廠房拆遷如何補償房東,租賃的商鋪拆遷了，房東與承租人怎么分配拆遷款,一、租賃的商鋪拆遷了，房東與承租人怎么分配拆遷款依據國有土地上房屋征收與補償條的規定，租賃的商鋪面臨拆遷的，拆遷的停產停業損失、拆遷費用給承租人，而拆遷補償、產權置換的房屋
一、租賃的商鋪拆遷了，房東與承租人怎么分配拆遷款依據國有土地上房屋征收與補償條的規定，租賃的商鋪面臨拆遷的，拆遷的停產停業損失、拆遷費用給承租人，而拆遷補償、產權置換的房屋歸商鋪的所有權人。相關法律規定《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。第二十二條因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。第二十三條對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。第二十四條市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
二、拆遷補償費有哪些拆遷（或征收）賠償費：是指拆遷（或征收）主體依照規定標準向被拆遷（被征收）房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般至少包括：
1、房屋補償費，即被征收房屋價值的補償。該補償價格不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。
2、搬遷、臨時補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。
3、補助、獎勵費，主要用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷，由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定，拆建單位必須嚴格執行，不得任意更改。
4、其他，除了上述費用外還有設備遷移費等其他費用。如果是經營性用房，還有停產停業損失賠償。被拆遷（或征收）人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。依據國有土地上房屋征收與補償條的規定，租賃的商鋪面臨拆遷的，拆遷的停產停業損失、拆遷費用給承租人，而拆遷補償、產權置換的房屋歸商鋪的所有權人。
如果拆遷方將相關補償款一次性補償給被拆遷人的話，承租人是可以向被拆遷人也就是房東要求分割屬于自己的補償款部分。
拆遷中，對承租人的補償部分一般包括：
1、裝修費用的補償;
2、搬遷費
主要牽涉到異地安置時搬遷過程中的運輸費等;
3、一次性停產停業損失
對于承租人來說，一般是根據前三年的營業額和納稅額來計算的，一般補償六個月到半年。
屬于被拆遷人的補償部分就只有土地的補償和房屋本身的補償了。土地的補償根據土地的具體性質來確定補償方案，當然也是以拆遷當時的土地區位價進行補償的;關于房屋補償計算方法參考周邊房產市場交易價格，其中包括;面積、高度、建設材質、建設年限以及區位地段來確定。
至于具體怎么分割，租金退不退還得看雙方簽訂的合同具體是怎么約定的。如果雙方明確約定了如遇拆遷拆遷款的分割及租金是否退還的事宜，那就遵守合同約定;但是，不得違背法律規定和公平、誠信原則。
一、拆遷安置協議的必備條款
1、拆遷當事人的姓名、名稱、住所地、通訊地址等基本情況。
2、拆除房屋的有關情況，包括房屋的座落地點、結構、樓層、面積、質量、間數以及附屬設施等等。
3、補償方式、金額和時間
補償方式分貨幣補償和房屋產權調換。若是貨幣補償，則補償金額根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。若是產權調換，則按照拆遷房屋和調換房屋各自的房地產市場評估價格計算，結清產權調換的差價。值得注意的是，在大多數情況下，被拆遷人可以選擇補償方式，但是在以下兩種情況下，不得選擇補償方式：
（1）拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償；
（2）拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃合同達不成協議且被拆遷人不能對承租人進行安置的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換，產權調換的房屋由原房屋承租人承租。至于補償的時間，一般應在拆遷前一次性補償。
4、房屋估價
在實行貨幣補償形式的情況下，需要對被拆遷房屋的市場價格進行評估，在實行房屋產權調換形式的情況下，需要同時對被拆遷房屋和所調換房屋的市場價格進行評估，以作為結清差價的依據。至于房屋的評估機構的選擇，應由拆遷人和被拆遷人共同選定，如雙方未能就選定評估機構達成合意，則由雙方各提出一至兩家評估機構，抽簽決定。
評估費用一般由拆遷人承擔。有些地方性法規、規章規定，評估工作由當地拆遷管理部門下屬的房地產評估機構承擔，這種規定顯然屬于行政性壟斷，被拆遷人對其評估價格的公信力也多持懷疑態度，因為拆遷管理部門多為當地的房地產管理部門，房地產管理部門在進行房地產行政管理過程中與拆遷單位難免建立一些關系，而被拆遷人與房地產管理部門的聯系很少，被拆遷人有理由懷疑拆遷人利用與房地產管理部門的關系去干預和影響房屋評估的過程和結果。
所以，利用地方性法規、規章規定市場主體之間民事行為中的房屋價格評估由拆遷管理部門下屬的房地產評估機構承擔并非妥適。當然，被拆遷房屋與調換房屋的價格也并非一定要進行評估，若雙方能就補償的金額和差價結算的金額達成一致意見，就可以不評估，這樣一方面可以盡快簽訂拆遷協議并付諸實施，節省時間，提高效率，另一方面可以省卻一筆評估費，降低拆遷中的成本。
5、拆遷安置辦法
安置是針對被拆遷房屋的承租人的。在被拆遷人不能與房屋承租人解除租賃關系且不能對承租人進行安置的情況下，拆遷人應當對承租人進行安置，可以支付臨時安置補助費，也可以提供周轉房。
6、搬遷補助費、臨時安置補助費、停業補償費的支付
拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費，在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費，因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當的停業補償費。《城市房屋拆遷管理條例》第31條規定，搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府規定。
7、搬遷期限和過渡期限
搬遷期限是被拆遷人和房屋承租人自行搬遷的時間界限，這一期限是用來約束被拆遷人和房屋承租人的。過渡期限是指在實行產權調換補償形式下，拆遷人提供適宜入住的調換房屋的時間界限，這一期限是用來約束拆遷人的。
8、違約責任
對拆遷人來說，違約責任主要是不能按時支付補償款和超過過渡期限提供產權調換房屋的責任，承擔責任的方式一般是支付違約金。對被拆遷人和房屋承租人來說，違約責任主要是不按時搬遷和騰退周轉房的責任，承擔責任的方式是被強制搬遷。
二、簽訂房屋拆遷協議有哪些注意事項？
1、審查簽訂合同的主體是否合法
和我們簽訂拆遷協議的一定要是拆遷人，具有法人資格，否則合同的簽訂會因為主體不明確、主體沒有承擔法律責任的能力而面臨無法履行的風險。比如拆遷指揮部、拆遷辦公室之類的機構，是不具備法人的主體資格的，拆遷一結束就撤了，找都找不著，更不要說以后履行的問題了。
2、合同的主要條款內容要明確
很多被拆遷人都是第一次經歷拆遷，在合同細節應當怎么約定沒有經驗，經常簽訂的合同內容不明確，導致以后的履行的過程中存在麻煩。拆遷協議里比較重要必須明確的內容有：
（1）補償款的總金額及各項補償內容的具體明細，如果存在廠房出租的情況，這個各項補償內容的具體明細就尤為重要，這涉及到雙方以后分割拆遷補償款的份額確定。
（2）補償款的支付時間及支付方式。
（3）安置房、安置土地的面積及具體位置、土地性質，因為地理位置決定了土地的區位價值，土地性質是住宅、工業還是商業也直接決定土地的價值，如果雙方在合同中沒有明確的約定，在實際履行中很容易產生糾紛。
（4）如果簽訂補充協議，補償協議上的內容必須合法，與主合同條款不沖突，如果對主合同有重大改動，須明確約定以補償協議約定為準。
3、約定違約責任
一般來說，拆遷人答應的補償條件，尤其是落實到合同條款的補償條件，基本上都能實現，但是什么事情都是有萬一的，我們在簽訂合同的時候，也應該為可能出現的萬一提前防備，那就是明確約定違約責任，從另外一個角度來說，也是從合同條款的角度去督促拆遷人今早的履行合同。
4、明確約定合同履行的程序
很多拆遷項目都要求合同簽訂后馬上騰退房屋，在交房后支付拆遷補償款，有的項目甚至是要求先騰退房屋，然后才把拆遷補償合同交給被拆遷企業和支付拆遷補償款。后一種合同的履行程序是有很大的隱患的。曾經有一位企業客戶來咨詢律師，遇到的就是這種情況。這家企業和政府關于所有的補償條件都已經談妥了，企業也在拆遷補償協議上簽字了，但是政府以補償協議需要上級審批但項目等不及為由，要求企業先行拆遷設備和廠房，并保證待上級批準后會將拆遷補償款和合同一起給企業。企業拆除設備后，政府卻告知，項目規劃有所變動，暫時用不著企業這塊地了。因為沒有拆遷補償協議的保護，企業自行拆除設備的損失經過幾年的交涉，不僅得不到解決，甚至至今連明確的賠償數額也確定不下來。
5、審查拆遷補償合同是否對我們有不利的因素
審查拆遷補償合同是否對我們有不利的因素，有不公平的條款。比如是否為拆遷人付款設置了條件，這個條件是否是模糊的或者難以實現的，一旦出現這樣的條款就要注意了，拆遷人有可能要通過這樣的條款設置延遲付款時間，因為大型企業的拆遷涉及到的補償金額都比較高，幾千萬甚至上億，這些補償費用一旦晚付幾個月所產生的利息都是很大的。
如果拆遷方將相關補償款一次性補償給被拆遷人的話，承租人是可以向被拆遷人也就是房東要求分割屬于自己的補償款部分。
拆遷中，對承租人的補償部分一般包括：
1、裝修費用的補償；
2、搬遷費
主要牽涉到異地安置時搬遷過程中的運輸費等；
3、一次性停產停業損失
對于承租人來說，一般是根據前三年的營業額和納稅額來計算的，一般補償六個月到半年。
屬于被拆遷人的補償部分就只有土地的補償和房屋本身的補償了。土地的補償根據土地的具體性質來確定補償方案，當然也是以拆遷當時的土地區位價進行補償的；關于房屋補償計算方法參考周邊房產市場交易價格，其中包括；面積、高度、建設材質、建設年限以及區位地段來確定。
至于具體怎么分割，租金退不退還得看雙方簽訂的合同具體是怎么約定的。如果雙方明確約定了如遇拆遷拆遷款的分割及租金是否退還的事宜，那就遵守合同約定；但是，不得違背法律規定和公平、誠信原則。
一、商鋪拆遷補償
全國沒有統一的標準一，只要計算出相應的費用就可以知道有多少補償。
(1)房屋、建筑物的補償費。
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱條例)第十七條第一項規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：被征收房屋價值的補償。一般情況下，對于商鋪門面等房屋的補償，既可以采用貨幣補償，也可以采用房屋產權調換的補償，由商鋪所有人自行選擇。
(2)土地的補償費。
《條例》中沒有明文規定商鋪的土地補償費如何計算的問題，因為商鋪的土地使用方式比較復雜，包括劃撥、出讓、租賃等，所以在實踐中一般在計算商鋪的房屋和建筑物補償額的時候回將土地直接考慮進去，在原有的房屋建筑物補償款的基礎上加上土地的補償金額。
(3)搬遷、臨時安置的補償。
《條例》第十七條第二項規定，征收人應補償被征收人因房屋征收造成的搬遷、臨時安置的補償。第二十二條規定，因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交換前，房屋征收部門，應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。因此，臨時安置費一般情況下是要被征收人選擇產權調換而征收部門未能提供周轉用房時產生的，具體標準由各省、市具體規定。
(4)停產停業的補償。
《條例》第二十三條規定，對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市確定。因此，如果因為征收商鋪，給商鋪所有人造成了停產停業損失的，征收人應當給予被征收人一定補償，以彌補該損失。
(5)設備、設施的補償。
設備、設施的搬遷補償費用，主要是指在設備搬遷過程中因拆卸、包裝、運輸、安裝等所花的費用。一般情況下，設備、設施費用是由各地自行規定的。商鋪所有人可以密切關注當地的設備設施補償規定，以防遺漏該項補償。
門面拆遷對租戶的補償如下：1、房屋補償費。用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；2、周轉補償費。用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼；3、獎勵性補償費。用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定；4、拆遷補償是拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照相關法律規定給予的補償。拆遷補償的方式，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，還可以選擇貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
依據《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，租賃的商鋪面臨拆遷的，拆遷的停產停業損失、拆遷費用給承租人，而拆遷補償、產權置換的房屋歸商鋪的所有權人。
租賃的商鋪要拆遷承租人應該獲得哪些補償
1、拆遷資產的補償費用，主要包括：無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發生損失的機器設備而生的補償等;2、停產停業損失，根據實際情況來定，一般包括實際經營損失還可以包括預期經營損失;3、拆遷補償費用，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用;4、基于拆遷政策發生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。
承租人的拆遷款兄妹可以分割嗎
要看是不是房屋所有權人。拆遷款是房屋所有權人才能享受的，如果兄妹在房產證上有名字就可以分割，如果房產證上沒有名字就不能進行分割。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)給予公平補償。
公租房拆遷承租人和同住人怎么分配補償款
關于公租房的拆遷補償款的分配，主要遵循一人一份、均等分割的原則分割。在這個問題上，承租人在下列特殊情況，可以享有拆遷補償多些：(一)可以酌情多分配的：1、承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經濟來來源，且按均分所得的補償款，無法見得房屋保證其正常生活的。2、承租人或同住人在取得公租房承租權時額外支付過較多款項的。3、對公租房內居住的未成年人實際承擔監護義務的。(二)有兩處以上公租房承租人的，其對各處被拆遷公租房的補償款均有權主張分割。
遇到門面房拆遷承租人該怎么辦
遇到門面房拆遷的時候，承租人首先要做的是對經營情況進行評估，收集與經營相關的數據和材料，其次是與房東協商好拆遷補償問題，如果協商不成的，可以委托律師介入維護自己的利益。
拆遷非居住租賃房屋承租人應享有哪些權利
根據有關法規的規定，拆遷由租賃雙方協商議定租金標準的非居住房屋，被拆遷人與房屋承租人協議解除租賃關系的，拆遷人對被拆遷人給予補償安置。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系未達成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行價值標準房屋調換，安置房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。可見，承租人可與出租方協商是否解除租賃合同。若解除租賃合同，則按照雙方達成的協議解決；若不解除租賃合同，則承租人可繼續承租動遷安置的房屋。另外，拆遷非居住房屋，拆遷人應當補償被拆遷人或者房屋承租人以下費用：（一）按國家和本市規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用；（二）無法恢復使用的設備按重置價格結合成新結算的費用；（三）因拆遷造成停產、停業的適當補償。《民法典》第二百四十三條【征收】為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收組織、個人的房屋以及其他不動產，應當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。《民法典》第三百二十三條【用益物權的定義】用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。《民法典》第三百二十七條【用益物權人因征收、征用有權獲得補償】因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依據本法第二百四十三條、第二百四十五條的規定獲得相應補償。《民法典》第二百四十三條【征收】為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收組織、個人的房屋以及其他不動產，應當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。《民法典》第二百四十五條【征用】因搶險救災、疫情防控等緊急需要，依照法律規定的權限和程序可以征用組織、個人的不動產或者動產。被征用的不動產或者動產使用后，應當返還被征用人。組織、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償。
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投稿：嚴佳
內容審核：李帥律師
