房屋拆遷補償估價方法,房屋拆遷的評估方法 ,法律分析：1、市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。2、成本法是通過求取估價對象在估價時
法律分析：
1、市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
2、成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
3、收益法是雨季估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
4、假設開發法是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
5、基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象客觀價格。
法律依據：
《城市房屋拆遷管理條例》
第一條 為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，制定本條例。
第二條 城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。
第三條 城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊區改造和生態環境改善，保護文物古跡。
第四條 拆遷人應當依照本條例的規定，對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。
本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。
本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。
一般采用市場比較法，未來收益法，以及基準地價法 進行房屋拆遷的評估。 還有成本材料法等，但是因社會變遷以及實踐需要一般不會采用。
法律依據：《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。
拆遷房屋估價方法科學實用的估價方法必須具備兩個條件：既有科學的理論依據，又能反映實際的交易行為。因此，房地產價格通常可以通過以下三種方式獲得：1。參考近期類似房地產的市場交易價格；
2、參考重建類似房地產所需的費用；
3、根據房地產的盈利能力來衡量其價值。由此形成了房地產估價的三種基本方法，即市場比較法、成本法和收益法。此外，還有一些其他方法，如假設開發法、路線價格法、長期趨勢法、剩余法、購買年法、利潤法、分配法等。其它估價方法本質上是三種基本方法的衍生，不同的估價方法有不同的用途。每種評估方法都有一定的適用條件，用不同的方法評估同一房地產會得出不同的結論。第二，房地產估價的對象是房地產。就實物形態而言，房地產有三種形式，即簡單的土地、簡單的建筑和復合的房地產。此外，房地產估價是評估待評估房地產的一定權益的價格，因此評估對象也涉及物權。根據房地產估價的需要和特點，評估對象將根據用途分為五種類型：住宅、商業、工業、其他用途的房地產和土地，并介紹其評估特點、常用方法和主要注意事項。
（一）住宅房地產主要包括普通住宅、公寓、別墅等。住宅房地產不同于一般商品，甚至不同于其他房地產。它不僅具有等價交換、質量論價、供求決定價格等商品的共性，而且具有鮮明的社會保障。房地產估價師必須充分掌握住宅房地產的這一特點。
一、住宅房地產分類。住宅可以以多種方式分類，根據估價需要。一般可以根據檔次和市場化程度來劃分。
（1）按檔次劃分：＇l）普通住宅。為普通居民提供符合國家住宅標準的住宅。普通住宅符合國家一定時期的社會經濟發展水平，符合國家人口、資金、土地資源等基本國情。代表一個國家或地區城市居民在一定經濟條件下實際達到或能夠達到居住水平。普通住宅（即經濟適用房）廣泛應用于我國城市。這類住宅采用當地或國產建筑材料進行一般水平的裝修，選用國產中檔廚衛衛生潔具和設備。目前，國家對普通住宅往往既制定下限標準，又制定上限標準，有利于宏觀調控。普通住宅的工程造價和房屋適中。目前，1996年頒布的《城市住宅建設標準》可以作為普通住宅評估的比較尺度。伴隨著社會經濟的發展。普通住宅的標準將逐步分階段提高。目前，中華人民共和國成立以來建造的標準住宅仍屬于普通住宅范疇，但在估價時，應根據其與新住宅標準的差距和改造難度給予適當的折扣。二是高級住宅。它是為滿足市場高收入階層的特殊需求而建造的高標準豪華住宅，包括高檔公寓、花園住宅和別墅。這類住宅的戶型和功能空間多樣化；每套建筑面積大，從100多平米到幾百平米不等；裝修、設施設備高檔，進出口高檔裝修材料和潔具設備；戶外環境要求高；服務標準高，管理體系完善，往往采取封閉式安全措施和優質物業管理。高級住宅稅額大，工程造價和市場售價高。
三、簡易住宅。主要指建筑年代早、功能短缺、設備不全、設施陳舊、結構單薄的房屋。簡易住宅中的公房一般不出售，需要拆除重建的私房價格（扣除地價）一般較低。
（2）按市場化程度劃分：1）社會保障性住宅。
【本文關聯的相關法律依據】
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
房屋評估后自拆遷補償方案批準之日起3個月內予以拆遷補償。縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，在簽訂拆遷補償協議后、實施房屋征收前一次性支付拆遷補償。
【法律依據】
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十七條
實施房屋征收應當先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
一、房屋拆遷的五種評估方法
1、市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
市場比較法是最具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。
2、成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值
3、收益法是雨季估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
4、假設開發法是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
5、基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象客觀價格。
二、房屋拆遷過程中房屋拆遷評估的一般程序流程
在房屋拆遷過程中，關于被拆遷房屋的的市場價值進行評估，評估流程一般如下：
1、具有相關資質的專業評估機構接受評估任務。專業評估機構的工作人員在接到上級主管部門或委托單位的委托后開展具體評估工作。
2、房屋評估前的準備。就是準備好產權登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。
3、評估人員進行現場勘查。就是指評估人員對被拆遷房屋的各項技術資料進行現場測定。
4、相關資料的綜合分析。這一程序的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價補償的基本數據，為補償提供可靠的依據。
5、編寫相關評估報告。評估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價評估意見，具體確定被拆遷房屋價格的重要過程。
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投稿：范春海
內容審核：趙正群律師
