曠日持久拆遷補償,深圳中院：“小產權房”的實際控制人和占有使用人是拆遷補償對象,作者｜張茂榮 小產權房拆遷爭議解決專家，粵灣律所主任 首席律師主攻：房地產大要案（重大、疑難、復雜房地產糾紛）、各類小產權房（歷史違建、農民樓、廠辦物業等）拆遷
作者｜張茂榮
小產權房拆遷爭議解決專家，粵灣律所主任 首席律師
主攻：房地產大要案（重大、疑難、復雜房地產糾紛）、各類小產權房（歷史違建、農民樓、廠辦物業等）拆遷爭議解決
深圳版“小產權房”——深圳市農村城市化歷史遺留違法建筑（簡稱“歷史違建”）在深圳大量存在并頻繁地下交易，因不具有合法性，一旦遇到拆遷便滋生很多糾紛！
違法的小產權房交易，遇到拆遷，拆遷補償權益到底歸誰？這是一個十分務實、必須面對的問題，因涉及巨額增值收益，也是交易雙方非常關心、關注的問題。
本文“以案說法”，以深圳市中級人民法院生效判決為案例，分享深圳實踐做法。
案例：楊某、深圳市羅湖區住房保障事務中心二審行政判決書
裁判法院：廣東省深圳市中級人民法院
案號：(2020)粵03行終1491號
裁判日期：2021.02.23
基本案情：
涉案房產為歷史違建，位于2016年深圳市羅湖區“二線插花地”棚戶區改造項目范圍之內，一直由黎某實際控制、占有使用。
2016年4月29日，黎某填寫《權利人（當事人）信息》，9月7日填寫《羅湖“二線插花地”棚戶區改造項目當事人（權利人）信息核查表》，申報自己為涉案房產當事人（權利人），并遞交資料證明自己是實際占有使用人。
2016年11月1日，深圳市羅湖區住房保障中心發布《關于對深圳市羅湖“二線插花地”棚戶區改造房屋及當事人信息進行公示的通告》；2017年1月21日，黎某清空移交涉案房屋。
2017年3月13日，羅湖住房保障中心就涉案房產以黎某為被補償安置對象與其簽訂涉案補償協議。
楊某以自己才是涉案房產權利人，黎某偽造證據騙取拆遷補償權益為由提起訴訟，要求撤銷被告深圳市羅湖區住房保障中心與第三人黎某之間補償協議。
歷史違建遇舊改，官方確認買家為拆補權利人
深圳市鹽田區人民法院一審認為：
本案為行政協議糾紛。涉案房產為歷史遺留違法建筑，未辦理產權登記，不存在公示的產權人，而羅湖住房保障中心本身并亦非違法建筑的產權確認機關。本案的爭議焦點為：羅湖住房保障中心將黎某作為補償安置對象簽訂涉案補償協議依據是否充分。
本案中，黎某早在2009年即與涉案房產所在樓宇其他房屋的管理人一起向街道辦申報歷史遺留違法建筑普查登記，并通過了羅湖住房保障中心的兩次核查且實際向羅湖住房保障中心移交的涉案房產，羅湖住房保障中心據此認定黎某系涉案房產管理人并將其作為補償安置對象訂立補償協議依據充分，予以支持。
深圳市中級人民法院二審認為：
本案中，涉案房屋屬于歷史遺留違法建筑，未辦理過房地產登記，不存在經依法公示的產權人。黎某作為涉案房屋的實際控制人和占有使用人，早在2009年即與涉案房產所在樓宇其他房屋的管理人一起向街道辦申報歷史遺留違法建筑普查登記，并在涉案棚戶區住房保障中心移交的涉案房產，涉案房產所在同單元上下樓層管理人亦通過統一簽署《聯合購房協議書》的形式認可黎某作為涉案房屋管理人的身份，羅湖住房保障中心據此認定黎某系涉案房產管理人，并將其作為補償安置對象訂立補償協議依據充分。楊某既非涉案房屋的建設人，其提交的證據亦不足以證明其是涉案房屋的管理人，其提出的撤銷涉案補償協議的訴訟理由不能成立，本院不予采納。
深圳小產權房訴訟“十四字決”！
張茂榮律師小產權房“22字決”：避產權，爭使用，有證看證，無證占有，只可追索，不可截胡！
1、違法建筑在城市更新、棚戶區改造，乃至行政征收過程中的“確權公示”不是物權公示，不具有物權確認效力，如本案一二審法院觀點：涉案房產為歷史遺留違法建筑，未辦理產權登記，不存在公示的產權人；
2、筆者不認同本案楊某的訴訟策略：羅湖住房保障中心就涉案房產與黎某簽署的補償協議是雙方真實意思表示，別說楊某不能舉證其為實際權利人，就是能夠舉證，要求撤銷也很難被支持（既不符合民法典可撤銷合同規定，也不完全符合行政訴訟法可撤銷行政行為規定），這種錯誤策略在城市更新過程中也屢屢出現，即原告主張撤銷項目實施主體和被告簽署的小產權房拆補協議，法院基本都是駁回！
3、無論違法建筑類小產權房發生多少次交易，交易是否合法，只要糾紛觸碰到產權的，法院基本不予受理，而無關產權的占有使用則予以受理，有產證的小產權房（綠本房、豬肝紅本等），產證是物權憑證，以證載人確定權利人，無證違法建筑以占有使用人確定拆補權利人；
4、筆者從事深圳小產權房爭議（特別是拆遷爭議)解決多年，曾總結出《深圳小產權房訴訟“14字決”》，現針對拆遷補償訴訟，增加8字到“22字決”供看官自行領悟、參透，即：
——避產權，爭使用，有證看證，無證占有，只可追索，不可截胡！
法律分析:
深圳小產權房房被拆了是否有賠償：1.一切一個地區的房子，只需被一切正常地拆卸了，那麼全是有相對性應的賠償的。2.一般小產權房子全是沒有合理合法的不動產權資格證書的。3.多多的查看一下過去的新聞報道，便會發覺，深圳小產權房房被動遷先前也是有賠償實例的。
法律依據:
《中華人民共和國城市規劃法》
第五條 城市規劃必須符合我國國情，正確處理近期建設和遠景發展的關系。
在城市規劃區內進行建設，必須堅持適用、經濟的原則，貫徹勤儉建國的方針。
第六條 城市規劃的編制應當依據國民經濟和社會發展規劃以及當地的自然環境、資源條件、歷史情況、現狀特點，統籌兼顧，綜合部署。
城市規劃確定的城市基礎設施建設項目，應當按照國家基本建設程序的規定納入國民經濟和社會發展計劃，按計劃分步實施。
第七條 城市總體規劃應當和國土規劃、區域規劃、江河流域規劃、土地利用總體規劃相協調。
法律分析：強占他人房屋的行為屬于侵犯他人合法財產的行為，是違法的。當事人到人民法院其訴立案的程序如下：首先要自己或聘請律師寫起訴狀，準備好相關證據材料；然后攜帶相關材料到法院起訴；最后，法院經過審查，認為符合立案條件的，準予立案。
法律依據：《中華人民共和國民事訴訟法》
第一百一十九條 起訴必須符合下列條件：（一）原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織；（二）有明確的被告；（三）有具體的訴訟請求和事實、理由；（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。
第一百二十三條 人民法院應當保障當事人依照法律規定享有的起訴權利。對符合本法第一百一十九條的起訴，必須受理。符合起訴條件的，應當在七日內立案，并通知當事人；不符合起訴條件的，應當在七日內作出裁定書，不予受理；原告對裁定不服的，可以提起上訴
法律分析：小產權房子，也是會受到國家法律保護的，如果他人侵占我們的房子，那么就可能會構成侵占罪，我們可以到當地法院進行起訴。
法律依據：《中華人民共和國刑法》 第二百七十條 將代為保管的他人財物非法占為己有，數額較大，拒不退還的，處二年以下有期徒刑、拘役或者罰金；數額巨大或者有其他嚴重情節的，處二年以上五年以下有期徒刑，并處罰金。將他人的遺忘物或者埋藏物非法占為己有，數額較大，拒不交出的，依照前款的規定處罰。
法律分析：強占他人房屋的行為屬于侵犯他人合法財產的行為，是違法的。當事人到人民法院其訴立案的程序如下：首先要自己或聘請律師寫起訴狀，準備好相關證據材料；然后攜帶相關材料到法院起訴；最后，法院經過審查，認為符合立案條件的，準予立案。
法律依據：《中華人民共和國民事訴訟法》
第一百一十九條 起訴必須符合下列條件：（一）原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織；（二）有明確的被告；（三）有具體的訴訟請求和事實、理由；（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。
第一百二十三條 人民法院應當保障當事人依照法律規定享有的起訴權利。對符合本法第一百一十九條的起訴，必須受理。符合起訴條件的，應當在七日內立案，并通知當事人；不符合起訴條件的，應當在七日內作出裁定書，不予受理；原告對裁定不服的，可以提起上訴
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投稿：齊凝
內容審核：羅思章律師
