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拆遷補償費土增稅分攤方法，土地增值稅清算土地成本如何分攤:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2024-12-03 12:15:00
作者：
圣運律師
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拆遷補償費土增稅分攤方法,土地增值稅清算土地成本如何分攤,土地增值稅清算時，土地成本的分攤是至關重要的環節。以下是對土地成本如何分攤的詳細解答：一、土地成本分攤的基本原則在土地增值稅清算過程中，土地成本需要按照合理的方法進行分攤。這通常意味

拆遷補償費土增稅分攤方法，土地增值稅清算土地成本如何分攤:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、拆遷補償費土增稅分攤方法,土地增值稅清算土地成本如何分攤

土地增值稅清算時，土地成本的分攤是至關重要的環節。以下是對土地成本如何分攤的詳細解答：

一、土地成本分攤的基本原則

在土地增值稅清算過程中，土地成本需要按照合理的方法進行分攤。這通常意味著，土地成本應當根據項目中各部分所占用的土地面積、價值或其他合理的分配標準，進行比例分攤。這樣做是為了確保土地增值稅的公平性和準確性。

二、分攤方法的具體應用

按占地面積分攤：如果項目由多棟建筑物組成，且每棟建筑物所占用的土地面積可以明確劃分，那么可以按照各棟建筑物占地面積的比例來分攤土地成本。這種方法簡單易行，但要求占地面積的準確測量。

按建筑面積分攤：對于建筑物內部各功能區域（如住宅、商業、辦公等）所占用的土地成本，可以按照各功能區域的建筑面積來進行分攤。這種方法能夠更精確地反映不同功能區域對土地資源的占用情況。

按價值分攤：在某些情況下，可能會采用按價值分攤的方法。例如，當項目中包含不同類型或品質的房產時，可以根據各類房產的市場價值來分攤土地成本。這種方法能夠體現房產價值差異對土地成本分攤的影響。

三、注意事項

合規性：在選擇土地成本分攤方法時，務必確保符合相關稅收法規和財務會計準則的要求。不合規的分攤方法可能導致稅務風險或財務報表失真。

合理性：分攤方法應當合理且能夠公允地反映項目各組成部分對土地成本的占用情況。避免采用過于復雜或主觀的分攤方法，以免引發爭議或誤解。

一致性：在同一項目中，應保持土地成本分攤方法的一致性。如需變更分攤方法，應提前與相關部門溝通并說明理由。

綜上所述，土地增值稅清算中的土地成本分攤是一個復雜而重要的問題。通過遵循基本原則、選擇合適的分攤方法并注意事項，可以確保土地成本的準確分攤和土地增值稅的公平征收。

二、土地增值稅扣除成本怎么算出來的

法律主觀：計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅＝增值額×稅率； 1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收。計算增值額的扣除項目：（1）取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（2）與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目。 2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：（1）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。（2）增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。

法律客觀：計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。上述“扣除項目”，具體為：(1)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。(2)開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發)的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房地產開發成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。(3)開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按第(1)、(2)項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按第(1)、(2)項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。(4)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規定，實行核定征收。(5)與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。(6)對從事房地產開發的納稅人可按第(1)、(2)項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。另外，納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。

三、土增稅土地成本分攤方法

土增稅是指土地增值稅，土地成本分攤方法包括按照面積、競價、協議等方式進行，具體應根據當地政策規定及實際情況確定。土增稅是指土地增值稅，是我國對房地產開發企業在房地產項目從事轉讓、出售、轉讓股權和設定抵押權等行為所取得的土地增值部分征收的一種稅費。而土地成本分攤方法則是指在房地產項目開發過程中，將土地成本按照一定的比例或者方式分攤到各個房屋單元的成本中。土地成本分攤方法的具體方式包括按照面積、競價、協議等方式進行。其中，按照面積分攤法是指將土地成本按照房屋單元建筑面積的比例分攤到各個房屋單元的成本中；競價分攤法是指在競買土地時，以競買價格作為土地成本，并按照開發商的投資比例分攤到各個房屋單元的成本中；協議分攤法是指開發商與土地出讓方達成協議，按照約定的比例分攤土地成本到各個房屋單元的成本中。具體應如何進行土地成本分攤方法，則應根據當地政策規定及實際情況進行確定。在實施過程中，還應該注意合理確定分攤比例、明確相關責任人、建立健全相關協議和文件等。如果開發商沒有按要求對土地成本進行分攤，會面臨哪些法律風險？開發商沒有按要求對土地成本進行分攤，可能會面臨相關法律責任。例如，如果房屋買受人因此產生了經濟損失，可以向開發商索賠；監管部門也有權對開發商進行行政處罰；特別嚴重的情況下，對于違反土地成本分攤規定的開發商，還可能面臨法律訴訟和刑事責任。土地成本分攤方法是房地產開發過程中必須要遵守的規定。開發商應根據當地政策規定及實際情況進行合理分攤，以避免相關法律風險。【法律依據】：《房地產開發企業管理條例》第二十六條房地產開發企業應當按照國家有關規定，合理確定土地價格，并將土地成本合理分攤到項目中各個建筑物或者房屋的價款中。

四、土地增值稅的清算

土地增值稅的清算流程：1、當項目符合清算條件時，向稅局申請清算；2、先做一個測算；3、找一家稅務師事務所幫忙出鑒證報告和申報表。這里找的稅務師事務所的工作人員第一開始會按照比較嚴格的標準來給出底稿，要有足夠的準備，得有好幾個回合的溝通，達到要的標準又不觸犯發售法規的情況下，同意讓稅務師事務所出報告，最好找兩家以上的稅務師事務所出鑒證；4、出來鑒證之后，去稅務局交相關資料；5、稅局會組織清算小組，會有好幾個人，等人員都到齊了開始審核，中間會有很多的地方需要溝通的；6、審核完畢，認了申報的數據或者認了清算出來的數據；7、通知交稅，會下個通知單，15日之內把稅交了就算結束了。土增稅清算條件：1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；3、直接轉讓土地使用權的。綜上所述，土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳土地增值稅，填寫《土地增值稅清繳申報表》。【法律依據】：《中華人民共和國稅收征收管理法》第一條為了加強稅收征收管理，規范稅收征收和繳納行為，保障國家稅收收入，保護納稅人的合法權益，促進經濟和社會發展，制定本法。第二條凡依法由稅務機關征收的各種稅收的征收管理，均適用本法。第三條稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規定執行；法律授權國務院規定的，依照國務院制定的行政法規的規定執行。任何機關、單位和個人不得違反法律、行政法規的規定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅和其他同稅收法律、行政法規相抵觸的決定。第四條法律、行政法規規定負有納稅義務的單位和個人為納稅人。法律、行政法規規定負有代扣代繳、代收代繳稅款義務的單位和個人為扣繳義務人。納稅人、扣繳義務人必須依照法律、行政法規的規定繳納稅款、代扣代繳、代收代繳稅款。

五、土地增值稅清算土地成本扣除

法律主觀：土地增值稅一般以預征為主，符合條件的進行清算，土地增值稅清算條件是指應繳土地增值稅的開發項目進行清算應達到的條件。一、土地增值稅清算的條件有哪些土地增值稅的清算條件有兩種，一種是“應該清算”的條件，一種是“可以清算”的條件。1、“應該清算”的條件《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發〔2009〕91號）第九條：納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；（3）直接轉讓土地使用權的。2、“可以清算”的條件《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發〔2009〕91號）第十條：對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；（4）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。對前款所列第（3）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。如果滿足“應該清算”條件中的任何一條，企業都必須進行土地增值稅清算；如果滿足“可以清算”條件中的任何一條，稅務機關可以要求企業進行土地增值稅清算。二、土地增值稅的清算期限是多久對于符合清算條件，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。對于符合第二種清算條件，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算;對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定處理。

法律客觀：土地增值稅清算稅率是多少？土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。土地增值稅清算征收方法：（1）增值額未超過扣除項目金額50％部分，稅率為30％；（2）增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；速算扣除系數為5％；（3）增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；速算扣除系數為15％；（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％；速算扣除系數為35％；（5）房地產企業建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20％的，免征土地增值稅。財法字［1995］第6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規定。其計算公式為：應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數征收辦法。