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過河是否要拆遷補償，房地產項目風險有哪些應對措施:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2024-10-29 16:16:14
作者：
圣運律師
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過河是否要拆遷補償,房地產企業后期管理應注意的問題,(一)外商投資房地產企業在辦理建設期匯算后不再進行其他形式的總清算，應按照稅法規定原則確定當期收入、扣除企業當期實際發生的成本費用后，計算繳納企業所得稅。(二)對于在工程結算中已將尚未支付

過河是否要拆遷補償，房地產項目風險有哪些應對措施:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、過河是否要拆遷補償,房地產企業后期管理應注意的問題

(一)外商投資房地產企業在辦理建設期匯算后不再進行其他形式的總清算，應按照稅法規定原則確定當期收入、扣除企業當期實際發生的成本費用后，計算繳納企業所得稅。

(二)對于在工程結算中已將尚未支付的設備價款和建筑安裝費已按合同規定的價款計入成本費用的，在建設期匯算后實際支付時不得重復計入企業當期成本費用。

(三)企業以租賃方式取得房租收入的，應按當期實際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產折舊及相關費用后的余額，與當期其他經營利潤合并計算企業當期應納稅額。

企業采取先租賃后又售出房地產的，原在租賃期間實際已經計提的房屋折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。

企業在辦理建設期匯算后尚未售出的房屋，可根據開發成本按照稅法規定的房屋使用年限計提折舊。

(四)外商投資房地產企業在房屋銷售后繼續發生的綠化、道路等配套設施費用，在辦理建設期匯算后，可在根據《北京市規劃委員會審定設計方案通知書》等政府主管部門批準文件中的有關規定，并確認仍有未完工工程的基礎上，按照企業年銷售收入的1%比例逐年預提上述費用，并計入企業當期損益，待該項工程結束后應按實際支出在完工當期作出調整。

(五)包銷業務的稅務處理

境外企業與企業簽訂房屋包銷協議，為企業包銷房地產的，其包銷業務應屬于境外企業轉讓我國境內財產的性質，境外企業取得的房屋轉讓收益，應按稅法第十九條及其實施細則第六十一條規定，繳納企業所得稅。

上述包銷業務是指：境外企業與企業簽訂房屋包銷協議并辦理了產權轉移手續，且境外企業在銷售房屋時使用本企業收款憑證。

凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質的業務，應按照《國家稅務總局關于從事房地產業務的外商投資企業若干稅務處理問題的通知》(國稅發[1999]242號)的規定執行。即從事房地產業務的外商投資企業與境外企業簽訂房地產代銷、包銷合同或協議，委托境外企業在境外銷售其位于我國境內房地產的，應按境外企業向購房人銷售的價格，作為外商投資房地產銷售收入，計算繳納營業稅和企業所得稅。

二、房地產項目風險有哪些應對措施

1、強開發商的按揭申請審查

主要包括：（1）資信審查，如開發商是否依法設立，是否具有相應的資質等級、公司的注冊資金是否到位、公司以往的經營業績等；（2）開發項目的審查，如要求開發商提供按揭開發項目的設計、項目開發資金情況、商品房預售業績情況以及開發項目的工程進度等。

2、化開發商的擔保責任

開發商在按揭貸款中作為擔保人可以說是我國內地商品房按揭的一大特色。目前，我國商品房按揭實務中，開發商的保證責任主要有兩種：

（1）保證將《房屋產權證》和《土地使用證》交給按揭權人（即銀行）；

（2）代位償付責任。這種保證責任看起來似乎對開發商過于苛刻，但就我國目前的商品房銷售，尤其是在商品房預售中還是很有必要的。理由是：

（1）從商品房按揭貸款設定來看，在將取得的商品房上設定擔保是購房人的本意，一旦房屋建成，按揭便應自然轉化為現房抵押，開發商在商品房竣工辦理有關手續后，將兩證交到銀行手里，使雙方得以辦理現房抵押，按揭權真正得到實現，可以說是按揭人設立按揭的自然結果。

（2）從商品經濟發展看，市場競爭越來越激烈，銀行貸款安全性越來越差，單獨的房地產抵押已經不能適應銀行對貸款安全性的需求，為減少貸款風險，在抵押的基礎上再設立一種保險機制，以求達到雙重保險已經是房地產抵押的趨勢。

一、工程項目風險管理有哪些意義

1、促進項目實施決策的科學化、合理化，有助于提高決策的質量。工程項目風險管理利用科學的、系統的方法，管理和處置各種工程項目風險，有利于減少因項目組織決策失誤所引起的風險，這對項目科學決策、正常經營是非常必要的。

2、促進項目組織經營效益的提高。工程項目風險管理是一種以最小成本達到最大安全保障的管理方法，它將有關處置風險管理的各種費用合理地分攤到產品、過程之中，減少了費用支出；同時，工程項目管理的各種監督措施也要求各職能部門提高管理效率，減少風險損失，這也促進了項目組織經營效益的提高。

3、為項目組織提供安全的經營環境，確保項目組織經營目標的順利實現。工程項目風險管理為處置項目實施過程中出現的風險提供了各種措施，從而消除了項目組織的后顧之優，使其全身心地投入到各種項目活動中去，保證了項目組織目標的實現。

二、項目風險分析包括什么

1、風險因素發生的概率

2、風險損失量的估計

風險損失量的估計應包括下列內容：

（1）工期損失的估計。

（2）費用損失的估計。

（3）對工程的質量、功能、使用效果等方面的影響。

（4）組織應根據風險因素發生的概率和損失量，確定風險量，并進行分級。

（5）風險評估后應提出風險評估報告。

3、風險等級評估

組織應利用已有數據資料和相關專業方法進行風險因素發生的概率估計。

三、房地產開發如何管理工作

項目管理組織是在整個項目中人事各種管理工作人員的組合。在整個房地產項目管理工作中，由于業主、承包商（包括分包商）、設計單位、設備和材料的供應單位、監理單位等都有自己的項目經理部和人員，他們之間的各種管理工作的任務、責任和權力的劃分，以及他們之間的各種聯系，共同形成項目管理組織系統。在這個項目管理組織系統中，業主建立的項目管理組織（項目經理部）居于整個項目組織的中心位置，在整個項目的實施過程中起頭決定性的作用。在項目壽命期內，可將項目劃分為若干個階段，而每一個階段都有相應的管理工作。

1、前期策劃階段。該階段項目者作為咨詢工程師為業主決策提供可供參考的信息、意見和建議。

2、設計和計劃階段

3、招標投標。

4、項目施工階段。在這個階段，主要是進行施工準備和施工過程中的三控制，兩管理，一協調等方面的工作，保證項目目標的順利實施。

5、欺瞞宣。這一工作主要是針對商業性房地產項目而言，其主要工作如下：

(1)項目產品營銷計劃的策劃（這一工作是在項目前期工作的基礎上進行的）。

(2)項目產品營銷計劃的考核與評價。

(3)項目控制與調整。

6、項目后期管理

一、建設項目開工前階段，審計的主要內容應包括：

1、審計建設項目的審批文件。包括項目建議書、可行性研究報告、環境影響評估報告、概算批復、建設用地批準、建設規劃及施工許可、環保及消防批準、項目設計及設計圖審核等文件是否齊全。

2、施工準備階段是項目建設的前期工作之一，主要把握好項目法人質量控制、監理工作、施工單位選擇。項目法人質量控制是否通過資質審查，是否按法定的招投標程序選擇了勘測、設計、施工、監理單位并實行合同管理，各種合同是否規范、合法有效，是否建立了質量管理制度，是否組織了設計與施工單位的設計交底；監理單位是否有相應資格等級證書，所派監理人員是否有崗位證書；審計設計單位是否有承擔相應資質勘測設計能力，是否將經過會審后的資料做過技術交底，設計質量是否滿足工程質量、安全需要的規范要求；審計施工單位是否有承攬相應施工任務的資質，施工單位是否制定了完善的質量責任制考核辦法等。

3、審計建設項目的資金來源是否落實到位、是否合理、是否專戶存儲，建設資金能否滿足項目建設當年應完成工作量的需要；各種規費是否按規定及時繳納；減、緩、免手續是否完備，是否符合有關規定；征地或拆遷補償費是否符合有關規定，有關評估、計價是否合規、合理，有無擅自擴大拆遷范圍、提高標準或者降低標準等問題。

四、房地產業財務管理存在的問題

(一)財務管理意識和管理經營不足。在當前的房地產項目建設活動中，很多房地產開發商的財務管理經營模式都是粗放式的，在開發活動進行之前對項目的預期支出沒有正確的認識，認為只要能夠獲得土地的使用權，投入資金并按期完工保證施工質量就能夠獲得可觀的經濟效益，這種房地產項目的開發模式是相對粗放的。在開發活動中對房地產財務管理的輕視讓開發資金在運行過程中不分輕重緩急，盲目運作造成了極大的資金浪費，加重了開發企業的成本負擔，無疑降低了房地產開發的經濟效益。

(二)財務體系復雜，管理難度大。當前房地產開發項目中的財務管理大部分還停留在會計管理的水平，對開發成本的管理還停留在簡單的核算層次，只是運用會計知識對房地產開發項目中會計問題的解決，而沒有從房地產項目開發的整體和全過程出發，對開發商在房地產項目中開發的全過程進行財務監控。

(三)沒有建立健全財務管理制度。在房地產項目開發活動中，財務管理制度的缺失和不健全主要體現在缺乏健全的目標成本預算，在房地產開發項目伊始，整個開發項目并沒有一個統一的規范的成本預算，導致在房地產開發項目中開發主體的財務支出沒有明確的計劃，相應的開發企業管理者不能準確的掌握開發資金的現狀和動向，嚴重的影響了開發商對房地產開發活動的判斷和決策，讓地產開發項目變成”摸著石頭過河”式的探索過程，而不是科學嚴謹的開發過程。

一、房地產開發企業在房地產項目融資的貸款條件企業法人應具備的條件：

（1）有公司法人授權或董事會簽字同意的申請報告；

（2）已開立基本帳戶或一般存款帳戶；

（3）提供真實的、全面的（經過審計的）財務報表、報告，其財務指標和資產負債率等符合貸款要求；

（4）除國務院規定外，有限責任公司和股份有限公司對外股本權益性投資累計額不超過其凈資產總額的50％；申請中、長期貸款的，新建項目的企業法人所有者權益與項目所需總投資的比率不低于國家規定的投資項目的資本金比例。

貸款項目條件：

（1）貸款項目經可行性研究論證，能夠有效滿足當地住房開發市場的需求，市場前景較好；

（2）貸款項目已經納入國家或地方房地產開發建設計劃，其立項文件完整、真實、有效，能夠進行實質性開發；

（3）貸款項目工程預算和施工計劃符合國家和當地政府的有關規定；

（4）貸款項目的工程預算投資總額能夠滿足項目完工前由于通貨膨脹和不可預見等原因追加預算的需要；

（5）貸款項目的基礎設施、公共設施建設配套，當項目建成后，能及時投入正常使用；貸款項目的自有資金投入不少于總投資的30％。

五、房地產項目開發應注意的問題

一、明確評價對象類型

生態環評，首先要弄清的問題是此工程所面對的影響對象屬于何種類型的生態系統。生態系統指生命系統與非生命系統在特定空間組成的具有一定結構與功能的系統，它是生態影響評價的基本對象。要弄清楚生態系統是自然生態系統還是人工生態系統；是陸地生態系統還是水域生態系統；是城市生態系統還是農業生態系統。不同的生態系統，其結構、功能各不相同，人類對其干擾、影響的程度不同，其恢復的能力也不同。

二、生態環境影響識別與評價因子的篩選

生態環境影響識別旨在鑒別擬建工程與潛在的生態受體之間的關鍵聯系，確保評價工作的針對性和有效性。將擬建工程和受影響生態系統分解為各自的組成部分，鑒別可能的交互作用，尋求合適的表征因子和參數。值得注意的是識別與篩選要建立在一定的調研基礎上(文獻查閱、實地考察與咨詢、訪問)。評價因子的篩選參數見下表。

三、評價范圍的確定

1、必須包括所有作用因子

包括建設項目全過程、全部活動空間。

2、必須包括全部受影響受體

指受影響生態系統，闡明類型、組成、結構、過程、特點。

3、必須包括所有影響直接的、間接的、顯在的、潛在的。

四、生態環評的評價等級

評價等級指對評價工作深度和廣度的要求。根據生態環境影響的程度和范圍大小分為三級。一個項目只定一個級別，有多個影響點時，按級別最高的一個定級。

一級：全面深入評價(有很重要環境影響或敏感環境問題)

二級：有重點問題評價(或專題)

三級：一般問題，可分析確定

五、房地產開發與生態環境保護協調措施

(一)合理利用土地，提高土地的生態經濟效益

城市可依據土地的功能和發展密度進行分區。一般分為商業區、工業區、住宅區等，通過分區管理，限制建筑密度，保護環境，保障公共設施建設。在土地綜合利用上，要有一定的比例限制，即采取生活和生產、平面和空間整體化規劃的方法，把工作、居住、購物、娛樂、休息等各類活動放在同一或毗連空間，這樣可以大大節約用地，同時可降低基礎設施的投入，又能滿足城市生活的需要。

一個建設項目需要多少土地，實質上是開發和建設的密度和容積率問題，一般來說，建筑密度越高，土地的利用率越高，但密度問題還涉及到環境、交通、基礎設施的承受能力以及經濟技術發展水平等問題。在一定時期內，必須要以一個合理的密度加以控制，這個密度既要考慮與當前的環境、交通、基礎設施等承受力及技術經濟水平，又要注意與將來的發展趨勢相適應，從而促進城市土地利用的規范化、合理化和效率化。

(二)發展城市綠化，增加城市自凈能力

綠化具有凈化空氣、水質、土壤，降低噪音，改善城市小氣候以及美化城市等功能。目前，世界各大城市在房地產開發和再開發中都十分重視城市的綠化，積極營造城市環城林帶，努力擴大城市綠化覆蓋率。我國城市環境惡化的一個重要原因就是綠地比例太低，因此，需要從大環境出發，保證足夠的公共綠地，以增強城市的自凈能力。在新建房屋時，必須使綠化與建筑占地面積比例達到一定的水平；其次是專門進行園林、旅游、風景區的建設和各個住宅小區的綠化配套，包括綠化隔離帶、街心花園、道路綠化以及工廠綠化等綜合開發經營；再次是積極發展主體綠化、屋頂綠化和建設“屋頂花園”等，提高城市綠化整體水平。