一、揚(yáng)州市房屋拆遷安置補(bǔ)償辦法,揚(yáng)州市區(qū)城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則

一、揚(yáng)州市城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)的細(xì)則

《揚(yáng)州市區(qū)城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則》

第二條適用范圍：在揚(yáng)州市區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的國有土地上，從事房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)(以下簡(jiǎn)稱拆遷評(píng)估)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的評(píng)估技術(shù)行為應(yīng)當(dāng)符合本細(xì)則的要求。

第三條估價(jià)機(jī)構(gòu)：進(jìn)行拆遷評(píng)估的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備三級(jí)及以上房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)，并已列入向社會(huì)公布的揚(yáng)州市城市房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄。

第四條估價(jià)人員：承擔(dān)房屋拆遷評(píng)估的房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)該是符合本細(xì)則第三條規(guī)定的評(píng)估機(jī)構(gòu)中的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。

第五條估價(jià)對(duì)象：房屋拆遷范圍內(nèi)，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查產(chǎn)認(rèn)定的被拆遷房屋及其附屬物(含其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán))。

第六條估價(jià)目的：統(tǒng)一為“房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)”。

第七條估價(jià)時(shí)點(diǎn)：被拆遷房屋的拆遷許可證頒發(fā)之日。

第八條價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：被拆遷房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)完全產(chǎn)權(quán)下最可能達(dá)成的公開市場(chǎng)價(jià)值(含政府根據(jù)公開市場(chǎng)價(jià)值所確定并公布的拆遷補(bǔ)償保障標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn))，不考慮被拆遷房屋所受抵押、租賃等權(quán)利限制情形。

第九條拆遷區(qū)位分區(qū)：根據(jù)揚(yáng)州市城市房屋拆遷區(qū)位劃分體系，按住宅、非住宅非營業(yè)用房、營業(yè)用房三種情況，將市區(qū)主城區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)劃分為三類拆遷區(qū)位及分區(qū)分等，作為拆遷補(bǔ)償評(píng)估依托的技術(shù)基礎(chǔ)。

第十條房屋拆遷評(píng)估價(jià)格構(gòu)成：是被拆遷房屋(含一般裝修)拆遷補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，室內(nèi)裝飾裝修內(nèi)容不列入被拆遷房屋評(píng)估內(nèi)容而另行專項(xiàng)評(píng)估，也不包含房屋拆遷中的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過渡補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的損失補(bǔ)助費(fèi)等。

第十一條評(píng)估程序：1.接受評(píng)估委托，明確基本事項(xiàng);2.驗(yàn)收查產(chǎn)資料，開展前期調(diào)查;3.擬訂作業(yè)方案，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察;4.按照技術(shù)細(xì)則，進(jìn)行評(píng)估測(cè)算;5.確認(rèn)測(cè)算結(jié)果，撰寫評(píng)估報(bào)告;6.匯總相關(guān)資料，提交評(píng)估報(bào)告;7.現(xiàn)場(chǎng)咨詢答疑，評(píng)估材料存檔。

第十二條評(píng)估結(jié)果表達(dá)：一是房屋拆遷項(xiàng)目補(bǔ)償資金概算評(píng)估，作為拆遷項(xiàng)目補(bǔ)償資金總額概算依據(jù);二是房屋拆遷分戶補(bǔ)償金額評(píng)估，作為被拆遷房屋的補(bǔ)償依據(jù)。估價(jià)結(jié)果的貨幣單位應(yīng)精確到人民幣元。

第十三條估價(jià)結(jié)果應(yīng)用的有效期：自提交正式評(píng)估結(jié)果之日起，至該拆遷項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償結(jié)束時(shí)止。

二、房屋拆遷評(píng)估方法詳

1、市場(chǎng)比較法。

市場(chǎng)比較法是最具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因?yàn)檫@種評(píng)估方法最能直接反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實(shí)例可供比照。貴陽市規(guī)定，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)，所選定的參照物實(shí)例，應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實(shí)例的成交時(shí)間不超過估價(jià)時(shí)點(diǎn)12個(gè)月，選取的參照實(shí)例須在3個(gè)以上，參照實(shí)例的綜合修正系數(shù)不超過30%。但是由于市場(chǎng)比較法需要交易實(shí)例作比照物，實(shí)踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實(shí)例較少，對(duì)這些房屋拆遷估價(jià)拆遷雙方可申請(qǐng)使用其它估價(jià)方法。

2、成本法。

成本法是通過求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

3、收益法。

收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

4、假設(shè)開發(fā)法。

假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

5、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象客觀價(jià)格。

二、揚(yáng)州市城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)規(guī)程

三、揚(yáng)州拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)2021

四、揚(yáng)州拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)2023

五、揚(yáng)州拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

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文章來源參考：【頭條】揚(yáng)州市房屋拆遷安置補(bǔ)償辦法，揚(yáng)州市拆遷政策

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投稿：黃冬

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