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海口拆遷綠化補償政策文件，合同面積比實際房產證面積怎么辦:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2025-03-15 21:37:05
作者：
圣運律師
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海口拆遷綠化補償政策文件,合同約定面積比實際房產證面積大怎么辦,一、合同約定面積比實際房產證面積大怎么辦1、依據我國相關法律的規定，購房合同約定的面積比房屋實際面積要大的，如果合同有約定的，按合同約定處理，如果絕對比值在3%以內的，按照合同

海口拆遷綠化補償政策文件，合同面積比實際房產證面積怎么辦:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、海口拆遷綠化補償政策文件,合同約定面積比實際房產證面積大怎么辦

一、合同約定面積比實際房產證面積大怎么辦

1、依據我國相關法律的規定，購房合同約定的面積比房屋實際面積要大的，如果合同有約定的，按合同約定處理，如果絕對比值在3%以內的，按照合同約定的價格據實結算，超出3%的，買方可請求解除合同。

2、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十四條出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持;

(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

二、公攤面積怎樣計算

1、多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋和共有建筑面積分攤系數，再按幢內的各套內建筑面積比例分攤。

2、多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內不同功能區的共有建筑面積分攤系數，再按幢內各功能區內建筑面積比例分攤。

3、共有建筑面積分攤計算的內容如有變化，應以建設部現行的有關文件規定為準。

4、一般來講分攤面積是整棟樓的公用面積，當然房屋樓體的墻壁也在里面，帶電梯的房子公攤相對大點。

5、各戶分攤公用建筑面積的計算方法：其基本思路就是用各戶套內面積按比例進行分攤：

第1步：計算分攤系數

分攤系數=需要分攤的公用面積之和/各套內建筑面積之和=(總建筑面積之和一各套內建筑面積之和)/各戶套內建筑面積之和。

第2步：各套房的公用分攤面積=分攤系數×各套內建筑面積。

二、合同面積比實際房產證面積怎么辦

購房合同中規定的房屋面積應不小于實際面積。如合同中有約定,則按約定辦理;否則,按一定原則處理。根據《最高法關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條,若出賣人交付的房屋建筑面積或面積與商品房買賣合同約定的面積不一致,按以下原則處理:

1. 如果面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按合同約定價格結算,買受人要求解除合同的,不予支持;

2. 如果面積誤差率絕對值超過3%,買受人

法律分析

根據我國的法律法規，購房合同中規定的房屋面積應當不小于房屋的實際面積。合同約定的，按合同約定辦理。絕對比例低于3%的，按合同約定的價格結算。如果超過3%，買方可以要求終止合同。第十四條《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》中，出賣人交付的房屋建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定的面積不一致的，按約定處理；合同無約定或約定不明確的，按下列原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，按合同約定價格結算，買受人要求解除合同的，不予支持；

（2）面積誤差率絕對值超過3%，買受人要求解除合同并返還已付購房款及利息的，不予支持。買方同意繼續履行合同。房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差率小于3%（含3%）的部分由買受人補足，面積誤差率大于3%的部分由出賣人承擔，所有權屬于買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，出賣人應當將面積誤差率小于3%（含3%）部分的房價及利息返還買受人，面積誤差率大于3%部分的房價雙倍返還買受人。

如何計算分攤面積

分攤面積包括：電梯井、管道井、樓梯井、垃圾通道、變電所、設備用房、公共大廳、走道、地下室、值班門衛室等，分攤面積的計算方法如下：

1。對于多層商品住宅，首先要計算出整棟樓和共有建筑面積的分攤系數，然后根據每套建筑面積在建筑中的比例進行分攤。2對于多功能綜合樓，首先要計算出整棟樓和樓內不同功能區的共用建筑面積分攤系數，然后根據各功能區在建筑中的建筑面積比例進行分配。分攤建筑面積計算內容發生變化的，以建設部現行有關文件為準。一般來說，共享區域是整個建筑的公共區域。當然，建筑物的墻壁也在里面。有電梯的房子共用面積比較大。

5。每戶分攤公共建筑面積的計算方法：基本思想是按比例分攤每戶面積：

第一步：計算分攤系數

分攤系數=分攤公共建筑面積之和/每戶建筑面積之和=（總建筑面積之和，每戶建筑面積之和）/每戶建筑面積之和。

拓展延伸

根據我國《土地管理法》的規定，土地使用權可以分為出讓、劃撥和轉讓三種方式。對于出讓方式，土地使用權出讓合同中應載明土地使用權取得方式和土地用途等內容。而對于劃撥方式，則需要按照國務院的規定，由縣級以上人民政府依法批準劃撥土地使用權。對于轉讓方式，土地使用權轉讓合同中應載明土地使用權取得方式和土地用途等內容。

在計算分攤面積時，需要考慮土地使用權出讓合同或劃撥批準文件中載明的土地用途、面積和年限等內容。此外，對于出讓方式，需要根據土地使用權出讓合同載明的土地用途和面積計算分攤面積。對于劃撥方式，需要根據劃撥批準文件載明的土地用途和面積計算分攤面積。

分攤面積的計算方法因不同方式而異，但通常應以建筑面積為基礎，按照土地使用權出讓合同或劃撥批準文件中載明的面積比例進行計算。需要注意的是，分攤面積的計算方法應在土地使用權出讓合同或劃撥批準文件中明確規定。

在實際操作中，對于不同類型的土地使用權，分攤面積的計算方法可能會有所不同。因此，在辦理土地使用權相關手續時，需要仔細閱讀土地使用權出讓合同或劃撥批準文件，了解分攤面積的計算方法和相關規定。

結語

根據我國法律法規，購房合同中規定的房屋面積應不小于實際面積。若合同中有約定，則按約定辦理；若合同中無約定或約定不明確，則按一定原則處理。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十四條，出賣人交付的房屋建筑面積或面積與商品房買賣合同約定的面積不一致時，按約定處理；合同無約定或約定不明確時，按以下原則處理：面積誤差比絕對值在3%（含3%）以內的，按合同約定價格結算，買受人要求解除合同的，不予支持；面積誤差率絕對值超過3%，買受人要求解除合同并返還已付購房款及利息的，不予支持。買方同意繼續履行合同時，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差率小于3%（含3%）的部分由買受人補足，面積誤差率大于3%的部分由出賣人承擔，所有權屬于買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，出賣人應當將面積誤差率小于3%（含3%）部分的房價及利息返還買受人，面積誤差率大于3%部分的房價雙倍返還買受人。此外，分攤面積包括電梯井、管道井、樓梯井、垃圾通道、變電所、設備用房、公共大廳、走道、地下室、值班門衛室等，計算方法可參考上述解釋。

法律依據

商品房銷售管理辦法：第三章廣告與合同第十六條商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

（一）當事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設備標準承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

（八）公共配套建筑的產權歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產權登記有關事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責任；

（十三）雙方約定的其他事項。

商品房銷售管理辦法：第三章廣告與合同第二十四條房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。

經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。

買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

商品房銷售管理辦法：第四章銷售代理第二十五條房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。

房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。

三、合同面積與房產證面積相差過大，如何應對？

購房合同與房產證面積存在差距時，按照規定處理面積誤差在3%以內的原則，大于合同面積的補償開發商，小于合同面積的退回購房款。超過3%的部分，補償或退款雙倍。購房者也可選擇解除合同并返還已付款項。面積差異還會影響契稅和辦理兩證的準則，以房產證面積為準。

法律分析

買過房的都清楚，和開發商簽的購房合同里所載面積只是預估面積，我們交首付和貸款也是按照預估面積來的。等交房后，再由專業的房屋測繪機構測出最終的建筑面積、套內面積、公攤面積。最終的房產證上登記的面積也以最終測繪的為準。

這不，海口有位業主發現自己房產證登記的面積與購房合同的預估面積存在較大差距。購房合同上面的建筑面積是75.69平方米，而房產證上面的建筑面積僅為69.41平方米，套內面積更只有60.73平方米，面積縮水近6平方米。面積誤差早已超出國家允許的3%的比例。

那么這種情況，該怎么處理呢?

我們知道，按照規定，房屋實測面積誤差在3%以內的按多退少補的原則來處理。

房屋面積大于合同面積的，由業主補償開發商購房款，房屋面積小于合同面積的，開發商退回相應面積的購房款。

如果誤差超過3%。房屋面積大于合同面積的，3%以內的有購房人補齊，超過3%的部分算開發方式贈與;房屋面積小于合同面積，按3%的面積核算后退回相應房款，超過3%的部分，需雙倍退款。當然這種情況下，購房者也可選擇解除購房合同，并要求開發商返還已付房款及利息。

房屋的面積影響到很多問題，比如契稅，它是以實測房產證面積為準繳納的。辦理兩證時需要提交購房發票和房產證，兩者不一致時以房產證為準。

拓展延伸

房產交易中面積差異的法律處理方式

房產交易中，當房產證面積與合同面積存在差異時，法律規定了一些處理方式。首先，雙方可以協商解決，如重新協商面積、調整價格等。其次，可以通過仲裁或訴訟解決爭議，法院會根據證據和相關法律規定進行判決。另外，如果存在欺詐、虛假宣傳等行為，受害方可以要求返還差價、賠償損失等。此外，購房者在簽訂合同前應仔細核對房產證和合同中的面積信息，并咨詢專業律師的意見。在房產交易中，保護自身權益是至關重要的，合法合規的處理方式能夠維護雙方的利益。

結語

購房合同面積與房產證面積存在差異時，可采取多種處理方式。首先，雙方可協商解決，重新協商面積或調整價格。其次，可通過仲裁或訴訟解決爭議，法院將依據證據和法律規定作出判決。欺詐、虛假宣傳等行為可要求返還差價、賠償損失。購房前應核對房產證和合同面積，并咨詢專業律師意見。保護自身權益至關重要，合法合規處理方式能維護雙方利益。

法律依據

最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第十五條商品房買賣合同約定或者城市房地產開發經營管理條例第三十二條規定的辦理不動產登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理不動產登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第十四條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理不動產登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。

四、購房合同面積與房產證面積不一致

法律分析：購房合同面積與房產證面積不一致，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持;(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

法律依據：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理不動產登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

五、房產證和實際面積不符怎么辦

房產證和實際面積不符，可以采取以下措施：1、核實面積：需要核實實際面積和房產證上的面積是否存在差異；2、查看相關證明和材料：需要查看相關的購房合同、權屬證明等證明和材料，了解房屋的具體情況；3、與房產所在地房管部門聯系：可以與房產所在地的房管部門進行聯系，了解相關政策和規定，以便進行處理；4、咨詢相關律師：可以咨詢相關律師，尋求幫助和建議；5、協商解決：可以與開發商或房產所有人進行協商，協商解決房產證和實際面積不符問題。辦理房產證需要的資料如下：1、房屋所有權證明：需要提供房屋的所有權證明，即購房合同、房屋買賣合同、房屋繼承證明等相關證明材料。2、身份證：需要提供房屋所有人的身份證原件和復印件。3、不動產權證：需要提供不動產權證原件和復印件，以證明該房屋已經登記在不動產登記系統中。4、繳納稅費證明：需要提供房屋的各類稅費證明，包括房屋購置稅、契稅、土地使用稅等相關證明材料。5、房屋權屬證書：需要提供房屋權屬證書原件和復印件，以證明該房屋的權屬情況。綜上所述，房產證和實際面積不符是一個比較常見的問題，但也需要根據具體情況進行處理。在處理房產證和實際面積不符問題時，需要了解相關法律法規和規定，以保護自身權益。同時，也需要咨詢相關專業人士或律師，以獲取更多的建議和幫助。【法律依據】：《中華人民共和國商品房銷售管理辦法》第二十條按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內的，據實結算房價款；（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。