最高法宅基地拆遷補償案例,最高法院案例：房屋已被拆除，評估機構還能否出具評估報告,轉自：律騎士【裁判要旨】在房屋征收強制拆除的行政賠償案件中，依照現行法律規定確定行政賠償項目和數額時應當秉持的基本原則是，賠償數額至少應不低于賠償請求人依照安
轉自：律騎士
【裁判要旨】
在房屋征收強制拆除的行政賠償案件中，依照現行法律規定確定行政賠償項目和數額時應當秉持的基本原則是，賠償數額至少應不低于賠償請求人依照安置補償方案可以獲得的全部征收補償權益，不能讓賠償請求人獲得的賠償數額低于依法征收可能獲得的補償數額，以體現賠償訴訟的懲戒性和對被侵權人的關愛與體恤，最大限度地發揮國家賠償制度在維護和救濟因受到公權力不法侵害的行政相對人的合法權益方面的功能與作用。
雖然案涉房屋已被拆除，但房地產評估機構可以根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條所規定的方法，參照百色市政府查明的和歐永章提供的原始資料，本著存疑有利于行政相對人的原則，獨立、客觀、公正地出具評估報告。
人民法院判決被告重新作出具體行政行為，如不及時重新作出具體行政行為，將會給國家利益、公共利益或者當事人利益造成損失的，可以限定重新作出具體行政行為的期限。本案二審判決雖然判令百色市政府重作補償決定和賠償決定，但未限定恰當的期限不當，本院予以指正。
百色市政府在雙方無法協議選定評估機構情況下，應當按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條規定的程序，盡快確定評估機構，并在此基礎上及時作出補償決定，不能再以當事人不配合為由無限拖延，造成補償問題長期得不到解決。
【裁判文書】
中華人民共和國最高人民法院
行 政 裁 定 書
（2020）最高法行申1511號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）歐永章，男，1939年11月29日出生，漢族，住廣西壯族自治區百色市。
委托訴訟代理人歐國紅（系歐永章之女），女，1970年10月1日出生，漢族，住廣西壯族自治區百色市。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）廣西壯族自治區百色市人民政府。
法定代表人周異決。
委托訴訟代理人農麗賢。
再審申請人歐永章因訴被申請人廣西壯族自治區百色市人民政府（以下簡稱百色市政府）國有土地上房屋補償、行政強制執行及行政賠償一案，不服廣西壯族自治區高級人民法院（2019）桂行終19號行政判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審理,現已審查終結。
百色市中級人民法院一審查明：2013年10月26日，百色市發展和改革委員會作出《關于百色大道（一期）項目立項的批復》，同意建設百色大道（一期）項目。2013年11月25日，百色市人民政府作出《關于百色大道項目拆遷工作的通告》。2014年1月17日，該項目取得百色市住房和城鄉規劃建設委員會的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》。2014年12月30日，廣西壯族自治區國土資源廳向百色市人民政府作出《關于百色大道（一期）項目建設用地的批復》，批準百色大道（一期）項目的建設用地。2015年5月29日，百色市政府作出批復，同意百東新區管理委員會的《百色大道（一期）項目集體土地上房屋征收補償安置方案》和《百色大道（一期）項目國有土地上房屋征收補償安置方案》，并請其依法組織實施。涉案房屋座落于百××市××區四塘鎮華僑開發區，屬于修建百色大道（一期）項目征地范圍內。房屋征收部門與歐永章多次協商，雙方在簽約期限內未能達成房屋征收補償協議。2016年7月18日，百色市右江區人民政府（以下簡稱右江區政府）作出右政征補（2016）2號《房屋征收補償決定書》（以下簡稱2號補償決定），給予歐永章宅基地置換和貨幣補償，補償具體內容如下:（一）置換宅基地200平方米（按100平方米+100平方米的宗地組合），位于百東新區BD02-18地塊A組團。（二）房屋主體、裝修及地上附屬物補償費按本項目已經補償的單戶最高評估價取整提存，為人民幣860000元，最終以百色市公證處現場公證登記、測量的數據和廣西廣證房地產評估有限公司的評估結果支付補償款。（三）搬家補助費人民幣1000元（每次500元，按搬出和搬進2次計發）。（四）臨時過渡安置補助費人民幣8400元（一次性補助臨時過渡安置費12個月，按700元／月計發）。上述貨幣金額合計人民幣869400元，存儲于百東新區征地拆遷工作指揮部在百色市右江農村合作銀行四塘支行的賬戶……。該決定沒有依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定由具有相應資質的房地產價格評估機構對被征收房屋進行評估，也沒有在房屋征收范圍內予以公告。隨后房屋征收部門將涉案房屋拆除。2017年1月10日，歐永章將右江區政府作為被告提起行政訴訟，請求撤銷2號補償決定，確認強制拆遷行為違法，并賠償損失。2017年5月8日本案第一次開庭審理，查明百色大道（一期）項目的建設主體是百色市政府，右江區政府是接受上級指派實施征收行為。經過法庭的釋明，歐永章于2017年5月16日申請追加百色市政府為共同被告，仍然堅持將右江區政府列為被告。2017年9月26日，一審法院作出（2017）桂10行初6號行政裁定，駁回歐永章對右江區政府的起訴。
百色市中級人民法院一審認為，根據訴辯意見，本案的爭議焦點為:一、房屋征收補償決定書和強制拆除房屋是否合法;二、歐永章請求百色市政府支付補償費6186412元、其他財產損失516050元、律師費134049元是否有事實和法律依據。
關于焦點一，百色大道（一期）項目的建設主體是百色市政府，右江區政府接受百色市政府指派行使房屋征收和補償工作，經多次協商，雙方在簽約期限內未能達成房屋征收補償協議。對此，百色市政府應按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，就被征收的房屋依法委托具有相應資質的房地產價格評估機構進行評估，依照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。如果歐永章在法定期限內不申請行政復議或不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內不搬遷的，作出征收決定的政府才能依法申請人民法院強制執行。本案中，百色市政府沒有委托具有相應資質的房地產價格評估機構對歐永章的房屋進行評估，便做出了房屋征收補償決定書，且該決定書沒有進行公告。隨后百色市政府在行政復議或行政訴訟的法定期限內，由右江區政府和百東新區管理委員會組織人員對房屋進行拆除。故百色市政府委托右江區政府做出的2號補償決定和強制拆除房屋的行為不合法，違反了《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，歐永章請求撤銷右江區政府做出的2號補償決定和確認百色市政府強制拆除房屋的行為違法有事實和法律依據，一審法院予以支持。
關于焦點二，根據《中華人民共和國行政訴訟法》第三十八條第二款規定，行政賠償、補償的案件中，原告應當對行政行為造成的損害提供證據。本案中，歐永章就百色市政府征收房屋的違法行為所造成的損失請求賠償，賠償的項目包括房屋四層及地下室賠償費共3978412元、占用土地面積賠償費2208000元、裝修損失費352512元，室外樓梯損失費4240元、地臺損失費10324元、化糞池損失費2870元、水管損失費1000元、電線損失費100元、鐵門損失費9296元、水表遷移費100元、電表遷移費85元，空調遷移費1000元、其他物品損失費100155元、租房損失費34368元、律師代理費134049元。為了證明房屋及占用土地面積的損失，歐永章提供了吳某和房屋評估報告予以證實，百色市政府對該證據提出異議。經查，吳某和房屋評估報告系新天地評估事務所對吳某和房屋的價格評估報告，不是本案被拆遷房屋的價格評估報告。歐永章對其房屋損失的價格應依法委托有相應資質的評估機構進行評估，其將他人房屋的價格評估報告做為其房屋損失的參考，自行計算房屋及占用土地面積的價格，其自行計算出的價格沒有法律依據，一審法院不予采納。關于歐永章請求百色市政府賠償財產物品損失的訴訟請求，從歐永章提供的證據來看，其提供的證據有《歐永章戶費用損失計算清單》、損壞、丟失物品明細確認表及建筑物及地上附著物初步結果表等證據，由于歐永章所列的物品有部分沒有雙方簽字確認，且所列的物品沒有依法委托具有相應資質的評估機構對物品價格進行評估，不能證明損失物品的實際價格，故歐永章自行計算出來的財產物品損失費理由不充分。《最高人民法院關于行政訴訟證據若干問題的規定》第三十一條規定:“對需要鑒定的事項負有舉證責任的當事人，在舉證期限內無正當理由不提出鑒定申請、不預交鑒定費用或者拒不提供相關材料，致使對案件爭議的事實無法通過鑒定結論予以認定的，應當對該事實承擔舉證不能的法律后果。”歐永章在庭審過程中同意申請委托評估機構對房屋及損失的物品進行價格評估，由于雙方就選定委托的評估機構協商不下，歐永章不愿意采取公開隨機的方式選定評估機構，且不預交鑒定費，致使案件爭議的損失事實無法通過鑒定結論予以認定。根據上述法律的規定，應由歐永章承擔舉證不能的后果。即歐永章請求百色市政府支付房屋及占用土地面積的損失費、財產物品損失費的事實沒有證據證實，一審法院不予采信。關于歐永章請求百色市政府支付律師代理費的問題，歐永章沒有證據證明雙方事先存在約定由敗訴方承擔該項費用，而律師費的產生與百色市政府的違法行為無必然的因果關系，故該項請求依據不足，一審法院不予采納。關于房屋租金34368元的問題，百色市政府違法強制拆除涉案房屋，導致歐永章不得不另行租房居住，所產生的房屋租金與百色市政府的違法強制拆除房屋的行為具有因果關系，該項費用有歐永章提供的《租賃合同》及收款收據予以證實，百色市政府雖然不認可該費用，但沒有充分的證據予以反駁，故一審法院對該項費用予以支持。
綜上，根據《中華人民共和國行政訴訟法》第六十九條、第七十條第三項、第七十三條、第七十四條、七十六條的規定，判決：1.確認百色市政府強拆涉案房屋的行為違法；2.撤銷右江區政府作出的2號補償決定；3.由百色市政府支付涉案房屋租金損失費34368元；4.駁回歐永章的其他訴訟請求。
廣西壯族自治區高級人民法院二審確認一審判決查明的事實。
廣西壯族自治區高級人民法院二審認為，根據歐永章的訴訟請求，被訴行政行為有兩個，分別為百色市政府作出的安置補償行為，以及百色市政府作出的強制拆除行為。一審法院雖然表述案由為不服補償決定，但實際上對安置補償行為和強制拆除行為進行審理，并作出相應判決，屬于合并審理。本案所審理的安置補償行為、強制拆除行為的當事人相同，都是因征收行為而引起，合并審理有利于減輕當事人訴訟負擔，根據一審訴訟時有效的《最高人民法院關于執行＜中華人民共和國行政訴訟法＞若干問題的解釋》第四十六條第四項“有下列情形之一的，人民法院可以決定合并審理:……（四）人民法院認為可以合并審理的其他情形”的規定，一審法院合并審理并無不當，百色市政府主張本案審理違反“一案一訴”規定的理由不成立，不予采納。二審訴訟中，本案審查對象仍是百色市政府的安置補償行為和強制拆除行為，并進行合并審理。
關于房屋補償問題。歐永章的涉案房屋有合法手續，屬合法財產，百色市政府征收該房屋，依法應給予補償。右江區政府作出的2號補償決定，向歐永章提供回建用地，并就房屋及附屬物作價補償，是以貨幣為被征收人新建房屋，本質上屬于產權調換。百色市政府無證據證實歐永章在安置補償協商過程中同意產權調換，且在本案訴訟中歐永章主張貨幣補償，因此2號補償決定確定的補償方式不符合歐永章選擇的補償方式，違反《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條第一款關于被征收人可以選擇貨幣補償也可以選擇產權調換的規定，應認定違法。2號補償決定表述貨幣補償根據廣西廣證房地產評估有限公司的評估報告，但訴訟中百色市政府沒有提供該評估報告，也未提供證據證明選擇廣西廣證房地產評估有限公司符合《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條第一款關于協商選定、多數選定、隨機選定評估機構的規定，也未提供證據證明歐永章對廣西廣證房地產評估有限公司評估結論不持異議，亦應認定違法。2號補償決定有上述違法情形，一審法院判決撤銷2號補償決定，有事實根據和法律依據，予以維持。本案補償問題本可以在訴訟中解決，但因新天地評估事務所不接受委托評估，雙方當事人沒能就選擇評估機構達成一致意見，進而得出涉案房產的價格。至于歐永章主張以吳某和評估報告為補償根據的意見，因該評估報告已被新天地評估事務所聲明無效，故不能作為確定房產價格的依據。在無有效的評估結論作為依據的情況下，雙方又未能提供其他足以準確認定涉案房產價格的證據，二審法院無法就補償金額作出判決。雖然2號補償決定被撤銷，但是，歐永章因合法房產被征收而享有的獲得補償權利，不因房產價格未能確定而喪失，也不因2號補償決定被撤銷而喪失，百色市政府仍有義務對歐永章就被征收房屋作出補償。一審法院撤銷2號補償決定，卻未判決百色市政府重新作出補償決定是錯誤的，二審法院予以糾正，并判決百色市政府重新作出補償決定。值得提醒的是，第一，協商解決是首選的方式，判決重新作出補償決定并不排除協商解決;第二，選擇貨幣補償或產權調換是被征收人的權利，被征收人選擇貨幣補償的，百色市政府應當作出貨幣補償的決定;第三，房產價格評估結論是確定補償金額的依據，也屬于政府作出補償決定的證據，雙方都有義務保障評估機構的選定，在無法通過協商、隨機、多數選定評估機構的情況下，如法律、法規或其他規范性文件就選定評估機構有規定的，從其規定，如無該規定的，百色市政府應公平確定涉案房屋價格，并提供相應證據。
關于強制拆除行為的合法性問題。百色市政府委托右江區政府于2016年7月18日作出2號補償決定后，于2016年7月22日委托百東新區管委會與右江區政府拆除了涉案房屋，違反《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十八條第一款關于被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行的規定，一審法院確認百色市政府強制拆除行為違法，是正確的，應予以維持。
關于損失物品的賠償問題。損失物品的情況有百色市百東新區管委會拆遷辦、百色市右江區拆遷辦確認的清單為證，百色市政府應予以賠償。對上述損壞、丟失物品，因無酌情定價的基本參數，本次訴訟中不予處理，但不能因無法確定價格而不予賠償，百色市政府可以調査核實相關參數后，通過評估，或者根據日常生活經驗、生活常識公平確定價格，作出賠償決定。
關于房屋租金賠償問題。百色市政府違法強制拆除涉案房屋，導致歐永章不得不另行租房居住，所產生的房屋租金與百色市政府的違法強制拆除房屋的行為具有因果關系，該項費用有歐永章提供的《租賃合同》及收款收據予以證實，百色市政府雖然不認可該費用，但沒有充分的證據予以反駁，一審判決百色市政府賠償34368元房租損失，是正確的，二審予以維持。
關于律師費用負擔問題。因雙方無相應的約定，又無相關法律依據，一審法院判決駁回歐永章的律師費用請求，是正確的，二審予以維持。
綜上所述，一審判決基本正確，但在小部分事項的處理上存在錯誤。歐永章的上訴理由部分成立，二審予以支持。依據《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第二項規定，判決:1.維持百色市中級人民法院（2017）桂10行初6號行政判決第一項“確認百色市人民政府強拆涉案房屋的行為違法”；2.維持百色市中級人民法院（2017）桂10行初6號行政判決第二項“撤銷右江區人民政府作出的2號補償決定”；3.維持百色市中級人民法院（2017）桂10行初6號行政判決第三項“由百色市人民政府支付涉案房屋租金損失費34368元”；4.責令百色市人民政府就征收歐永章房屋重新作出補償決定；5.責令百色市人民政府對因強制拆除造成的物品損失作出賠償決定;6.駁回歐永章的其他訴訟請求。
歐永章申請再審稱：1.二審判決以行政補償的方式解決行政賠償的糾紛，責令行政機關對已經滅失的房屋重新作出補償決定，適用法律錯誤；2.二審判決認定吳某和房屋的評估報告因被新天地評估事務所聲明無效，因此不能作為確定房屋價格的依據，理由不足，吳某和房屋的評估標準可以作為本案賠償的參考標準；3.二審法院判決責令百色市政府重新作出補償決定，但未明確作出時間，非但沒有維護歐永章合理權益，反而損害了歐永章合法權益；4.歐永章未獲賠償，房屋租金的損失還是持續增加，一審法院所判決的數額不足以支付，歐永章要求再審時予以增加；5.歐永章要求百色市政府賠償律師費有法律依據。請求依法判決百色市政府賠償歐永章財產損失6786194元、房租損失75037.5元（暫計至2019年10月17日，此后按每月1780.48元計算至百色市政府賠償之日止）、律師費用134049元。
百色市政府答辯稱：1.百色市政府與歐永章對律師費用的承擔無相關約定，歐永章要求百色市政府支付律師費用沒有法律依據；2.歐永章要求增加房屋租金于法無據。百色市政府在收到二審判決后即積極開展房屋評估補償工作，但因歐永章不配合百色市政府開展房屋評估工作，無法選定房屋評估機構，導致征收補償決定無法及時作出，由此產生的租金應由歐永章自行承擔；3.歐永章要求以吳某和房屋評估標準作為其房屋評估的參考標準，沒有事實和法律依據。吳某和委托百色新天地土地評估事務所對其房屋作出的評估報告，已由該所于2016年9月30日在右江區日報上作無效聲明，無法作為參考依據。且各拆遷戶房屋的實際情況均不相同，歐永章要求以吳某和戶已無效的評估報告作為其房屋評估的參考標準，既不符合實際，也無法律依據。歐永章房屋的征收補償標準，應以有資質的專業房產評估機構對其房屋作出的評估報告作為依據；4.百色市政府在收到二審判決后，積極開展房屋征收補償工作，以便及時重新作出征收補償決定。但因歐永章不予配合，無法選定房地產價格評估機構，導致評估工作停滯。百色市政府將會繼續為履行生效判決積極開展征收補償工作，時刻做好與歐永章協商、溝通、選定評估機構等的準備，但也會堅持房屋評估、補償標準于法有據的原則。請求駁回歐永章的再審請求。
本院經審查認為，百色市政府在沒有委托具有相應資質的房地產價格評估機構對歐永章的房屋進行評估，且剝奪了歐永章關于貨幣補償或者產權置換的選擇權的情況下作出2號補償決定，又于歐永章申請行政復議或提起行政訴訟的法定期限內，未申請人民法院強制執行，即自行強制拆除了涉案房屋，一、二審法院據此均認定百色市政府的2號補償決定和強制拆除行為違法，并撤銷2號補償決定，于法有據。本案爭議焦點為，二審法院判令百色市政府就征收歐永章房屋重新作出補償決定和對因強制拆除行為造成的物品損失作出賠償決定是否公正合法。
首先，關于判令百色市政府重做補償決定是否合法。在房屋征收強制拆除的行政賠償案件中，依照現行法律規定確定行政賠償項目和數額時應當秉持的基本原則是，賠償數額至少應不低于賠償請求人依照安置補償方案可以獲得的全部征收補償權益，不能讓賠償請求人獲得的賠償數額低于依法征收可能獲得的補償數額，以體現賠償訴訟的懲戒性和對被侵權人的關愛與體恤，最大限度地發揮國家賠償制度在維護和救濟因受到公權力不法侵害的行政相對人的合法權益方面的功能與作用。鑒于百色市政府之前已經作出2號補償決定，對被征收房屋的補償安置內容予以明確。該補償安置決定雖因程序違法被撤銷，但百色市政府根據生效裁判重新依據法定程序作出新的補償決定，在原有提存的補償款數額基礎上依法增加，已經能夠保障被征收房屋的貨幣補償問題。結合《中華人民共和國國家賠償法》第三十六條諸項規定以及歐永章申請再審的請求，百色市政府與歐永章可以依據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條規定的方式確定房地產價格評估機構。雖然案
該內容由 梁勤栓律師 和 律說律答 共創回答像我對法院房屋重新評估嗎這個問題的回答是需要重新評估的，其中評估的程序及費用如下：
1．拍賣行接受客戶委托：房產的所有人作為委托人與拍賣行簽署委托拍賣合同，委托人委托拍賣行成為代理人，在接受其委托后以拍賣行的名義主持拍賣。
2．拍賣的鑒定與估價：對拍賣房產進行鑒定估價是拍賣前的首要準備工作，房產評估必須要由房地產評估師進行，并對評估結果承擔相應的責任。
3．確定拍賣房產底價：拍賣銷售應該達到的低價格基數，底價過高必然會導致拍賣失敗，過低又會使委托人遭受經濟損失。底價確定后，當事各方都應保守秘密。
4．確定拍賣日期：日期擬訂和拍賣房產的產別、用途、數量都有關。從刊登廣告到公開拍賣，間隔可在一周左右，展樣時間不得少于2天。
5．發布拍賣公告：拍賣是一種公開競買活動，必然發拍賣公告，主要反映拍賣房產的內容、拍賣時期、拍賣地點及其它必要事項。
6．審查競買人資格：參加房產拍賣的競買人應是具有民事權利與相應民事行為能力的自然人或法人，拍賣主持單位提供相應的證明文件。
7．競買人繳付保證金：在拍賣程序中，繳付保證金是成為競買人的必要條件之一。競買人競價成功，其保證金可轉為價金，競買未成功，保證金如數退還。
8．組織拍賣會實施：拍賣會由主持拍賣的拍賣師、負責記錄的記錄員、監督拍賣實施的監拍員及協助實施拍賣的其他人員共同實施。
9．拍賣品的權屬移交：房產一旦銷售，拍定人當即付款，即完成了拍賣房產的權屬轉移。買受人從拍賣行或執行法院領取房產權利轉移證明后，就取得了該房產的所有權或使用權。
二、法院評估房產費用
1、鑒定費是按照房屋的價格的比例來收的，現在北京不同的鑒定公司收的錢數有一定的差距。
2、評估費是申請評估的人預交，如果是原告申請原告預交，如果是被告申請被告預交，這個鑒定機構一看就知道了，因為法院想鑒定機構移送鑒定的時候，有申請人的申請書復印件，還有當事人確定鑒定機構意見表，上面都有申請人的資料和聯系方式，鑒定機構會直接聯系申請人。
3、法院會對鑒定費進行判決，一般會根據分得房產的比例來劃分鑒定費的負擔。如果一方完全敗訴，那么就敗訴方承擔，判決書主文的后面就會寫上的，一看就明白了。
現在評估的事件很慢，一定要有耐心，一般寫完申請到審判庭整完材料要3－5天，審判庭移送到審管辦需要3－5天，審管辦報送到北京高院需要3－5天，高院搖號后確定機構需要3－5天，高院搖號后將相關的手續返還原法院的審管辦，通知鑒定機構需要3－5天，鑒定機構聯系申請人繳費需要3－5天，鑒定機構聯系法院的工作人員和雙方當事人需要3－5天，勘驗時間1天，鑒定結論出來需要3－5天，鑒定結論出來后返回審管辦需要3－5天，審管辦將結論返回審判庭需要3－5天，審判庭通知雙方當事人取結果需要3－5天，然后雙方一般有十天左右的異議期。這樣就全結束了，以上是一般情況，實際的情況一般會比這慢。大概在3－6個月。大家可得耐心等待。
拆遷當事人對評估結果有異議的，當事人可以在收到估價報告或分戶估價報告之日起5日內，向原估價機構申請復估，也可以另行委托估價機構重新估價。拆遷當事人對原估價機構的估價結果、復估結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，可以自收到估價報告、復估報告或重估報告之日起15日內，向上海市房地產估價師協會組織的房屋拆遷估價專家委員會申請鑒定。
一、房屋拆遷補償安置方式有哪些
房屋拆遷補償安置方式，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，還可以選擇貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。
1、貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多元組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：
（1）市場評估價：是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
（2）商品房交易均價：是指同區域、同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。
（3）重置價：是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。
2、產權置換分為兩種形式：
（1）異地安置：是指由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產權的增減盡量以等價價值做到產權置換。
（2）回遷安置：是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。
二、房屋拆遷如何進行拆遷評估
對于最終的補償價格來講，評估的程序是否合法至關重要。在拆遷評估前，先由被拆遷人選定評估機構，再由拆遷部門與該評估機構簽訂委托合同。然后才會開始正式的拆遷評估工作。所以，拆遷評估的程序主要有：1、拆遷當事人向估價機構如實提供拆遷估價所必需的資料，協助估價機構進行實地查勘。2、受托估價機構和評估人員查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息。3、對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。4、實地查勘記錄由實地查勘的評估人員、被拆遷人簽字認可。5、評估報告公示。評估機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示，并進行現場說明，聽取有關意見。公示期滿后，評估機構應當向拆遷部門提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。拆遷部門應當向被拆遷人轉交分戶估價報告。6、復核、鑒定申請。拆遷當事人對估價結果有異議的，可以向原估價機構書面申請復核估價，如果對復核結果不服，還可以申請專家委員會的鑒定。
一份有效的文件，一般都是要蓋上章簽上字的，對于不在上面簽字也不蓋章的原則上是不生效的。
《國有土地上房屋征收評估辦法》規定，房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。
城市房屋征收中評估機構及估價人員之法律責任
房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款。
一、房屋拆遷評估方法應當以市場比較法。
根據《國有土地上房屋征收評估辦法》規定，注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。
而市場比較法是最有利于被拆遷人的評估方法。市場比較法是根據被拆遷房屋的基本情況比如房屋的使用面積、區位、用途、房屋質量等，然后參考相近的房屋市場成交價格，推算出一個價格區間，對不同情況給予被償。
征地拆遷較為復雜，被征收人一定要注意當中的任何一項程序，如發現拆遷程序有問題要及時的向上級部門反映，反映無果的可咨詢專業拆遷律師，讓律師早點介入到案件當中調查征收方的違法行為，只有這樣被征收人的合法利益才能得到保障。
二、收到評估報告，主要審閱什么內容？
一要看評估機構的資質，二要看簽字，三要看評估數額。
在進行評估之前，被征收人一定要了解選定的評估機構是否是依法設立的，對要評估的事項是否有評估資質，進行評估的工作人員是否有評估證
要檢閱最終的評估報告單上是否有兩名以上評估師的親筆簽名，是否有蓋房地產評估機構公章。如果沒有相關評估師簽字或者只有一位評估師簽字，那么此次評估報告將無效。
根據自己預估的數額比照評估數額，若差距較大一定及時咨詢律師。
拆遷當事人對評估結果有爭議如何處理?
拆遷當事人對評估結果有異議的，當事人可以在收到估價報告或分戶估價報告之日起5日內，向原估價機構申請復估，也可以另行委托估價機構重新估價。拆遷當事人對原估價機構的估價結果、復估結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，可以自收到估價報告、復估報告或重估報告之日起15日內，向上海市房地產估價師協會組織的房屋拆遷估價專家委員會申請鑒定
一、被拆遷房屋的價值評估過程中需要注意的事項
首先，房地產價格評估機構的確定主體。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條和《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規定，房地產價格評估機構先由被征收人協商選定，只有在被征收人協商不成的情況下，才由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。因此，如果房屋征收部門直接指定某一房地產價格評估機構對您的房屋進行評估的話，屬于程序違法，您可以提出異議。房地產價格評估機構選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。值得注意的是，房地產價格評估機構是不可以轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務的。
其次，房地產價格評估機構要評估獨立。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條和《國有土地上房屋征收評估辦法》第三條規定，任何單位和個人都不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。
再次，注冊房地產估價師正確適用評估方法。主要的評估方法包括市場法、收益法、成本法及假設開發法等，因此需要注冊房地產估價師根據評估對象和當地房地產市場狀況，決定采用哪一種或多種方法對被征收房屋價值進行評估。《國有土地上房屋征收評估辦法》規定，被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。
最后，對評估報告或評估結果不服的救濟途徑。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》可知，如果您如果對評估報告有疑問，可以要求作出具評估報告的房地產價格評估機構作出解釋和說明。如果對評估結果有異議，應當自收到評估報告之日起10日內，攜帶書面復核評估申請向房地產價格評估機構申請復核評估，并指出評估報告存在的問題。原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，該機構應同樣需要當書面告知您。如果您對該復核結果有異議，一定要在收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。如果您對補償仍有異議的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。如果您對補償決定還是不服的話，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
二、強制司法拍賣的流程
1、評估價格
評估價格是拍賣的前置程序。在對被查封、扣押、凍結的被執行人的財產進行變現前，法院應當委托依法成立、具有相應資質的資產評估機構對其進行價格評估。對評估結果，法院應當及時向執行雙方當事人送達評估報告。當事人對評估結果有異議的，可向法院請求復議，法院再要求評估機構進行復議。
2、作出強制拍賣的決定
價格評估完成后，法院可組織執行雙方當事人協商，按評估價格將被執行人財產抵債給申請執行人。雙方當事人對以物抵債不能達成一致的，法院應作出強制拍賣被執行人財產的決定。
如果被執行人要求自己自行變賣財產的，法院依照《執行條例》第48條的規定，可以準許，但應當監督其按照合理價格在指定的期限內進行，并有效控制變賣的價款。在實際工作中，很少有被執行人要求自己變賣財產的情況，《執行條例》只擬定可以準許，但不是應當。法院應根據被執行人財產狀況，和被執行人的信譽程度，依職權做出決定。如準許，被執行人自行變賣，應給其10日以內的時間，同時，法院在得款后，才能將查封財產予以解除查封，確保申請人的合法權益得以實現。
3、司法拍賣方式及詳細流程
目前一般情形都采用網絡司法拍賣形式進行拍賣，但網絡司法拍賣不能夠完全取代傳統司法拍賣，并非所有的物質都可以上網拍賣，當涉及到一些法律關系比較復雜的拍賣標的，可能仍需要采取傳統的拍賣方式。
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投稿：褚一雅
內容審核：王學棉律師
