征地拆遷房屋估價怎樣補償,拆遷補償評估中如何評定被拆遷房屋的價值,法律分析：在拆遷補償評估中，被拆遷房屋的價值評定是十分重要的環節。根據相關法律法規和司法解釋，被拆遷房屋的價值評定應該考慮以下因素：1 房屋的建筑面積、結構、品質等物理特征；
法律分析：在拆遷補償評估中，被拆遷房屋的價值評定是十分重要的環節。根據相關法律法規和司法解釋，被拆遷房屋的價值評定應該考慮以下因素：
1.房屋的建筑面積、結構、品質等物理特征；
2.土地使用權性質、位置等地理特征；
3.市場供求關系、同類房屋交易價格等市場特征；
4.房屋存在的折舊、修繕和改造情況等年限特征。
上述因素是評定被拆遷房屋價值的重要依據，評估時應根據實際情況進行綜合考慮。
法律依據：
1.《物權法》第十四條：“出售或者贈與房屋，應當按照物品狀態、性質、用途和市場價格等因素約定價格。”
2.《拆遷補償條例》第十二條：“拆遷補償費用按照被征收人的房屋、土地等財產被征收前實際價值確定，實際價值包括物業、地價、臨時木屋及其他附屬設施等價值。其中，被征收的房屋按照規定的核定價格確定實際價值。”
3.《最高人民法院關于審理建設用地使用權和房屋所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條：“評估建筑物的價值，應當綜合考慮物理特征、地理特征、市場特征和年限特征等因素?！?
1、市場比較法。市場比較法是最具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。
成本法。成本法是通過求取估價對象在估價時點的或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
2、收益法。收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
3、清算價格法。是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
一、房屋拆遷補償評估流程是怎樣的
（1）評估機構須有資質：對被拆遷房屋進行市場評估的單位，應當具有省級以上建設行政主管部門核發的三級以上房地產評估資質的房地產評估機構。
（2）選定評估機構：評估機構可以由拆遷人和被拆遷人共同選定，雙方不能達成一致的，有房屋拆遷管理部門在符合條件的機構中抽簽選定。
（3）異議處理：如果拆遷一方對評估結果有異議的，可以在5日內要求評估機構作出解釋、說明。如果經評估機構說明仍有異議的，有異議一方可以委托符合資質的其他評估機構重新評估。
法律依據：
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。第三十四條房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
在房屋拆遷過程中，關于被拆遷房屋的的市場價值進行評估，評估流程一般如下：
1、具有相關資質的專業評估機構接受評估任務。專業評估機構的工作人員在接到上級主管部門或委托單位的委托后開展具體評估工作。
2、房屋評估前的準備。就是準備好產權登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。
3、評估人員進行現場勘查。就是指評估人員對被拆遷房屋的各項技術資料進行現場測定。
4、相關資料的綜合分析。這一程序的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價補償的基本數據，為補償提供可靠的依據。
5、編寫相關評估報告。評估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價評估意見，具體確定被拆遷房屋價格的重要過程。
6、評估復核和審批。在評估工作人員完成評估工作后，由復核員到實在進行復核，復核后報審批人員進行審批。
一、怎么確定評估機構
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》規定：房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市規定。根據上述規定，協商選定是確定評估機構的首選方式，只有被征收人在規定的時間內未進行協商或者雖經協商但沒有達成一致意見時，才可以通過多數決定等其他方式確定。征收人未與被征收人協商，直接采取單方指定等其他方法確定評估機構的，屬違反法定程序，所作出的評估報告不能采用。
二、拆遷房屋評估依據
拆遷補償價格評估的法定依據一共有三種：市場評估價、商品房交易均價、重置價，它們用途各有不同，在不同情形下分別適用。
1、市場評估價
市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
2、交易均價
商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。
3、重置價
重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。
1、房屋占用范圍內的土地價格；2、建筑物重置價格；3、建安費用；4、裝修裝飾部分的費用。住宅拆遷的價值評估計算公式是：估價對象價格=某類型房屋的基準價格×（1+樓層修正系數）×（1+朝向修正系數）×（1+其他因素修正系數）+房屋裝修部分價格。法律依據：《城市房屋拆遷管理條例》第十三條規定，拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。也就是說拆遷公有租賃房屋的，拆遷人要和房屋的承租人簽訂補償安置協議，該房屋內的其他居住人，雖然也享有被拆遷房屋的補償安置利益，但無權和拆遷人簽訂補償安置協議。
沒有具體時間規定。評估之后，拆遷方和被拆遷方應就補償問題進行協商談判，如果能達成一致意見則簽訂拆遷安置補償協議，一般協議簽訂后即可拿到補償。補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條 房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。
補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
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投稿：范雪安
內容審核：李娜娜律師
