商鋪拆遷評估的依據(jù)是什么評估結果對補償有影響嗎，一、商鋪拆遷評估的依據(jù)是什么依據(jù)我國相關法律的規(guī)定，商鋪評估的依據(jù)是國有土地上房屋征收評估辦法等的法律規(guī)定，由具有資格的評估機構依法進行評估。《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條房地產(chǎn)價格評估
一、商鋪拆遷評估的依據(jù)是什么
依據(jù)我國相關法律的規(guī)定，商鋪評估的依據(jù)是國有土地上房屋征收評估辦法等的法律規(guī)定，由具有資格的評估機構依法進行評估。
《國有土地上房屋征收評估辦法》
第四條房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
房地產(chǎn)價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業(yè)務。
第十四條被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。
被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構通過評估確定。
二、評估結果對補償有影響嗎
評估機構的評估結果對拆遷補償肯定是有影響的，拆遷補償是依據(jù)評估結果而定的，如果被拆遷人對評估結果不服的，可以申請復核評估
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十九條
對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
第二十條房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
房地產(chǎn)價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。
所以說，評估的結果對于拆遷補償來說是有影響的，也可以說拆遷補償就是依據(jù)評估的結果確定的，但是如果您對評估結果不滿意，或不服可以申請復核評估，如果仍有異議也可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。
不是一個標準，沒有土地證的房子，涉嫌未經(jīng)批準非法占地建房，拆遷可能沒有補償。
根據(jù)《土地管理法》第七十六條規(guī)定，未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
超過批準的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。
土地使用證與房產(chǎn)證有什么區(qū)別？
土地使用證和房產(chǎn)證的區(qū)別：土地證，是證明你擁有該塊土地使用權的證明文書；房產(chǎn)證，指購房者通過交易，取得了房屋的合法權，可依法對所購房屋行使占有、使用，以及處分權利的證件。土地證又叫做土地使用證，土地使用證是確認土地使用權的法律憑證。
拆遷評估報告簽字只能說明被拆遷戶認同房地產(chǎn)市場價格，房地產(chǎn)市場價格是被拆遷房屋貨幣補償金額的重要組成部分，也是一個重要的依據(jù)。
被拆遷房屋貨幣補償金額＝房地產(chǎn)市場價格＋搬遷補助費＋臨時安置補助費＋拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費＋被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。
拆遷評估是我們通常說的拆遷補償價格評估。
拆遷補償價格評估指的是在拆遷公告下發(fā)后，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法對拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進行價格評估確定的行為。
我國《國有土地上房屋征收與補償條例》中第三章第十九條規(guī)定：房屋征收評估辦法由國務院住建部制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
拆遷時由誰來評估
關于拆遷時由誰來評估的問題，相關法律法規(guī)如下：
1、評估機構由被征收人選
在原來的《城市房屋拆遷估價指導意見》中規(guī)定，“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式”。
而在新發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規(guī)定，“房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。
至于評估費用由誰承擔的問題，《辦法》表示，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔，一般由房屋征收部門作為委托人。
2、評估更多體現(xiàn)土地價值
在原來的《城市房屋拆遷估價指導意見》中規(guī)定，“拆遷估價的方法一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法”。
而新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確，估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。
“比如，在王府井地區(qū)征收，可能這個地段的土地在征收后，要開發(fā)成商業(yè)，將來獲得的利益很大。但如果僅按市場比較法，可能體現(xiàn)得不明顯。那么可以假設它在征收后，將來開發(fā)項目，會取得多少收益。按照假設計算出的收益，來衡量應該補償給被征收人的那部分。”
3、拆遷評估的法律依據(jù)是什么
國有土地企業(yè)評估依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條“房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。”、第三十四條“房地產(chǎn)價格評估機構或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關責令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”
住宅房屋評估通常由四部分組成：一是房屋占用范圍內(nèi)的土地價格;二是建筑物重置價格;三是建安費用;四是裝修裝飾部分的費用。
具體計算公式：估價對象價格=某類型房屋的基準價格×(1+樓層修正系數(shù))×(1+朝向修正系數(shù))×(1+其他因素修正系數(shù))+房屋裝修部分價格
基準價格修正法主要是對于成片或成棟被拆遷房屋使用，評估機構可以用市場比較法或成本法確定某類型房屋的基準價格，然后根據(jù)不同房屋的樓層、朝向、采光、通風、功能布局、成新度、維護保養(yǎng)等因素，對該基準價格進行適當?shù)男拚纱说贸霾煌课莸脑u估價格。一、朝向修正朝向以廳房陽臺為準，修正系數(shù)可參考下表。成片密集的磚木結構房屋，一般不進行朝向修正。
住宅房屋評估的市場比較法就是在被拆遷房屋同一供需圈收集成交時間不超過1年的市場交易案例，并確定與估價對象的區(qū)位、建筑結構等相同或相近的3個以上的可比實例。
房屋裝修裝飾部分價格=房屋裝修裝飾重置價格×(耐用年限-實際使用年限)÷耐用年限。房屋裝修裝飾重置價格應按照本市房屋裝修裝飾工程定額標準的有關規(guī)定評估。各類房屋裝修裝飾的耐用年限：住宅8年;辦公用房7年;商場、店鋪、餐館等營業(yè)性用房5年;廠房、倉庫5年。估價人員可結合實地查勘情況，根據(jù)裝修裝飾檔次、質(zhì)量、維護、保養(yǎng)、使用情況以及功能、經(jīng)濟等方面的折舊因素綜合確定折舊率或成新率。但與按直線折舊計算的差異不宜超過30%。另外，建筑物重置價格的費用構成應符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關規(guī)定。建安費用應按照本市建筑工程定額標準的有關規(guī)定評估。
非住宅房屋宜采用兩種以上的估價方法進行估價，比如市場比較法、成本法和收益法。前兩種方法都跟住宅房屋的方法一樣。如確有困難，只能采用一種方法的，應當說明理由。能收集充分市場交易實例的，應優(yōu)先采用市場比較法。沒有條件采用市場比較法的，可采用收益法。采用收益法評估時，房屋的收益、費用計算應符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關規(guī)定。資本化率的選取可采用安全利率加風險調(diào)整值，風險調(diào)整值不宜超過5%。
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來源：頭條-商鋪拆遷評估的依據(jù)是什么評估結果對補償有影響嗎，商鋪拆遷評估標準
投稿：周凱亮
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