一、深圳城市更新解析：城市更新項目的法律盡職調(diào)查與風險防范

深圳市城市更新已經(jīng)走過10個年頭，相對于土地整備利益統(tǒng)籌項目，城市更新的政策完善，移交率低，融資路徑豐富，但也有其缺點：周期長、容易受到市場等外部因素影響、政策調(diào)整頻繁。經(jīng)過長時間的篩選，目前深圳推動的城市更新項目，或多或少的存在一些問題。筆者結(jié)合深圳市的城市更新的政策以及項目的實操經(jīng)驗，分享城市更新項目在立項、權(quán)屬核查、專規(guī)等階段的風險與處理方案，并從投資測算\/稅務籌劃視角分享法律盡調(diào)需注意的事項。<\/span><\/p>

總之，城市更新項目的操作是一個復雜的過程，我們律師通過交易結(jié)構(gòu)設計和交易文本安排，盡可能地避免交易過程的風險，保證項目的正常推動。城市更新項目不易，且行且珍惜。本文不足之處，請大家批評指正，歡迎大家前來交流。<\/span><\/p>

一、城市更新項目的常見風險與處理方案<\/span><\/span><\/p>

（一）<\/span>立項申報階段<\/span><\/span><\/p>

1、未立項項目——立項的可行性判斷<\/span><\/p>

占地面積、貢獻面積、合法用地比例、符合上層次規(guī)劃、不涉及禁區(qū)、改造意愿、建筑物年限、城中村項目現(xiàn)狀容積率等<\/span><\/p>

2、已立項項目<\/span><\/p>

（1）立項申報流程的合規(guī)性<\/span><\/p>

（2）計劃有效期\/清理時間<\/span><\/p>

《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》內(nèi)容中第<\/span>（二十八）定期開展更新計劃清理。各區(qū)政府應當定期對城市更新計劃進行清理，對于具有以下情形之一的項目，可按程序調(diào)出計劃：<\/span><\/p>

1．自城市更新計劃公告之日起1年內(nèi)，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新單元規(guī)劃報批的。<\/span><\/p>

2．自城市更新單元規(guī)劃批準之日起2年內(nèi)，項目首期未確認實施主體的。<\/span><\/p>

3．自實施主體確認之日起1年內(nèi)，未辦理用地出讓手續(xù)的。<\/span><\/p>

《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規(guī)定》<\/span><\/span><\/p>

第三十二條 本規(guī)定施行后批準的更新單元計劃（不含重點更新單元計劃），自公告之日起有效期2年。有效期內(nèi)更新單元規(guī)劃未獲市政府或其授權(quán)機構(gòu)批準的，該更新單元計劃按照公告失效。確需延期的，可申請延期一年，原則上僅可延期一次。<\/span><\/p>

<\/p>

（二）權(quán)屬核查階段<\/span><\/span><\/p>

1、無產(chǎn)權(quán)的是否確權(quán)完畢<\/span><\/p>

2、有權(quán)屬證書的是否存在抵押、查封，需查檔確認<\/span><\/p>

3、特殊用地需完善手續(xù)<\/span><\/p>

舉例：《深圳市拆除重建類城市更新項目用地審批規(guī)定》<\/span><\/p>

（1）如涉及未完善征轉(zhuǎn)手續(xù)用地的，應在簽訂土地使用權(quán)出讓合同前完善相關手續(xù)。<\/span><\/p>

（2）如涉及占用農(nóng)用地、未利用地的，應按規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。如未辦理的，應在用地審批時一并辦理，并在簽訂土地使用權(quán)出讓合同前取得農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案批。<\/span><\/p>

（3）如涉及占用林地的，應按程序辦理使用林地手續(xù)，并取得林業(yè)主管部門意見。<\/span><\/p>

（三）專項規(guī)劃階段<\/span><\/span><\/p>

1、涉及對法定圖則強制性內(nèi)容的調(diào)整，需深圳市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境藝術委員會審批。<\/span><\/p>

2、需關注與專項規(guī)劃一并報審事項<\/span><\/p>

（1）占用總規(guī)市政公用設施用地，需補入地塊以達到占補平衡要求<\/span><\/p>

《城市總體規(guī)劃強制性內(nèi)容占補平衡操作規(guī)程》：屬于城市更新項目的，占補平衡方案與城市更新專項規(guī)劃的審批程序同步報審。<\/span><\/p>

（2）涉及騰挪的，應一并報審<\/span><\/p>

《深圳市拆除重建類城市更新項目用地審批規(guī)定》：將拆除范圍外的已批未建設用地通過騰挪方式納入城市更新單元開發(fā)建設用地范圍的，申報主體應于被騰挪用地土地使用權(quán)人共同擬定騰挪方案，與城市更新單元規(guī)劃一并報審。<\/span><\/p>

（四）搬遷補償階段<\/span><\/span><\/p>

1、拆遷進度（未簽署拆補協(xié)議的比例及原因）<\/span><\/p>

2、是否存在需承擔拆除重建范圍外的搬遷補償義務<\/span><\/p>

3、被搬遷物業(yè)存在權(quán)屬爭議\/查封<\/span><\/p>

4、簽約主體存在瑕疵（代簽、限制民事行為能力人、共有人未全部簽字等）<\/span><\/p>

5、簽約主體是否為權(quán)利人（有證\/無證）<\/span><\/p>

6、移交的時間與清租義務的承擔主體<\/span><\/p>

7、有證物業(yè)的產(chǎn)權(quán)注銷委托、產(chǎn)權(quán)證原件<\/span><\/p>

8、回遷物業(yè)的交付時間以及是否存在優(yōu)先選房條款<\/span><\/span><\/p>

9、從測算角度考慮費用支出的時間點及金額<\/span><\/p>

（五）實施主體確認階段<\/span><\/span><\/p>

1、單一主體如何形成，不同情況下的稅務差異<\/span><\/p>

2、實施主體確認不及時<\/span><\/p>

《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》第<\/span>（二十八）定期開展更新計劃清理。各區(qū)政府應當定期對城市更新計劃進行清理，對于具有以下情形之一的項目，可按程序調(diào)出計劃：<\/span><\/p>

1、自城市更新計劃公告之日起1年內(nèi)，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新單元規(guī)劃報批的。<\/span><\/p>

2、自城市更新單元規(guī)劃批準之日起2年內(nèi)，項目首期未確認實施主體的。<\/span><\/p>

3、自實施主體確認之日起1年內(nèi)，未辦理用地出讓手續(xù)的。<\/span><\/p>

4、實施主體已確認但項目因特殊原因仍無法推進<\/span><\/p>

5、項目公司不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)<\/span><\/p>

6、實施主體需重新確認（參考：《實施主體重新確認：成熟型城市更新收并購的新出路》）<\/span><\/p>

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<\/p>

6、監(jiān)管協(xié)議的限制性要求<\/span><\/p>

（六）供地階段<\/span><\/span><\/p>

1、土地權(quán)屬復雜，導致完成土地出讓前置手續(xù)歷時較長<\/span><\/p>

2、土地出讓合同中對自持、抵押的限制<\/span><\/p>

3、因政策調(diào)整，導致地價款繳納金額發(fā)生變化<\/span><\/p>

（七）銷售回遷階段<\/span><\/span><\/p>

1、部分業(yè)主不回遷選房影響預售<\/span><\/p>

2、政策變化，限制單套套內(nèi)最低建筑面積<\/span><\/p>

《深圳市建筑設計規(guī)則》（2019.01.11施行）：研發(fā)用房單套套內(nèi)建筑面積不得小于300平方米。<\/span><\/p>

（八）其他特殊事項<\/span><\/span><\/p>

1、集體資產(chǎn)參與城市更新<\/span><\/p>

（1）股東大會\/股東代表大會；<\/span><\/p>

（2）與村股份公司簽署協(xié)議的履行情況；<\/span><\/p>

（3）簽署補充協(xié)議需重新經(jīng)過決策程序.<\/span><\/p>

2、非農(nóng)指標調(diào)入<\/span><\/p>

<\/p>

二、投資測算<\/span>\/稅務籌劃視角下的法律盡職調(diào)查<\/span><\/span><\/p>

（一）<\/span>關注測算項目所需的項目指標信息及時間條件<\/span><\/span><\/p>

1、預售的條件及時間點的判斷<\/span><\/p>

某更新項目已動工，現(xiàn)提供融資，半年后預售還款，判斷可行性？<\/span><\/p>

（1）預售的法定條件：今年內(nèi)，高層建筑主體施工形象進度達到總層數(shù)的二分之一、裝配式建筑完成基礎工程并達到標高±0.00標準的商品房項目，可以申請預售。<\/span><\/p>

（2）項目預售的特殊性因素——選房、公配的特殊要求<\/span><\/p>

（3）項目動工進度<\/span><\/p>

（4）預售資金的監(jiān)管要求<\/span><\/p>

2、保障房為租賃\/回購對資金回款的影響<\/span><\/p>

（二）稅務籌劃視角下的法律盡職調(diào)查<\/span><\/span><\/p>

1、稅務籌劃<\/span><\/p>

模擬項目全周期經(jīng)營活動進行測算，進入、開發(fā)、銷售、清算、退出。<\/span><\/p>

2、法律盡職調(diào)查<\/span><\/p>

全周期視角下的法律盡職調(diào)查，對需明確事項獲取資料，在交易文件中提前安排。舉例：對配建義務是在紅線范圍內(nèi)還是紅線范圍外的盡調(diào)及協(xié)議安排。<\/span><\/p>

三、項目的交易結(jié)構(gòu)設計與交易文本<\/span><\/span><\/p>

（一）交易結(jié)構(gòu)設計<\/span><\/span><\/p>

<\/p>

（二）交易文本安排<\/span><\/span><\/p>

1、文本體系<\/span><\/p>

（1）主協(xié)議+配套文件<\/span><\/p>

（2）主協(xié)議：《合作協(xié)議》+《補充協(xié)議》<\/span><\/p>

（3）配套文件：《股權(quán)質(zhì)押合同》+《保證合同》+《抵押合同》+《借款協(xié)議》+《拆遷補償安置協(xié)議》等<\/span><\/p>

2、《補充協(xié)議》<\/span><\/p>

回購條款、兜底條款、財務投資配合對方并表。<\/span><\/p>

3、協(xié)議的完整性<\/span><\/p>

（1）主協(xié)議： ……提供不可撤銷的連帶保證責任……。<\/span><\/p>

（2）擔保人實際控制人無法履行職務，能否中止履行合同？<\/span><\/p>

4、《保證合同》<\/span><\/p>

5.4.2 本協(xié)議約定的保證期間，出現(xiàn)下列情形之一的，[]集團應在該等情形發(fā)生之日起[5]個工作日內(nèi)書面通知A，并按照A要求落實本協(xié)議項下保證責任的承擔、轉(zhuǎn)移或承繼，或者為主協(xié)議的履行提供A認可的新?lián)＃?\/span><\/p>

(1)集團發(fā)生（被）申請停業(yè)整頓、申請解散、被撤銷、（被）申請破產(chǎn)、停產(chǎn)、歇業(yè)、被注銷登記、被吊銷營業(yè)執(zhí)照的情形；<\/span><\/p>

(2)集團進行資產(chǎn)處置、重大產(chǎn)權(quán)變動、經(jīng)營決策涉及的資產(chǎn)總額占兆邦基集團最近一期經(jīng)審計總資產(chǎn)的10%以上，該交易涉及的資產(chǎn)總額同時存在賬面值和評估值的，以較高者作為計算數(shù)據(jù)；<\/span><\/p>

(3)集團法定代表人或主要負責人無法正常履行職責；<\/span><\/p>

(4)集團生產(chǎn)經(jīng)營出現(xiàn)嚴重困難或財務狀況嚴重惡化；<\/span><\/p>

(5)集團因其他任何原因影響或可能影響其擔保能力。<\/span><\/p>

5、主協(xié)議<\/span><\/p>

下述先決條件全部滿足之日起[]個工作日內(nèi)……<\/span><\/p>

5.3.4 保證人在保證合同項下的陳述、保證持續(xù)真實、完整、有效，其履行保證合同過程中未違反保證合同的陳述與保證，不存在任何違約行為。<\/span><\/p>

6、文本設計<\/span><\/p>

（1）明確義務履行的先后順序（協(xié)議解除，先轉(zhuǎn)股還是先退錢？）<\/span><\/p>

（2）違約責任\/解除條款的設置<\/span><\/p>

（3）退出機制（清晰、明確，退出時已發(fā)生的稅費如何承擔？）<\/span><\/p>

（4）結(jié)合已有爭議不斷優(yōu)化文本<\/span><\/p>

<\/p>

內(nèi)容來自百家號 查看原文<\/a><\/p>

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來源：臨律-深圳城市更新解析：城市更新項目的法律盡職調(diào)查與風險防范，營業(yè)執(zhí)照多長時間年檢一次