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)區(qū)域要具有一定的交通等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)條件。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第七百零七條 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確第七百零七條 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。定租賃期限的，視為不定期租賃。

第七百一十條 承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七百一十五條 承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

五、集體土地租賃房是什么？

集體土地租賃房作為有別于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房的一種新型保障性住房，尚無一個(gè)內(nèi)涵統(tǒng)一的明確界定。分析《指導(dǎo)意見》中對于發(fā)展集體土地租賃房的要求，比較各地方集體土地租賃房管理辦法中對于集體土地租賃房的規(guī)定，公共租賃住房呈現(xiàn)如下特征：

第一，保障性。住房權(quán)是得到《世界人權(quán)宣言》、《經(jīng)濟(jì)、社會和文化權(quán)利國際公約》、《消除一切形式種族歧視公約》等國際公約一致確認(rèn)的一項(xiàng)基本人權(quán)。《指導(dǎo)意見》也明確指出，大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措。由此可見，發(fā)展集體土地租賃房是我國政府繼廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房之后推出的保障居民住有所居的一種新型保障性住房。

第二，政策支持性。集體土地租賃房不是在房地產(chǎn)市場中自發(fā)生成的，而是由國家推動出現(xiàn)的，是國家為了住房保障的目的人為設(shè)計(jì)的新型住房類別，因此公共租賃住房的發(fā)展，尤其是發(fā)展初期，只有在國家特殊政策的支持下，才能步入正常的發(fā)展軌道。同時(shí)，基于公共租賃住房的保障性特質(zhì)，國家也有責(zé)任通過政策支持來推動公共租賃住房的發(fā)展。對此，《指導(dǎo)意見》專設(shè)“政策支持”部分，從土地供應(yīng)、國家投資、稅收優(yōu)惠、金融支持方面給予集體土地租賃房發(fā)展以政策支持。

第三，租賃性。這是集體土地租賃房的核心特征，也是集體土地租賃房與經(jīng)濟(jì)適用房的最大區(qū)別。經(jīng)濟(jì)適用房是為目標(biāo)群體提供的低于市場價(jià)格的產(chǎn)權(quán)住房，而集體土地租賃房則是向目標(biāo)群體提供適當(dāng)?shù)淖赓U住房來保障其住有所居。

第四，專業(yè)性。這是集體土地租賃房與個(gè)人出租住房最大的區(qū)別。傳統(tǒng)的個(gè)人出租住房的首要功能是產(chǎn)權(quán)者自住，而公共租賃住房不論是通過新建、改建、收購，還是通過在市場上長期租賃住房等方式籌集的房源，都不是為了自住，而是專業(yè)用于出租的。

第五，供應(yīng)群體廣泛性。在我國原有的保障性住房中，廉租住房的供應(yīng)對象是最低收入群體，經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對象是中等收入群體。而《指導(dǎo)意見》規(guī)定：集體土地租賃房的供應(yīng)對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，有條件的地區(qū)可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。部分地方規(guī)定的公共租賃住房供應(yīng)群體則更加廣泛。具體問題具體分析，依據(jù)上述內(nèi)容對于集體土地租賃房的情況，建議咨詢專業(yè)人士。

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文章來源參考：【頭條】，拆遷補(bǔ)償?shù)钠唔?xiàng)原則

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投稿：馮瑤

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