鹿鳴小區位于海南省XX東海XX鹿嶺路東側、?；肺鱾?，建于上個世紀90年代。2011年，鹿鳴小區業主向三亞市委、市政府及三亞市信訪局等相關部門反映其小區存在嚴重安全隱患，要求政府進行危房改造。經海南省建筑工程研究院檢驗，四棟住宅樓安全性等級嚴重不符合鑒定標準的要求，嚴重影響整體承載，必須立即采取措施。2011年2月25日，三亞市住房和城鄉建設局向三亞市信訪局作出信訪回復，建議該四棟住宅樓必須立即拆除。2013年12月26日，三亞市規劃局向三亞市人民政府遞交三規［2013］XX號《報告》，建議由市政府成立“三亞市鹿鳴小區整體改造項目推進領導小組”，對鹿鳴小區及周邊四棟公寓樓按控規指標進行統一規劃、整體改造，盡快解決危房問題。

2017年9月1日，吉陽區政府作出《三亞市吉陽區大東海鹿鳴小區棚戶區改造項目房屋征收決定》：征收鹿鳴小區棚改項目規劃紅線范圍內國有土地上的所有房屋，征收范圍為東至?；?，南至寶宏大酒店地界，西至鹿嶺路，北至夏威夷大酒店；上述地塊內房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回；征收主體為吉陽區政府；房屋征收實施單位為吉陽區住建局；房屋征收補償方案為附件《三亞市吉陽區大東海鹿鳴小區棚戶區改造項目征收補償安置方案》。2018年2月1日，鹿鳴小區Ⅳ型4號別墅的房屋所有權人李莉、唐朝蓉對吉陽區政府作出的房屋征收決定不服，認為此次征收違法使用企業墊資進行征收、征收資金嚴重不足、不履行法定程序、征收前的調查情況失實等主張提起行政訴訟。一審二審法院均以修建危房為公共利益為由駁回其訴訟請求。

李莉、唐朝蓉向最高人民法院申請再審稱：1.吉陽區政府作出征收決定缺乏法定依據。被訴房屋征收活動未納入吉陽區國民經濟和社會發展年度計劃，也未經人民代表大會審議通過。2.房屋征收程序嚴重違法。除置業公司外，其余別墅區業主并未參與房屋調查。3.吉陽區政府未提供證據證明拆遷費用已足額到位。4.鹿鳴別墅區與公寓樓分屬不同區域，相較于可以單獨拆除、改造的四棟D級危房公寓樓，鹿鳴別墅區不屬于棚戶區。案涉別墅區即使存在超建事實，也不能成為認定其屬于棚戶區的依據。綜上，吉陽區政府對案涉別墅區的征收非出于公共利益需要的目的，請求依法再審本案。

最高人民法院經審查后認為，雖然從海南省住建廳復函以及三亞市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要、三亞市土地利用總體規劃等證據亦足以證明該項目整體上符合當地國民經濟和社會發展年度計劃的要求。但是，在程序上確實存在法律缺陷，比如該項目并未單獨申請納入當地國民經濟和社會發展年度計劃，并取得其符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃的專項審批等。依法判決：確認海南省三亞市吉陽區人民政府作出《三亞市吉陽區大東海鹿鳴小區棚戶區改造項目房屋征收決定》違法。

針對本案，圣運律師團隊就征收中評估報告的相關問題提供如下法律關鍵點供大家參考。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》之相關規定，征收房屋的各項建設活動應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃；舊城區改建項目應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃；市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日，應將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布；作出房屋征收決定前，應當進行社會穩定風險評估，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用；作出房屋征收決定后應當及時公告。

本案中，有檢測鑒定報告等證據足以證明鹿鳴小區存在明顯的危舊建筑改造的必要，作為舊城區進行改建符合公共利益。從海南省住建廳復函以及三亞市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要、三亞市土地利用總體規劃等證據亦足以證明該項目整體上符合當地國民經濟和社會發展年度計劃的要求。但是，確實沒有證據證明吉陽區政府已將該項目單獨申請納入當地國民經濟和社會發展年度計劃，并取得其符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃的專項審批，亦未履行征收補償費用足額存儲到專用賬戶的法定程序義務，存在程序違法情形，一、二審判決對征收決定的合法性未全面審查，認定事實錯誤、適用法律、法規錯誤，依法應予改判。

本案的典型意義在于：嚴格保護被征收人的程序利益是征收過程中非常重要的一環，不能僅以公共利益為由犧牲小部分人的利益。在程序上必須做到合法依規，程序瑕疵可能導致部分被征收人的權利被埋沒，這是法律所不能允許的。因此，當我們作為被征收人時，應當嚴格審查政府是否履行了法定程序的要求，實現程序正當與實體正當共同的追求。在我們合法程序權益遭到侵害時，要及時咨詢律師，維護自己的權益。