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北京古村落拆遷補償政策，遇上評估過程中的這十種違法情形，你的補償合理不了:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2024-11-08 04:33:35
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圣運律師
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北京古村落拆遷補償政策,評估中的貓膩，補償少的原因之一,評估中的貓膩，補償少的原因之一

北京古村落拆遷補償政策，遇上評估過程中的這十種違法情形，你的補償合理不了:今日拆遷補償法律在線咨詢

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一、北京古村落拆遷補償政策,評估中的貓膩，補償少的原因之一

評估中的貓膩，補償少的原因之一

二、遇上評估過程中的這十種違法情形，你的補償合理不了

首先，什么是拆遷評估以及拆遷評估的作用

拆遷評估是指在拆遷公告下發(fā)之后，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構，按照房屋征收評估辦法，對拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進行價格評估確定的行為。

簡單來講，拆遷評估就是由一個獨立、客觀、公正的機構來判斷：到底您的房屋價值幾何。這是為被拆遷戶爭取合理拆遷補償做鋪墊的一個基礎性程序。

當然了，拆遷評估不但是為了保障拆遷戶的利益，也是為了確保拆遷方的利益。在征收過程中，拆遷方和被拆遷方為了爭取各自最大的利益，往往會形成一種雙方都不讓步的僵局，這就需要一個公平公正的中間人幫助撥動天平砝碼，而拆遷評估就承擔了這樣一個角色。

其實，讓我們合理的補償不再成為泡沫的前提，就是成功避開違法的評估報告。接下來，我們就來為大家列舉出十個在征地拆遷中遇到的違法報告。我們在收到評估報告后，一定要仔細檢查，看看這份決定你全部“身家”的報告究竟是不是違法的。

其次，評估過程中，有哪些違法的情形?

1、評估機構的選擇違法

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條、《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規(guī)定可以明確得知：房地產(chǎn)價格評估機構首先要由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

據(jù)很多被拆遷人反應，自己家的房屋拆遷時，根本就沒有收到任何關于選擇評估機構的通知，甚至評估機構上門進行房屋評估時才知道有評估這一回事。很多時候，拆遷方為了壓低補償甚至不給補償，干預評估機構的選定，甚至不讓被拆遷人自己選定，而是采取強行“硬塞”評估機構的做法。這種評估報告明顯是偏向于拆遷方的。

2、未經(jīng)實地查勘程序

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十二條規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

所以評估人員必須到拆遷現(xiàn)場，實際了解房屋的位置、周遭環(huán)境等，實際查勘房屋的外觀、建筑結構、裝修、內(nèi)部設施等狀況。

但在實際的評估過程中，評估機構入戶丈量僅僅是“走過場”而已，全憑被拆遷人跟評估人員交談，如果被拆遷人沒有把裝修、附屬物等跟評估公司說全面，這部分的補償自然就丟失了。甚至有些評估師采用了一種“閉門造車”的方法。連房子都沒有見到，僅憑大腦想像就得到了評估結構，做出了評估報告。這種情況下得出的評估報告還能是合法合理的嗎?

3、評估方法錯誤問題

《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規(guī)定，估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

也就是說，如果被征收房屋有類似房地產(chǎn)有交易案例的，應當按照評估對象的市場價格，選用市場法進行評估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)，如果在未來會有經(jīng)濟收益，就應該選用收益法評估，將被征收房屋的預計收益也算在補償中;被征收房屋如果是正在施工建設的，應當選用假設開發(fā)法評估，預計被征收房屋建成后的價值。

但在實際拆遷中，評估公司為了迎合征收部門或者為了自身操作方便，往往沒有對上述幾類評估方法進行分析，而是隨意選擇某一評估方法，進而導致評估價格嚴重偏低。

例如，某地區(qū)的土地在征收后，被開發(fā)成了商業(yè)區(qū)，因此獲得了很大的利益。但是在拆遷時，評估人員為了省事，僅按市場法去評估，沒有將之后的經(jīng)濟收益算在里面，這就致使被拆遷戶拿不到后期收益的補償，造成了損失。

4、房屋性質(zhì)、用途和建筑面積認定不準確

按照

《國有土地上房屋征收與補償條例》第九條的規(guī)定：對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

在實際評估過程中，對于房屋的用途和面積，經(jīng)常出現(xiàn)錯誤認定。例如：將商住兩用房單純認定為住宅房或商鋪，將住改非認定為住宅，也會出現(xiàn)未進行實際測量就直接估算面積的情況。

這些都是不符合法律規(guī)定的。既然認定都是錯誤的，那么評估報告的還有什么合法性可言呢?

5、房屋區(qū)位補償價嚴重偏低

按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

其中，“被征收房屋的類似房地產(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結構等相同或者相似的房地產(chǎn);“被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”是指在評估時點的平均交易價格。

由于房屋的價格除了受市場眾多因數(shù)影響，在很大程度上還受房屋本身固有有形因數(shù)的影響，所以在評估中應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途以及建筑結構、新舊程度以及評估時當?shù)胤课莸钠骄灰變r格等因素，根據(jù)房屋的具體實況給出合理的補償。

但在實際評估過程中，評估機構往往會直接采用當?shù)匮a償政策中實際的規(guī)定，把不同區(qū)位、用途、結構的房屋定為同一個價格。在這種情況下，評估機構完全淪為拆遷方手中的一個工具，只是填寫個數(shù)字而已，形同虛設，毫無價值可言。

被征收房屋的區(qū)位、用途、權利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結構都是不同的，怎么能評估出一樣的補償價格?

6、沒有依法對被拆遷房屋的裝修進行評估

法律明確規(guī)定，對于被拆遷房屋的裝修價值賠償應當協(xié)商解決，協(xié)商不成的應該另行評估。但在實踐中，拆遷方大多都只對房屋進行評估，不會對裝修另外評估，這就會導致被拆遷人的裝修費用得不到合理補償。

7、未依法經(jīng)注冊估價師簽字

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十七條規(guī)定：整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。

在房屋評估之后，很多被拆遷人拿到的只是一張評估公司的評估單，上面既沒有評估師的簽字，也沒有評估公司蓋章。這樣的不正規(guī)、不合法的評估報告是不具有法律效力的，如果被拆遷人對該評估結果有異議時很難提起相關法律程序。

8、評估機構沒有給付完整的估價報告

根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第八節(jié)規(guī)定：估價報告應做到全面性：應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，正文內(nèi)容和附件資料應齊全，配套;估價報告應包括下列部分：l封面;2目錄;3致委托方函;4估價師聲明;5估價的假設和限制條件;6估價結果報告;7估價技術報告;8附件。

但是，實踐中，評估機構只提供估價結果報告，沒有提供完整的估價報告。單單一個結果如何讓被拆遷戶信服呢?

9、沒有依法出具分戶評估報告

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條明確規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。

這就意味著，評估結束后，被拆遷戶應當?shù)玫椒謶粼u估報告。但實踐中，被拆遷戶只看到了整體評估報告，卻沒有收到分戶評估報告;部分被拆遷戶得到了分戶評估報告，其內(nèi)容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡單。這兩種情況都是嚴重違法的。

10、拆遷評估報告未依法送達

法律規(guī)定評估報告應依法送達，一般是直接送達，被拆遷人拒收的話應留置送達，并有證明人員在場，且記錄在案;特殊情況才可以郵寄送達或公告送達。除了上述兩種情況之外，其他方式都是違法的。例如，有些拆遷方怕麻煩或者遇到被拆遷人不在家的情況時，會直接將評估報告張貼在被拆遷人的門口或者通過他人轉交，這些方式都是不合法的。

房屋評估不合理如何應對?

事實上，在房屋評估過程中，上述幾種違法情形并不鮮見。由于房屋評估結果對于我們獲得補償金額的多少有著重要的影響。所以大家一定要小心，在沒有確定評估報告的合法性之前，千萬不要簽字!

為了保障廣大被征收人的房屋得到合理、公平、公正的評估，我們愛土拆遷律師團建議大家：

1、在評估過程中，及時行使自己的合法權利

例如：積極參與選定評估公司、配合評估人員入戶查勘、對評估報告不滿及時提起復核程序、對于評估公司采用不正當手段獲利的行為可以向有關部門舉報等。

2、在收到違法的評估報告之后，積極維護權益

(1)應當自被征收房屋分戶評估報告送達之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構提出書面申請并指出問題，申請復核評估;

(2)對復核結果仍有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內(nèi)向被征收房屋所在地的評估專家委員會申請鑒定;

(3)鑒定意見出具后，被征收人對補償仍有異議的，可通過對房屋征收決定下發(fā)60日內(nèi)申請行政復議或6個月內(nèi)提起行政訴訟來維權。

一、補償金額不合理的不能簽

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)給予公平補償。”

第十九條第一款：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。”

從我們律所接待咨詢的當事人和代理的案件來看，實務中常常存在拆遷人為了降低拆遷成本，無視國務院行政法規(guī)的規(guī)定，給出的補償金標準很低，甚至直接拿幾年以前的補償標準來應付被拆遷人。很多被拆遷人由于缺乏經(jīng)驗、不了解房地產(chǎn)市場行情，稀里糊涂地就把協(xié)議給簽了，導致利益受損。

三、拆遷時,房屋評估價值比實際值低如何維權

依據(jù)我國相關法律的規(guī)定，拆遷時對房屋評估價值不服的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估，對復核結果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

怎么簽訂房屋拆遷協(xié)議

主要從以下幾個方面入手：

(一)拆遷補償?shù)姆绞?/p>

拆遷補償?shù)姆绞接袃煞N：既可以實行貨幣補償，也可以實行與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權房屋調(diào)換；產(chǎn)權調(diào)換可以實行以房屋建筑面積為基礎，結算差價或不結算差價的就地安置或異地產(chǎn)權調(diào)換。被拆遷人可以選擇補償方式。但是選擇權要受到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權調(diào)換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償；二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，只能實行產(chǎn)權調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補償。

(二)簽訂拆遷補償安置協(xié)議的主體

由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別，故拆遷私有房屋的，拆遷人應當與被拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議，而拆遷公有房屋的，拆遷人應當與房屋使用人訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補償安置協(xié)議，在一定情形下拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補償安置協(xié)議。

(三)拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容

簽訂拆遷補償安置協(xié)議，要注意協(xié)議應包括以下內(nèi)容：訂立協(xié)議的主體；拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積；補償安置方式；貨幣補償金額；搬遷期限；違約責任；爭議的處理；需要約定的其他事項。

還須注意如實行房屋調(diào)換的，拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容還應當包括調(diào)換房屋的價值金額、面積、地點、層次和房屋交付時間等事項，拆遷人應當向被拆遷人支付搬家補助費、設備遷移費。

四、影響補償金額的因素包括四個方面

1、當?shù)卣呢斦顩r；地方領導比較開明所得到的補償會比較多。

2、養(yǎng)殖場是否具有完整合格的手續(xù)；經(jīng)營證照齊全的實際養(yǎng)殖經(jīng)營者，在經(jīng)營期間遇到拆遷的，具體數(shù)額先協(xié)商，協(xié)商不成的，委托評估機構進行評估。

3、是否在當?shù)卣?guī)定的拆遷期限內(nèi)；各種形式拆遷均會提到在期限內(nèi)，超出規(guī)定期限內(nèi)的不僅不會給予補償，當?shù)卣€會組織力量進行強制拆除。

4、養(yǎng)殖場環(huán)評是否過關；養(yǎng)殖場環(huán)評等手續(xù)過關，那會獲得較高的補償；如果不過關，則可能分文沒有。

一、地上附著物和青苗補償費標準

(1)青苗補償標準

辦理征收手續(xù)時，應明確移交土地的時間，使當?shù)卮褰M及早準備，以免造成過多的損失。損壞被征用土地上的青苗，應當給予合理的補償。

對剛剛播種的農(nóng)作物，按季產(chǎn)值的三分之一補償工本費。對于成長期的農(nóng)作物，最高按一季度產(chǎn)值補償。對于糧食、油料和蔬菜青苗，能得到收獲的，不予補償。

對于多年生的經(jīng)濟林木，要盡量移植，由用地單位付給移植費;如不能移植必須砍伐的，由用地單位按實際價值補償。對于成材樹木，由樹木所有者自行砍伐，不予補償。

(2)房屋拆遷補償標準

被征土地上的房屋等設施需要拆遷時，必須在申請征用土地的同時，一并編制計劃，上報批準。在國家建設工程開工之前，當?shù)卣畮椭疬w戶安排好住房。拆遷房屋按“拆什么，補什么，拆多少，補多少，不低于原來水平”的原則，對所拆遷的房屋，按其原有建筑的結構類型和建筑面積，給予合理補償。補償?shù)臉藴拾锤鞯貐^(qū)現(xiàn)行價格分別制定。

電話線、電力線、自來水、排灌站、橋梁、涵洞、鋪石道路、水泥地等，參照建筑造價，由土地管理部門與被征地單位具體商討確定有關補償、遷移和復建事宜。

(3)其他附著物的補償標準

征收土地需要遷移鐵路、公路、高壓電線、通訊線、廣播線等，要根據(jù)具體情況和有關部門進行協(xié)商，編制投資概算，列入初步設計概算報批。拆遷農(nóng)田水利設施及其它配套建筑物、水井、人工魚塘、養(yǎng)殖場、墳墓、廁所、豬圈等的補償，參照有關標準，付給遷移費或補償費。用地單位占用耕地建房或者從事其它非農(nóng)業(yè)建設時，應當按照《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》的規(guī)定，繳納耕地占用稅。

我們國家對于征地年產(chǎn)值和地上附著物青苗補償標準方面的相關規(guī)定非常的明確，如果地上有附著物和青苗的話我們國家也會按照相關的規(guī)定進行補償，我們其實并不用擔心這個問題。對于地上附著物都會采取按照相應的造價進行補償。

二、養(yǎng)殖場主體拆遷可得到哪些補償

養(yǎng)殖場拆遷能得到以下補償：土地的補償；養(yǎng)殖場建筑物、附屬物的補償；停產(chǎn)停業(yè)損失的補償；設備折舊及搬遷的補償；禽畜出清補償。拆遷應當給予公平、合理的補償，保障被征收人原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

五、拆遷時，房屋評估價值比實際值低如何維權

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》房地產(chǎn)評估機構對被征收房屋的價值進行評估并將分戶評估報告向被征收人送達。如有異議：

1、被征收人對評估結果有異議的，應當自收到評估報告10日內(nèi)向評估機構申請復核評估，評估機構應當自收到申請之日起10日內(nèi)對評估結果進行復核。

2、被征收人對復核結果仍有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內(nèi)向當?shù)卦u估專家委員會申請鑒定，評估專家委員會自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)進行鑒定。

3、對評估專家委員的鑒定結果仍有異議，要立即走法律途徑維權。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十九條

對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

一、拆遷評估過程中，以下幾個方面被拆遷人尤其需要注意：

1、評估機構及評估方法的選擇

首先，關于評估機構，《國有土地上房屋征收與補償條例》第20條規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。即在房屋拆遷過程中，法律規(guī)定是由被拆遷人決定選用哪家評估公司，而不是直接由征收方?jīng)Q定。

其次，關于評估方法，法律規(guī)定評估方法主要有成本法、市場法、收益法、基準地價法、假設開發(fā)法等，可以同時選擇適用兩種以上方法。

2、故意繞開談判環(huán)節(jié)直接讓你簽字;故意丟項落項或有意加上一些本來沒有的附屬物。

評估或拆遷方故意不談就讓你去簽字，就是說沒有經(jīng)過談判直接讓你簽字，這好似是個無意的行為，其實不然。如果你不善于提異議直接簽字了，很有可能就把自己套在里面了。

另外，有些評估機構有意丟項、落項。也會主動給你加上一些沒有的東西，沒有的附屬物，到時候說你有意謊報附屬物的數(shù)量，有意謊報建筑物的面積，這都會拖延你的補償。

3、送達評估報告不蓋章不簽字，就是一個清單。

4、拆遷方應將分戶初步評估結果公示

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條的規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構應當向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價格評估機構應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結果進行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構應當修正。