一、住宅改非商鋪拆遷補(bǔ)償,“住改非”的房屋，按照什么標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償

房屋估價(jià)是征地拆遷補(bǔ)償中的重要一環(huán)，按照法律規(guī)定，正常情況下以房屋的用途為參考來(lái)補(bǔ)償是沒(méi)有問(wèn)題的，但生活遠(yuǎn)比法律規(guī)定來(lái)的復(fù)雜。當(dāng)?shù)怯浻猛緸樽≌姆课莞淖魃逃?，如何補(bǔ)償就成了一個(gè)頗有爭(zhēng)議的問(wèn)題，問(wèn)題的焦點(diǎn)在于對(duì)這類房屋究竟是按完全住宅用途評(píng)估還是按完全商業(yè)用途評(píng)估。

首先，我們來(lái)了解一下，什么叫“住改非”?！白「姆恰笔窃诓疬w補(bǔ)償中對(duì)住宅改成非住宅的一種特定的稱謂，所謂住改非，又稱住改商，指的是原本用作住宅的房屋，由于其臨街或者具有其他地理位置上的優(yōu)勢(shì)，房屋使用人將其改變?yōu)闉樯啼佭M(jìn)行經(jīng)營(yíng)。拆遷時(shí)，被拆遷房屋房產(chǎn)證上標(biāo)明的用途為住宅，但被征收人在經(jīng)營(yíng)時(shí)依法取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營(yíng)手續(xù)、稅務(wù)登記證實(shí)并有納稅記錄，其住宅實(shí)際用途已經(jīng)發(fā)生改變。

我國(guó)法律對(duì)于“住改非”情況如何進(jìn)行補(bǔ)償并沒(méi)有作出沒(méi)有明確規(guī)定，但在實(shí)踐中，一些地方性法律法規(guī)還是涉及此問(wèn)題了，這些地方性法規(guī)雖然效力較低，但也可以為我們提供一些參考?，F(xiàn)實(shí)中包括但不限于以下幾種處理方式：

(一)按照住宅房屋與商業(yè)用房的均價(jià)確定

按照住宅房屋與商業(yè)用房均價(jià)確定一般是指：拆遷的住宅房屋用作經(jīng)營(yíng)使用，只要在拆遷通告發(fā)布前，依法取得合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)、稅務(wù)登記證并有納稅記錄，且房屋所有權(quán)證書(shū)、合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)和稅務(wù)登記證注明的營(yíng)業(yè)地點(diǎn)是一致的，其補(bǔ)償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價(jià)金額的平均值確定。

(二)按照商業(yè)用房確定

有些地方對(duì)于“住改非”的房屋補(bǔ)償優(yōu)惠比較徹底，即直接按照商業(yè)用房補(bǔ)償。當(dāng)然了，按照商業(yè)用房補(bǔ)償是有具體要求的。例如，有些地方就規(guī)定：在拆遷公告公布前近二年以上在經(jīng)營(yíng)的，能提供工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、納稅發(fā)票等有效證件，并能按時(shí)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策。

(三)參照商業(yè)用房估價(jià)，并且根據(jù)是否沿街標(biāo)準(zhǔn)有所不同

參照商業(yè)用房估價(jià)的前提一般相同，取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、持續(xù)經(jīng)營(yíng)、持續(xù)納稅一定時(shí)間。

對(duì)沿街的住改非房屋，其估價(jià)是根據(jù)營(yíng)業(yè)年限取其營(yíng)業(yè)用房性質(zhì)和住宅用房性質(zhì)權(quán)重的拆遷評(píng)估價(jià)格之和作為實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償價(jià)格。

對(duì)非沿街的住改非房屋，其實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償采用住宅評(píng)估價(jià)加營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的方法確定，營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)年限確定。

(四)一定時(shí)間之后的住改非完全按照住宅性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償

某些地方規(guī)定，對(duì)住改非房屋的拆遷，根據(jù)其合法經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況對(duì)正在經(jīng)營(yíng)的房屋給予適當(dāng)補(bǔ)償，具體操作上則根據(jù)住改非的時(shí)間在住房評(píng)估價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)上上浮，但此前提必須是在某一時(shí)間點(diǎn)之前住改非。此時(shí)間點(diǎn)之后除臨道路第一層以外，其他的住改非房屋一律按照住房性質(zhì)進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償。

二、住改非房屋補(bǔ)償辦法

法律分析：“住改非”是在拆遷補(bǔ)償中對(duì)住宅改成非住宅的一種特定的稱謂，所謂住改非，又稱住改商，指的是原本用作住宅的房屋，由于其臨街或者具有其他地理位置上的優(yōu)勢(shì)，房屋使用人將其改變?yōu)闉樯啼佭M(jìn)行經(jīng)營(yíng)。拆遷時(shí)，被拆遷房屋房產(chǎn)證上標(biāo)明的用途為住宅，但被征收人在經(jīng)營(yíng)時(shí)依法取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營(yíng)手續(xù)、稅務(wù)登記證實(shí)并有納稅記錄，其住宅實(shí)際用途已經(jīng)發(fā)生改變

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二十二條 因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。

第二十三條 對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

三、非住宅拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：1.非住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)

2.非住宅房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十七條 國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的，應(yīng)當(dāng)開(kāi)展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見(jiàn)。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯??？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說(shuō)明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。

四、住改非房屋補(bǔ)償賠償標(biāo)準(zhǔn)有什么

住改非房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是：

1、按住改非房屋的實(shí)際用途進(jìn)行補(bǔ)償；

2、住改非房屋用于經(jīng)營(yíng)使用的，以房屋的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況和商業(yè)用房的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)估價(jià)補(bǔ)償；

3、用于居住的房屋，按照房屋的面積結(jié)合當(dāng)?shù)卣贫ǖ难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算補(bǔ)償。

一、北京市拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有哪些？

拆遷補(bǔ)償政策是各地由各市、地、縣政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定的，不能一概而論。國(guó)家規(guī)定的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下：1、房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，按平方米單價(jià)計(jì)算。2、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。3、獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房。4、由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)。

二、城鎮(zhèn)集體拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

城鎮(zhèn)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)分產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：按照被拆除房屋的建筑面積計(jì)算。即采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是被拆除房屋的建筑面積。其中，償還面積與原面積相等的部分，按重置價(jià)格計(jì)算結(jié)構(gòu)差價(jià);償還面積超過(guò)原面積部分，按商品房?jī)r(jià)格結(jié)算;償還面積不足原面積部分，按重置價(jià)格結(jié)合成新度結(jié)算。2、貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：按照被拆除房屋的建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新度計(jì)算。實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，?yīng)由房屋所在地房地產(chǎn)管理部門或法定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆除房屋進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)算依據(jù)。

三、武漢市拆遷補(bǔ)償方案

拆遷補(bǔ)償政策是各地由各市、地、縣政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定的，不能一概而論。國(guó)家規(guī)定的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下：1、房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，按平方米單價(jià)計(jì)算。2、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。3、獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房。4、由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

五、住改非房屋補(bǔ)償賠償標(biāo)準(zhǔn)是什么

1、按照房屋的實(shí)際用途補(bǔ)償，也就是說(shuō)能夠具體認(rèn)定房屋確實(shí)是用于經(jīng)營(yíng)使用的，按照商業(yè)用房的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，房屋是住宅的就按照住宅的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。

2、住宅房屋用于經(jīng)營(yíng)使用的，根據(jù)住宅房屋的實(shí)際狀況和商業(yè)用房的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)估價(jià)補(bǔ)償。

3、其他地區(qū)政府按照其具體情況訂立的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

一、房子拆遷對(duì)方并沒(méi)有宅基地能夠獲得賠償么？

沒(méi)建房的宅基地賠償1、按照土地使用證記載的土地使用面積進(jìn)行補(bǔ)償。2、按照地方政府批準(zhǔn)的征地補(bǔ)償方案補(bǔ)償。3、拆遷主題不同，補(bǔ)償也有所不同，村里拆遷，各個(gè)地方不同，建議參看村里的文件，如是國(guó)家補(bǔ)償，也有相應(yīng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但補(bǔ)償對(duì)象應(yīng)當(dāng)是村集體，然后又村集體給你相應(yīng)的補(bǔ)償。最新農(nóng)民宅基地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1、土地法修正草案明確單獨(dú)補(bǔ)償農(nóng)村村民住宅。草案規(guī)定，征收農(nóng)民集體所有土地補(bǔ)償安置的具體辦法，由國(guó)務(wù)院制定。依照國(guó)務(wù)院制定的具體辦法，省、自治區(qū)、直轄市可以規(guī)定補(bǔ)償安置的具體標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)行第四十七條規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償;征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi);土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。上述三條規(guī)定在修正案草案中均作出修改。2、征地補(bǔ)償內(nèi)容增加了對(duì)宅基地的補(bǔ)償和社會(huì)保障補(bǔ)償。修正案草案規(guī)定，征地補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償，被征地農(nóng)民的安置補(bǔ)助與社會(huì)保障費(fèi)用，農(nóng)民村民住宅補(bǔ)償，以及其他地上附著物補(bǔ)償和青苗補(bǔ)償。3、在住房保障方面。將對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的被征地農(nóng)民提供該國(guó)有土地上的房屋，無(wú)法提供的按照市場(chǎng)價(jià)給予貨幣補(bǔ)償;城市規(guī)劃區(qū)外則安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本給予補(bǔ)償。

二、民辦幼兒園征收補(bǔ)償

征收民辦幼兒園，要補(bǔ)償因征收造成的停產(chǎn)停業(yè)損失、裝修費(fèi)用、拆遷安置等費(fèi)用。民辦幼兒園屬于經(jīng)營(yíng)性用房，按照規(guī)定，征收經(jīng)營(yíng)用房應(yīng)當(dāng)按照商業(yè)用房性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償，商業(yè)用房的拆遷補(bǔ)償要高于普通的住宅用房。按照經(jīng)營(yíng)用房補(bǔ)償?shù)那疤崾?，開(kāi)辦幼兒園有合法的手續(xù)和證件，使用的房屋是合法的建筑。

三、公司拆遷停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

企業(yè)拆遷停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以被征收房屋的總體價(jià)值的—定比例計(jì)算。拆遷非住宅的房子而造成了停業(yè)的，屬于營(yíng)業(yè)用房的，應(yīng)該給予不多于拆遷補(bǔ)償款的百分之八的補(bǔ)償;如果是屬于非營(yíng)業(yè)用房的，應(yīng)該給予不多于拆遷補(bǔ)償款的百分之五的補(bǔ)償。除此比之外，還可以按照房屋的面積、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入和利潤(rùn)等指標(biāo)、營(yíng)業(yè)的年限或者是由評(píng)估的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例釋義》第二十三條，對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

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投稿：喻宸文

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