最高法無證房屋的拆遷補償,城市房屋拆遷案件中對無證房屋的處理,老城區是歷史形成的，老城改造工作中對無證照建筑的處理是我們必須面對的現實問題。我國《城市房屋拆遷管理條例》第二十二條規定拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。無證照房屋
老城區是歷史形成的，老城改造工作中對無證照建筑的處理是我們必須面對的現實問題。我國《城市房屋拆遷管理條例》第二十二條規定拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。無證照房屋包括未登記、確權和未被登記、確權的房屋，并不完全都是違章建筑。如果將無證建筑一律視為違章建筑，實施無償拆除，這種作法容易引發不良的社會后果：一是容易傷害無辜者的利益，人為地將合法存在的無證照房屋列入違章建筑之列，造成上訪、訴訟案件增多，不利于社會的穩定；二是驅使違章建筑當事人違規辦照，滋生腐敗行為，加大老城改造的成本。因此，對老城區無證建筑的處理，筆者認為在法律的框架下，應本著尊重歷史面對現實的原則處理，具體建議如下：
1、應當比照有證房屋處理的情形。結合城市規劃行政管理工作的演變發展過程，應有所區別的對待無證房的拆遷補償問題，首先1984年元月《規劃管理條例》出臺以前，私自所建的無證房，應按有證房屋的條件，對其評估房地產市場價格進行補償；其次，1984年元月至1990年4月1日《城市規劃法》開始施行期間，所建的無證房，按對其評估的房地產市場價格，扣除建房應交納的有關稅費后進行補償；再其次，1990年4月1日以后所建的無證房，若使用居住時，末影響城市規劃，則按重置價減去已使用年限折舊后進行補償，但要適當交納罰款。根據《城市規劃法》第四十條規定，在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證件或者違反工程規劃許可證件的規定建設，嚴重影響城市規劃的，由縣級以上人民政府城市規劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物或者其他設施；影響城市規劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規劃主管部門責令限期改正，并處罰款。據此，在審查拆除該類房屋的案件時，應讓主管拆遷事宜的行政機關提供同級人民政府城市規劃行政主管部門認定該無證房屋存在嚴重影響了城市規劃結論，否則，應將該類房屋作為有證房屋處理，同時，可在應支付的拆遷補償費用中，協助扣除同級人民政府城市規劃行政主管部門對其課以罰款的數額。我市也出臺了類似的雙清政策，對1997年以前建設的房屋因各種情況沒有辦理準建手續的，在雙清時一律視為經過審批，同意補辦房屋產權手續。故，在拆遷這些房屋時，如果具備當時雙清辦證的條件，還應按當時的政策處理，視為有證房屋處理，在補償款中扣除相應的雙清辦證費用即可。這樣處理，不僅將推動老城改造工作的順利進行，而且對社會穩定起到積極的作用，有利于拆遷工作進入良性循環。
2、按違章建筑處理的情形。根據《城市規劃法》第四十條規定，只要城市房屋拆遷主管部門能夠提供同級人民政府城市規劃行政主管部門作出的認定被拆房屋屬于嚴重影響城市規劃，并認定為違章建筑的結論，則將其作為違章建筑予以拆除，不予補償；如果沒有同級人民政府城市規劃行政主管部門認定為違章建筑的結論，城市房屋拆遷主管部門自行將其作為違章建筑，不予補償，這勢必會造成被拆遷人的訴訟、信訪、甚至是無休止的上訪，給社會，給政府，給國家帶來更多的負面影響。采用靈活變通的方法解決歷史遺留問題，無疑會起到減少被拆遷入的財產損失，穩定社會的作用。總之，老城改造中的拆遷涉及老百姓切身利益，是影響社會穩定的重要因素，我們一定要充分認識到做好拆遷工作對于促進老城改造和維護社會穩定的重要性，認真研究拆遷當事人關心的熱點和難點問題，尋求解決老百姓反映強烈的，矛盾突出的問題，打破方法，讓被拆遷人理解拆遷、配合拆遷，減少拆遷矛盾。確保社會穩定，在穩定中方能推進改革、發展，在改革發展中才能實現國家的長治之安。
法律分析：無證房屋并不等于就是違法建筑，尤其是在我國的廣大農村，大量的無證房屋存在，很多房屋建筑年代較早，是一家人唯一的房產，如果按照違法房產拆遷不補償或者壓低補償，則必然導致很多家庭失去唯一居所或者居住條件大幅度降低，因此，對于無證房屋，應當根據其形成原因區分為違法建筑和合法房產，對于無證的合法房產，拆遷當中應當與其他有證房屋一樣，給予公平合理的補償。一般來說，農村建于2008年之前房屋，家庭的唯一住房，年代久遠的祖遺房，即便無證，在征地拆遷時，也應當給予公平合理的補償。因此，無證房屋是否應該補償，要結合具體情況來分析。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。無證房產拆遷補償可以考慮建造的時間、當時的立法狀況、當時執法機關是否存在不作為等因素綜合制定無證房屋的征收補償方案。①嚴重違反城鄉規劃及土地管理法或明知已經發布征收公告或者即將被征收而惡意搶建的房屋可以不予補償。②房屋建造的時候是合法的，但沒有合法產權證明，是由于不可歸咎于其自身的歷史遺留問題造成的，且如果被拆遷人在上述房屋內已長期生活居住，應當得到合法補償安置。【法律依據】《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條，市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。
法律分析：無證房屋拆遷以國土部門房屋測繪數據為基礎計算拆遷補償數額進行賠償；以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
1、《國有土地上房屋征收和補償條例》第24條第2款規定：市、縣人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。
2、上述規定增加了征收前對未經登記房屋(即無證房屋)的認定、處理程序。由此可見，拆遷實踐中很多一刀切的做法都存在程序或實體違法的問題。
二、案例
案件一：甲與嘉興市南湖區人民政府行政征收二審行政判決書
裁判單位：浙江省高級人民法院
裁判文號：(2014)浙行終字第227號
裁判摘要：本院認為，根據《國有土地上房屋征收和補償條例》第24條第2款的規定：“市、縣人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。”本案中，被上訴人嘉興市南湖區人民政府在作出被訴房屋征收補償決定前未對上訴人甲戶涉案未經合法登記70平方米建筑進行調查、認定，在此情形下僅以上訴人房產證登記的合法建筑面積為129平方米就認定前述未經登記70平方米建筑不能享受同等補償，該被訴征收補償決定事實不清、依據不足。被上訴人及一審判決認為上訴人所住房屋因有部分面積已經合法登記，故對其余部分未經登記面積可不予認定的理解顯然與前述《國有土地上房屋征收和補償條例》的規定和實踐通常理解相違背，本院對此予以指正。
案件二：乙、丙等與溫州市鹿城區人民政府行政征收二審行政判決書
裁判單位：浙江省高級人民法院
裁判文號：(2014)浙行終字第264號
裁判摘要：根據《征補條例》第二十四條規定：“市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。”未經產權登記的房屋并非均屬違法建筑，也并非所有違法建筑均須拆除。征收范圍內的房屋情況復雜，尤其是城中村或舊城區，存在大量因歷史原因未依法辦理產權登記或未依法辦理審批許可手續的建筑，對征收范圍內的此類建筑，政府應當組織有關部門依法進行調查、認定和處理。本案中，僅濱江街道辦事處對征收范圍內未經登記建筑的建造年限進行初步調查和公示，并未由政府組織土地、規劃等相關職能部門依法進行調查、認定和處理。且濱江街道辦事處本身不具有對未經登記建筑的合法性作出認定和處理的法定職權，即便其根據初步調查結果作出認定和處理，亦屬違法或無效行為。
案件三：A與徐州市泉山區人民政府行政征收二審行政判決書
裁判單位：江蘇省高級人民法院
裁判文號：(2015)蘇行終字第00032號
裁判摘要：對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。即征收中對經法定程序調查認定的房屋、合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑應依法給予補償。本案中，因泉山區政府認定李*順涉案房屋面積的證據，即面積確認單系復印件，內容既不清晰、亦不完整，且相關職能部門及A均未對該確認單內容依法認可，故該面積確認單復印件不具有證明A涉案房屋面積的效力。因此，泉山區政府以該面積確認單復印件記載的A涉案房屋面積為根據，作出的被訴征收補償決定錯誤。
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投稿：安佳曉
內容審核：趙正群律師
