一、大賣場(chǎng)商鋪拆遷補(bǔ)償,違建的門面可以轉(zhuǎn)讓嗎

依據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，違法建筑簽訂的租賃合同是無(wú)效的，合同無(wú)效造成的損失，一般是由出租人承擔(dān)，所以轉(zhuǎn)讓費(fèi)一般是由出租人賠償?shù)摹?

一、商鋪的注意事項(xiàng)

1、商鋪安全性

商鋪有無(wú)租約及租約到期日。例如，有租約的商鋪必須明確原承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，劃撥土地上的商鋪在購(gòu)買后還必須補(bǔ)地價(jià)等。

2、租金調(diào)幅

以5年租期的租約為例，前2－3年租金不增，從第4年開(kāi)始逐步遞增。租金增長(zhǎng)的方式一般選擇以下兩種：累計(jì)遞增，即每年租金按照遞增比例遞增，但是遞增基數(shù)以前一年租金價(jià)格為準(zhǔn)；環(huán)比遞增，即每過(guò)一段時(shí)期（一般3年左右）租金上調(diào)。

3、租金價(jià)格

商鋪?zhàn)饨鸪艘献约旱馁?gòu)買承受力外，還要與周邊商鋪和同類產(chǎn)品作比較。

4、商鋪貸款

相關(guān)政策一般商鋪貸款總額不超過(guò)300萬(wàn)元，貸款額度最高為6成，期限為10年。

二、商鋪的升值因素

商鋪較高的投資潛力刺激了一部分投資者從股票、住宅，轉(zhuǎn)向商鋪。根據(jù)上海中原物業(yè)代理有限公司分析，影響商鋪升值的因素主要有以下幾點(diǎn)：

零售業(yè)帶動(dòng)商鋪中國(guó)入世后，零售業(yè)將在三年內(nèi)逐步向外資開(kāi)放。在這段時(shí)間內(nèi)外資零售業(yè)將大舉進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)，內(nèi)資零售業(yè)也加緊圈地步伐，特許加盟的形式大大加快了零售業(yè)的擴(kuò)張步伐。據(jù)2001年11月零點(diǎn)調(diào)查與指標(biāo)網(wǎng)的調(diào)查結(jié)果顯示，最適合進(jìn)行特許連鎖經(jīng)營(yíng)的行業(yè)是零售業(yè)（43％），其次是服務(wù)業(yè)（23．9％）和快餐業(yè)（22％）。值得關(guān)注的是，家電等專業(yè)連鎖店快速的發(fā)展引起了業(yè)界的重視。因此，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)對(duì)商鋪的需求將有較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)。需求主要集中在便利店、大型超市與賣場(chǎng)、連鎖餐飲、品牌專賣店等。

人氣指數(shù)大量客流為商業(yè)帶來(lái)活力。位于商業(yè)繁榮地區(qū)的商鋪，客流量的走高帶動(dòng)了商業(yè)興旺，為投資商鋪帶來(lái)很大空間。因此，選擇商業(yè)地段的商鋪就要特別注意來(lái)往的客流量；位于小區(qū)內(nèi)的商鋪，小區(qū)人氣興旺與否是很重要的因素。住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主多，就意味著消費(fèi)需求多，開(kāi)個(gè)商鋪?zhàn)錾庥械煤米觯顿Y商鋪也就有得好賺。關(guān)鍵之處在于，小區(qū)必須具備一定規(guī)模。例如，萬(wàn)科城市花園的優(yōu)詩(shī)美地的商鋪已漸成氣候，成為投資者的投資熱點(diǎn)。

二、租了違建商鋪有賠償嗎

法律分析：租了違建商鋪有賠償。依據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，違法建筑簽訂的租賃合同是無(wú)效的，合同無(wú)效造成的損失，一般是由出租人承擔(dān)，所以轉(zhuǎn)讓費(fèi)一般是由出租人賠償?shù)摹：贤瑹o(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》 第一百五十七條 民事法律行為無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

三、違建的店面能辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照嗎

違建店面，如果它的場(chǎng)地、門面符合要求，也可以申請(qǐng)辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照。那么不合法的建筑是否可以辦理工業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，工商局有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，是否違建由城管來(lái)定性，工商局辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，主要是否符合經(jīng)營(yíng)的相關(guān)要求，與違建沒(méi)有關(guān)系。

營(yíng)業(yè)執(zhí)照是企業(yè)或組織合法經(jīng)營(yíng)權(quán)的憑證。《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》的登記事項(xiàng)為：名稱、地址、負(fù)責(zé)人、資金數(shù)額、經(jīng)濟(jì)成分、經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)方式、從業(yè)人數(shù)、經(jīng)營(yíng)期限等。營(yíng)業(yè)執(zhí)照分正本和副本，二者具有相同的法律效力。正本應(yīng)當(dāng)置于公司住所或營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的醒目位置，營(yíng)業(yè)執(zhí)照不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓。

一、個(gè)體工商戶的申請(qǐng)登記

（一）應(yīng)具備的條件：

1、有經(jīng)營(yíng)能力的城鎮(zhèn)待業(yè)人員、農(nóng)村村民以及國(guó)家政策允許的其他人員，可以申請(qǐng)從事個(gè)體工商業(yè)經(jīng)營(yíng)；

2、申請(qǐng)人必須具備與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目相應(yīng)的資金、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地、經(jīng)營(yíng)能力及業(yè)務(wù)技術(shù)。

（二）應(yīng)提交的材料

1、申請(qǐng)人提交書面申請(qǐng)報(bào)告；

2、申請(qǐng)人身份證明；

（1）城鎮(zhèn)待業(yè)青年和其他無(wú)業(yè)人員，應(yīng)持有勞動(dòng)部門核發(fā)的待業(yè)證明；

（2）退、離休人員應(yīng)持退、離休證，提前退休憑單位退休證明；

（3）辭退職（包括留職停薪）人員，應(yīng)持有原單位批準(zhǔn)的證明；

（4）下崗職工，應(yīng)持有勞動(dòng)部門的下崗證；

（5）農(nóng)村村民，應(yīng)持有當(dāng)?shù)剜l(xiāng)（村）證明。上述人員登記時(shí)須持身份證，外地來(lái)杭人員還須持有本市公安部門出具的暫住證，證生部門出具的流動(dòng)人口計(jì)劃生育證明（18周歲以上，50周歲以下）。

（三）個(gè)體工商戶開(kāi)業(yè)登記申請(qǐng)表；

（四）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地證明：

1、利用自有私房（非住宅）應(yīng)遞交房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明，產(chǎn)權(quán)人把此房作為經(jīng)營(yíng)用房的證明；

2、利用自用公房應(yīng)遞交房管部門的住改非證明；

3、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地租用的，應(yīng)遞交房屋租憑協(xié)議和房屋產(chǎn)權(quán)證明；

4、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地在路邊弄口，應(yīng)遞交交通、市容或城建部門的占用道路許可證或批準(zhǔn)件；

（五）申請(qǐng)從事國(guó)家有關(guān)專項(xiàng)規(guī)定的行業(yè)或品種的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)提交許可證或有關(guān)部門的審批文件；

（六）聘用從業(yè)人員的，應(yīng)提交與從業(yè)人員簽訂的勞動(dòng)合同及從業(yè)人員的身份證明。

（七）登記機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)提交的其他證明文件。

二、辦理個(gè)體工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照

1、本人身份證及復(fù)印件（外來(lái)人員另需要暫住證及復(fù)印件）。

2、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房屋租賃合同或者房產(chǎn)證及復(fù)印件。

3、本人一寸免冠彩色照片兩張。

4、如果是國(guó)有和集體企業(yè)下崗事業(yè)人員，特困戶。還需要帶上失業(yè)證、失業(yè)人員優(yōu)惠證、特困證等及復(fù)印件，這樣可以依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定享受減免管理費(fèi)的政策優(yōu)惠。

5、從事飲食、化妝品等特殊行業(yè)的還要準(zhǔn)備健康證件等及復(fù)印件（涉及前置審批行業(yè)需提供審批意見(jiàn)）。

攜帶上述文件到當(dāng)?shù)厮鶎俚墓ど趟蚬ぷ魅藛T說(shuō)明要辦理那一類的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。檢驗(yàn)過(guò)有關(guān)文件后，工作人員會(huì)給表格要填寫。

四、租到違建商鋪合法嗎

違法的建筑是不能出租的，所以租賃的商鋪是屬于違法建筑的，該租賃合同無(wú)效，承租人可以解除租賃合同。

根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》第六條，有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）屬于違法建筑的；

（二）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；

（三）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

一、承租的隔斷房是否可以解除合同

租隔斷房是可以解除合同的。首先合同雙方可以協(xié)商解除合同的。合同當(dāng)事人還可以請(qǐng)求法院宣告合同無(wú)效，法律規(guī)定，有以下情形的房屋是不得出租的：屬于違法建筑的；不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

二、租房合同簽訂需要第三方嗎

房屋租賃合同有無(wú)法律效力，主要從下面三個(gè)方面進(jìn)行審查。

（一）合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。

（二）房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：

（1）未依法取得房屋所有權(quán)證的；

（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（3）共有房屋未取得共有人同意的；

（4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（5）屬于違法建筑的；

（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

（7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；

（9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

（三）房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在實(shí)踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日2％計(jì)算。從法律來(lái)說(shuō)，這種約定因滯納金過(guò)高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見(jiàn)的情形是，有人用租來(lái)的房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若屬實(shí)，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的租賃合同均是無(wú)效的，不受國(guó)家法律保護(hù)，租金依法沒(méi)收。

綜上所述，租房簽合同不是必須有第三方見(jiàn)證人，雙方真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違法，房屋不屬于違法建筑，簽訂的租房合同就生效。

五、違建商鋪被拆找誰(shuí)賠錢

可以要求房東賠償，條件是如果房東隱瞞商鋪是違法建筑的事實(shí)，讓承租人租賃商鋪的，承租人可以要求出租人賠償損失，損失數(shù)額可以按照合同履行也可以由雙方進(jìn)行協(xié)商。如果是出租人告知是違建，陌生人同意租賃的，出租人不用賠償。出租違章建筑，房主有責(zé)任應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。違章建筑看到了應(yīng)該及時(shí)的進(jìn)行舉報(bào)，因?yàn)檫@個(gè)房子是有問(wèn)題的，有安全隱患，有的時(shí)候承租人并不知道，到拆除了，自己的損失應(yīng)該由房主進(jìn)行承擔(dān)賠償?shù)摹＿`章建筑主要包括：1.未申請(qǐng)或申請(qǐng)未獲得批準(zhǔn)，并未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的建筑物；2.擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑物；3.擅自改變了使用性質(zhì)建成的建筑物；4.臨時(shí)建筑建設(shè)后超過(guò)有效期未拆除成為永久性建筑的建筑物；⑷通過(guò)偽造相關(guān)材料向主管部門騙取許可證而建成的建筑物。主要原因在于：第一，是否取得拆遷許可證應(yīng)作為判斷行為性質(zhì)的重要標(biāo)準(zhǔn)。發(fā)生在集體土地上的征地拆遷是指國(guó)家因公共利益的需要，經(jīng)依法批準(zhǔn)將集體所有土地征為國(guó)有后，對(duì)原集體土地上的建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行強(qiáng)制拆遷并給予補(bǔ)償?shù)男袨椤Ｒ虼耍疬w活動(dòng)必須因政府的批準(zhǔn)而啟動(dòng)，缺少了政府的批準(zhǔn)，強(qiáng)拆行為就只能視為開(kāi)發(fā)商的個(gè)人行為，與拆遷無(wú)涉；第二，如果將違法強(qiáng)拆界定為拆遷將導(dǎo)致法律適用的不公。農(nóng)民之所以要受制于“先裁決、后訴訟”的糾紛解決流程、之所以只能接受補(bǔ)償而不能要求賠償，其主要原因是出于對(duì)公共利益以及國(guó)家公權(quán)力的讓步。當(dāng)開(kāi)發(fā)商出于一己私利而強(qiáng)拆農(nóng)村房屋時(shí)，農(nóng)民沒(méi)有理由仍然以“拆遷”之名作出讓步。法律依據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》第六條有下列情形之一的房屋不得出租：(一)屬于違法建筑的(二)不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的(三)違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的(四)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

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投稿：衛(wèi)凱若

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