宅基地無效拆遷補償,無效房屋買賣合同所涉及的農村房屋征地拆遷的處理,提起訴訟時宅基地上的房屋將要拆除或已經拆除的，此時原告提起訴訟的目的往往不是為了返還宅基地和房屋，而是為了獲取今后的拆遷補償款。對于這種訴訟，應當注意區別兩種不同情況加以處
提起訴訟時宅基地上的房屋將要拆除或已經拆除的，此時原告提起訴訟的目的往往不是為了返還宅基地和房屋，而是為了獲取今后的拆遷補償款。對于這種訴訟，應當注意區別兩種不同情況加以處理：
第一，如果起訴時，爭議范圍的土地已經完成了土地的征收和農用地轉用手續，即集體土地已經轉化為國有土地，則當年簽訂的宅基地和房屋買賣合同應按有效處理。
第二，如果起訴時，爭議范圍的土地尚未完成土地征用和農地轉用手續，土地的性質仍屬于集體所有的，則應當確認宅基地和房屋買賣合同無效，但應當認定無效合同的簽訂雙方均存在過錯，并對已經支付或將要支付的拆遷補償費根據雙方的過錯程度按一定比例分配。
也就是說：現實征地拆遷中政府及相關用地部門或單位一般只認可農村房屋的出賣人為征地拆遷的對象，并且也只認可按出賣人的身份及家庭成員的情況給予其補償安置待遇。此時的紛爭或者訴訟不再是無效合同房屋返還的問題，而是補償安置利益的歸屬及其分配的爭議問題。
對此類糾紛，一般根據安置利益的不同形態，可以作不同的處理。如果安置利益為經濟補償，則可以由買賣雙方分別取得補償款，性質上是安置補償款歸出賣人，由出賣人以其中一部分對買受人予以補償。如果安置利益是優惠購買安置房屋，則可以按安置房市價與優惠價之間的差價由雙方分得。如果安置利益是另行安排給出賣人集體宅基地或者連帶房屋的，則應當由出賣人給予買受人適當居住利益損失的補償。
一、農村宅基地買賣合同無效怎么辦
宅基地買賣合同無效的，賣方應當將購房款及利息退還給買方，如果該地上建筑為買方所建造，則對該房屋價值進行評估，由賣方按照評估價向買方支付全部價款；同時買方應當將土地及地上建筑退還給賣方。
據法律規定并結合實踐中的具體情況，應采取以下幾種處理方法：
（1）宅基地和房屋買賣合同簽訂時間較短，提起訴訟時，受讓人尚未對房屋進行翻新改建，且周邊土地和房屋的市場價格也無明顯變化的，確認合同無效后，可以簡單采用相互返還的處理方式；
（2）提起訴訟時，受讓方已對房屋進行了較大的翻新改建，且周邊土地和房屋的市場價格有較大幅度上升的，確認買賣合同無效后應當對宅基地和房屋進行價格評估，在判決買受人返還宅基地和房屋的同時，還應當判令出賣人返還買受人對房屋的翻新改建費用。對于房屋和土地的升值利益，也應按照一定比例由出賣人對買受人給予補償。具體補償比例的確定，應當屬于人民法院自由裁量的范圍，主要應當依據雙方當事人的過錯程度加以確定。
二、如何申請宅基地
（1）申請。申請人持申請材料向當地村委會提出書面用地申請。村委會應當在每一個季度集中申請材料，依法召開村委會或村民代表大會進行審議，并張榜公布，在張榜公布之日起15個工作日內本村村民未提出異議或者異議不成立的，上報給鄉鎮國土資源所初審。
（2）現場勘查。鄉（鎮）人民政府組織國土資源所進行現場勘查和群眾調查，審查建房用地和建設申請條件，并制作勘查筆錄和審查意見書。
（3）填申請表。國土資源所初審合格后發放《農村村民住宅用地與建設申請表》。
（4）村委會審查。村委會對申請人提交的《農村村民住宅用地與建設申請表》進行審查并簽署意見，證明申請人的原住宅用地情況和家庭成員現居住情況，由負責人簽字，同時加蓋村民委員會公章，報鄉（鎮）人民政府審核。
（5）審核上報。鄉（鎮）人民政府在收到村委會上報的住宅建設用地申請材料后完成審核并現場確定規劃用地范圍，并報縣國土資源局初審。縣國土資源局對符合審批條件的上報縣人民政府。
（6）審批。縣人民政府批準用地的，由縣國土資源局頒發《建設用地批準書》。
（7）放樣。由國土資源所牽頭協同鄉鎮政府人員根據《建設用地批準書》和《村鎮建設工程規劃許可證》到實地放樣，劃定范圍，填寫《放樣記錄卡》，放樣參加人應當在《放樣記錄卡》上簽字。放樣后，用地申請人方能動工建設。
（8）驗收發證。新建、改建、擴建農村村民住宅，應當自房屋竣工驗收合格之日起30個工作日內依法申請辦理土地初始登記或者變更登記手續和房屋產權登記手續，領取土地使用權證書和房屋所有權證書。
出賣人以農村私有房屋買賣合同無效為由主張拆遷款的，如何處理？
北京裁判觀點：房屋買賣合同有效的，出賣人無權主張拆遷得益房屋；買賣合同無效的，出賣人可享有一定比例的宅基地區位補償款，被拆遷房屋所對應的重置成新價、提前搬家獎勵費等拆遷利益全部歸買受人所有。
農村房屋買賣合同無效按照合同約定或標的數額的20%賠償，同時可以根據違約情形判斷實際損失，造成的損害比較大時違約金可以適當上浮，但最高不應超過實際損失的30%。
一、租房合同違約金怎么規定的
租房合同的違約金標準，是不得超過造成的實際損失的百分之三十。如果當事人約定的違約金數額過高的，當事人可以請求法院或仲裁機構，按照實際的損失情況予以減少。根據2021年實施的《民法典》第五百八十五條規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。
二、合同違約金比例是多少
合同違約金比例是由雙方協商確定，最高為實際損失的30%。違約金是指按照當事人的約定或者法律直接規定，一方當事人違約應向另一方當事人支付的金錢。違約金可以雙方在合同中協商約定，同時可以根據違約情形判斷實際損失。
三、土地糾紛對方反悔可以提出賠償嗎？
土地對換糾紛一方反悔可以提出賠償。違約方可應當按照土地對換合同的約定或標的數額的20%賠償，同時可以根據違約情形判斷實際損失的數額，造成的損害比較大時違約金可以適當上浮，但最高不應超過實際損失的30%。
【本文關聯的相關法律依據】
《民法典》第五百八十四條
當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。
第五百八十五條
當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。
（一）協議雙方身份出現法定無效的情形
由于無民事行為能力人及限制民事行為能力人不具有辨別自身行為的能力，所以拆遷方與其簽訂的拆遷協議，全部無效。而哪些屬于這兩類呢？按照《民法典》的規定：無民事行為能力人指不滿10周歲的未成年人或不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人，民事活動由他的法定代理人代理。限制民事行為能力人指包括10周歲以上的未成年人；不能完全辨認自己行為的精神病人。實踐中，和未成年人簽訂的情況比較罕見，常見的往往是與老年人簽訂，有的老年人事后被證明已患老年癡呆癥。所以此類情形下簽訂的協議全部無效。而更離譜的則是，拆遷人往往不與房屋所有權人簽訂拆遷協議，即拆遷人常常會與被拆遷人的親戚、朋友簽訂拆遷協議，這樣簽訂的協議也是無效的。
其次，在拆遷協議簽訂的過程中，法人或者其他組織作為拆遷人時，沒有辦理有關拆遷手續，即不具有拆遷資格時，簽訂的協議應當被認定為無效；實踐中拆遷方往往為趕進度，在法定手續不齊全的情形下與被拆遷人簽訂協議，這種情形下所實施的拆遷行為應當被確認無效，可以請求法院確定協議無效。
（二）協議違反法律強制性規定無效
拆遷人和被拆遷人在協商拆遷補償安置事宜并達成協議時，應當嚴格遵守國家法律法規的規定，對于違反國家法律法規規定的，依據《民法典》規定，應當被確認為無效的拆遷協議，而對于拆遷協議違反強制性規定，則應當從形式與內容兩方面去考量，形式上如果拆除依法代管的房屋，當代管人是房屋拆遷主管部門時，拆遷安置和補償協議必須經過公證機關公證，如果沒有經過公證機關公證，則屬于形式違法，協議無效；對于屬于文物保護范圍內的房屋及其附屬物的拆除，依據《文物保護法》的規定，應當報請有關主管部門批準后才能拆除，如果沒有報批則也屬形式違法，協議無效；內容上如果拆遷協議內容和拆遷主管部門批準文件的規定不一致的，協議中不一致的內容無效，拆遷協議規定的拆遷補償形式和補償金額、安置面積和安置地點不符合拆遷法律法規的規定時，均屬內容違法，協議無效。
（三）簽訂的手段違法
依據《民法典》規定，民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。拆遷人與被拆遷人在訂立拆遷協議過程中，均應當尊重對方當事人的真實意思表示，一方當事人采取脅迫、欺詐或者趁人之危的情況下，使他方違背真實意思表示所訂立的拆遷協議，經人民法院或仲裁機構查明，應當確認無效。實踐中，主要是拆遷人以給被拆遷人或者其近親屬的生命健康、財產安全進行相威脅，以迫使被拆遷人在違背真實意思表示的情況下簽訂的拆遷協議。
一、房子漏水找誰投訴處理
房子漏水可以先找物業，如果房屋在相關法律規定的保修期內，物業需要盡快聯系開發商進行處理，如果房屋已經過了保修期就需要自己負責，物業公司需要進行協助。如果物業不處理的，可以向居委會投訴，也可以向法院起訴。
二、房地產抵押權實現的條件是什么
房地產抵押權實現的條件是：
（一）房地產抵押權的實現首先應以房地產抵押權的存在為前提；
（二）債務人不履行到期債務；
（三）對于債權的未受清償抵押權人沒有過失；
（四）發生當事人約定的實現抵押權的情形。
產生拆遷無產權房屋合同糾紛，被拆遷人可以按照法律申請仲裁，對于賠償不服還可以向當地人民法院提起民事訴訟請求賠償，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》以下簡稱規定，被拆遷人享有實行房屋產權調換的權利。
實踐中，大部分的拆遷安置合同都對新建安置用房的產權進行了約定。在處理雙方因安置房產權發生糾紛時，合同有約定的，應按合同約定處理，但合同對新建安置用房沒有產權約定的，應按拆遷時的法規處理。對于法律法規沒有規定的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定可以進行產權調換的應確認產權，即被拆遷人對產權調換和作價補償享有選擇權。但對已進行了作價補償的，就不能再進行產權調換。對共同所有的房屋，有主張產權調換，有主張作價補償的，可進行產權調換，對其共有人因共有產權之間的爭執，可作為析產案件另案處理。拆除房屋屬違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，既不能作產權調換，也不能進行補償。但是如果被拆除的房屋，當時城市規劃部門認為不屬于嚴重違反城市規劃，只是做了罰款處罰，而房屋所有人又補辦了有關手續的，該房則由違章建筑變為合法建筑，可以享受產權調換及補償的待遇。對于拆除臨時建筑物，如果拆除未超過批準使用期限的臨時建筑物，拆遷人依法應享有拆遷補償待遇，但不享有安置待遇。
對于拆遷非公益事業房屋的附屬物，不能產權調換，只能由拆遷人給予貨幣補償。
一、房屋拆遷沒產權是否可以賠償？
沒有房產證的集資房拆遷一樣給予賠償。
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
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投稿：舒研
內容審核：侯承志律師
