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發(fā)布時間：
2025-03-14 19:57:10
作者：
圣運(yùn)律師
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?？跇翘莘坎疬w補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),合同約定面積比實(shí)際房產(chǎn)證面積大怎么辦,一、合同約定面積比實(shí)際房產(chǎn)證面積大怎么辦1、依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，購房合同約定的面積比房屋實(shí)際面積要大的，如果合同有約定的，按合同約定處理，如果絕對比值在3%以內(nèi)的，按照合同約

?？跇翘莘坎疬w補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，合同面積比實(shí)際房產(chǎn)證面積怎么辦:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

一、?？跇翘莘坎疬w補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),合同約定面積比實(shí)際房產(chǎn)證面積大怎么辦

一、合同約定面積比實(shí)際房產(chǎn)證面積大怎么辦

1、依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，購房合同約定的面積比房屋實(shí)際面積要大的，如果合同有約定的，按合同約定處理，如果絕對比值在3%以內(nèi)的，按照合同約定的價格據(jù)實(shí)結(jié)算，超出3%的，買方可請求解除合同。

2、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十四條出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持;

(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

二、公攤面積怎樣計算

1、多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋和共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?

2、多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?

3、共有建筑面積分?jǐn)傆嬎愕膬?nèi)容如有變化，應(yīng)以建設(shè)部現(xiàn)行的有關(guān)文件規(guī)定為準(zhǔn)。

4、一般來講分?jǐn)偯娣e是整棟樓的公用面積，當(dāng)然房屋樓體的墻壁也在里面，帶電梯的房子公攤相對大點(diǎn)。

5、各戶分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計算方法：其基本思路就是用各戶套內(nèi)面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偅?

第1步：計算分?jǐn)傁禂?shù)

分?jǐn)傁禂?shù)=需要分?jǐn)偟墓妹娣e之和/各套內(nèi)建筑面積之和=(總建筑面積之和一各套內(nèi)建筑面積之和)/各戶套內(nèi)建筑面積之和。

第2步：各套房的公用分?jǐn)偯娣e=分?jǐn)傁禂?shù)×各套內(nèi)建筑面積。

二、合同面積比實(shí)際房產(chǎn)證面積怎么辦

購房合同中規(guī)定的房屋面積應(yīng)不小于實(shí)際面積。如合同中有約定,則按約定辦理;否則,按一定原則處理。根據(jù)《最高法關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條,若出賣人交付的房屋建筑面積或面積與商品房買賣合同約定的面積不一致,按以下原則處理:

1. 如果面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%),按合同約定價格結(jié)算,買受人要求解除合同的,不予支持;

2. 如果面積誤差率絕對值超過3%,買受人

法律分析

根據(jù)我國的法律法規(guī)，購房合同中規(guī)定的房屋面積應(yīng)當(dāng)不小于房屋的實(shí)際面積。合同約定的，按合同約定辦理。絕對比例低于3%的，按合同約定的價格結(jié)算。如果超過3%，買方可以要求終止合同。第十四條《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》中，出賣人交付的房屋建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定的面積不一致的，按約定處理；合同無約定或約定不明確的，按下列原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，按合同約定價格結(jié)算，買受人要求解除合同的，不予支持；

（2）面積誤差率絕對值超過3%，買受人要求解除合同并返還已付購房款及利息的，不予支持。買方同意繼續(xù)履行合同。房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差率小于3%（含3%）的部分由買受人補(bǔ)足，面積誤差率大于3%的部分由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)屬于買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，出賣人應(yīng)當(dāng)將面積誤差率小于3%（含3%）部分的房價及利息返還買受人，面積誤差率大于3%部分的房價雙倍返還買受人。

如何計算分?jǐn)偯娣e

分?jǐn)偯娣e包括：電梯井、管道井、樓梯井、垃圾通道、變電所、設(shè)備用房、公共大廳、走道、地下室、值班門衛(wèi)室等，分?jǐn)偯娣e的計算方法如下：

1。對于多層商品住宅，首先要計算出整棟樓和共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)，然后根據(jù)每套建筑面積在建筑中的比例進(jìn)行分?jǐn)偂?對于多功能綜合樓，首先要計算出整棟樓和樓內(nèi)不同功能區(qū)的共用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，然后根據(jù)各功能區(qū)在建筑中的建筑面積比例進(jìn)行分配。分?jǐn)偨ㄖ娣e計算內(nèi)容發(fā)生變化的，以建設(shè)部現(xiàn)行有關(guān)文件為準(zhǔn)。一般來說，共享區(qū)域是整個建筑的公共區(qū)域。當(dāng)然，建筑物的墻壁也在里面。有電梯的房子共用面積比較大。

5。每戶分?jǐn)偣步ㄖ娣e的計算方法：基本思想是按比例分?jǐn)偯繎裘娣e：

第一步：計算分?jǐn)傁禂?shù)

分?jǐn)傁禂?shù)=分?jǐn)偣步ㄖ娣e之和/每戶建筑面積之和=（總建筑面積之和，每戶建筑面積之和）/每戶建筑面積之和。

拓展延伸

根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，土地使用權(quán)可以分為出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓三種方式。對于出讓方式，土地使用權(quán)出讓合同中應(yīng)載明土地使用權(quán)取得方式和土地用途等內(nèi)容。而對于劃撥方式，則需要按照國務(wù)院的規(guī)定，由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥土地使用權(quán)。對于轉(zhuǎn)讓方式，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)載明土地使用權(quán)取得方式和土地用途等內(nèi)容。

在計算分?jǐn)偯娣e時，需要考慮土地使用權(quán)出讓合同或劃撥批準(zhǔn)文件中載明的土地用途、面積和年限等內(nèi)容。此外，對于出讓方式，需要根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同載明的土地用途和面積計算分?jǐn)偯娣e。對于劃撥方式，需要根據(jù)劃撥批準(zhǔn)文件載明的土地用途和面積計算分?jǐn)偯娣e。

分?jǐn)偯娣e的計算方法因不同方式而異，但通常應(yīng)以建筑面積為基礎(chǔ)，按照土地使用權(quán)出讓合同或劃撥批準(zhǔn)文件中載明的面積比例進(jìn)行計算。需要注意的是，分?jǐn)偯娣e的計算方法應(yīng)在土地使用權(quán)出讓合同或劃撥批準(zhǔn)文件中明確規(guī)定。

在實(shí)際操作中，對于不同類型的土地使用權(quán)，分?jǐn)偯娣e的計算方法可能會有所不同。因此，在辦理土地使用權(quán)相關(guān)手續(xù)時，需要仔細(xì)閱讀土地使用權(quán)出讓合同或劃撥批準(zhǔn)文件，了解分?jǐn)偯娣e的計算方法和相關(guān)規(guī)定。

結(jié)語

根據(jù)我國法律法規(guī)，購房合同中規(guī)定的房屋面積應(yīng)不小于實(shí)際面積。若合同中有約定，則按約定辦理；若合同中無約定或約定不明確，則按一定原則處理。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十四條，出賣人交付的房屋建筑面積或面積與商品房買賣合同約定的面積不一致時，按約定處理；合同無約定或約定不明確時，按以下原則處理：面積誤差比絕對值在3%（含3%）以內(nèi)的，按合同約定價格結(jié)算，買受人要求解除合同的，不予支持；面積誤差率絕對值超過3%，買受人要求解除合同并返還已付購房款及利息的，不予支持。買方同意繼續(xù)履行合同時，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差率小于3%（含3%）的部分由買受人補(bǔ)足，面積誤差率大于3%的部分由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)屬于買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，出賣人應(yīng)當(dāng)將面積誤差率小于3%（含3%）部分的房價及利息返還買受人，面積誤差率大于3%部分的房價雙倍返還買受人。此外，分?jǐn)偯娣e包括電梯井、管道井、樓梯井、垃圾通道、變電所、設(shè)備用房、公共大廳、走道、地下室、值班門衛(wèi)室等，計算方法可參考上述解釋。

法律依據(jù)

商品房銷售管理辦法：第三章廣告與合同第十六條商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。

商品房銷售管理辦法：第三章廣告與合同第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

商品房銷售管理辦法：第四章銷售代理第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。

三、合同面積與房產(chǎn)證面積相差過大，如何應(yīng)對？

購房合同與房產(chǎn)證面積存在差距時，按照規(guī)定處理面積誤差在3%以內(nèi)的原則，大于合同面積的補(bǔ)償開發(fā)商，小于合同面積的退回購房款。超過3%的部分，補(bǔ)償或退款雙倍。購房者也可選擇解除合同并返還已付款項(xiàng)。面積差異還會影響契稅和辦理兩證的準(zhǔn)則，以房產(chǎn)證面積為準(zhǔn)。

法律分析

買過房的都清楚，和開發(fā)商簽的購房合同里所載面積只是預(yù)估面積，我們交首付和貸款也是按照預(yù)估面積來的。等交房后，再由專業(yè)的房屋測繪機(jī)構(gòu)測出最終的建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積。最終的房產(chǎn)證上登記的面積也以最終測繪的為準(zhǔn)。

這不，海口有位業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己房產(chǎn)證登記的面積與購房合同的預(yù)估面積存在較大差距。購房合同上面的建筑面積是75.69平方米，而房產(chǎn)證上面的建筑面積僅為69.41平方米，套內(nèi)面積更只有60.73平方米，面積縮水近6平方米。面積誤差早已超出國家允許的3%的比例。

那么這種情況，該怎么處理呢?

我們知道，按照規(guī)定，房屋實(shí)測面積誤差在3%以內(nèi)的按多退少補(bǔ)的原則來處理。

房屋面積大于合同面積的，由業(yè)主補(bǔ)償開發(fā)商購房款，房屋面積小于合同面積的，開發(fā)商退回相應(yīng)面積的購房款。

如果誤差超過3%。房屋面積大于合同面積的，3%以內(nèi)的有購房人補(bǔ)齊，超過3%的部分算開發(fā)方式贈與;房屋面積小于合同面積，按3%的面積核算后退回相應(yīng)房款，超過3%的部分，需雙倍退款。當(dāng)然這種情況下，購房者也可選擇解除購房合同，并要求開發(fā)商返還已付房款及利息。

房屋的面積影響到很多問題，比如契稅，它是以實(shí)測房產(chǎn)證面積為準(zhǔn)繳納的。辦理兩證時需要提交購房發(fā)票和房產(chǎn)證，兩者不一致時以房產(chǎn)證為準(zhǔn)。

拓展延伸

房產(chǎn)交易中面積差異的法律處理方式

房產(chǎn)交易中，當(dāng)房產(chǎn)證面積與合同面積存在差異時，法律規(guī)定了一些處理方式。首先，雙方可以協(xié)商解決，如重新協(xié)商面積、調(diào)整價格等。其次，可以通過仲裁或訴訟解決爭議，法院會根據(jù)證據(jù)和相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行判決。另外，如果存在欺詐、虛假宣傳等行為，受害方可以要求返還差價、賠償損失等。此外，購房者在簽訂合同前應(yīng)仔細(xì)核對房產(chǎn)證和合同中的面積信息，并咨詢專業(yè)律師的意見。在房產(chǎn)交易中，保護(hù)自身權(quán)益是至關(guān)重要的，合法合規(guī)的處理方式能夠維護(hù)雙方的利益。

結(jié)語

購房合同面積與房產(chǎn)證面積存在差異時，可采取多種處理方式。首先，雙方可協(xié)商解決，重新協(xié)商面積或調(diào)整價格。其次，可通過仲裁或訴訟解決爭議，法院將依據(jù)證據(jù)和法律規(guī)定作出判決。欺詐、虛假宣傳等行為可要求返還差價、賠償損失。購房前應(yīng)核對房產(chǎn)證和合同面積，并咨詢專業(yè)律師意見。保護(hù)自身權(quán)益至關(guān)重要，合法合規(guī)處理方式能維護(hù)雙方利益。

法律依據(jù)

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第十五條商品房買賣合同約定或者城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第三十二條規(guī)定的辦理不動產(chǎn)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理不動產(chǎn)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第十四條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理不動產(chǎn)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

四、購房合同面積與房產(chǎn)證面積不一致

法律分析：購房合同面積與房產(chǎn)證面積不一致，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持;(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理不動產(chǎn)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

五、房產(chǎn)證和實(shí)際面積不符怎么辦

房產(chǎn)證和實(shí)際面積不符，可以采取以下措施：1、核實(shí)面積：需要核實(shí)實(shí)際面積和房產(chǎn)證上的面積是否存在差異；2、查看相關(guān)證明和材料：需要查看相關(guān)的購房合同、權(quán)屬證明等證明和材料，了解房屋的具體情況；3、與房產(chǎn)所在地房管部門聯(lián)系：可以與房產(chǎn)所在地的房管部門進(jìn)行聯(lián)系，了解相關(guān)政策和規(guī)定，以便進(jìn)行處理；4、咨詢相關(guān)律師：可以咨詢相關(guān)律師，尋求幫助和建議；5、協(xié)商解決：可以與開發(fā)商或房產(chǎn)所有人進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商解決房產(chǎn)證和實(shí)際面積不符問題。辦理房產(chǎn)證需要的資料如下：1、房屋所有權(quán)證明：需要提供房屋的所有權(quán)證明，即購房合同、房屋買賣合同、房屋繼承證明等相關(guān)證明材料。2、身份證：需要提供房屋所有人的身份證原件和復(fù)印件。3、不動產(chǎn)權(quán)證：需要提供不動產(chǎn)權(quán)證原件和復(fù)印件，以證明該房屋已經(jīng)登記在不動產(chǎn)登記系統(tǒng)中。4、繳納稅費(fèi)證明：需要提供房屋的各類稅費(fèi)證明，包括房屋購置稅、契稅、土地使用稅等相關(guān)證明材料。5、房屋權(quán)屬證書：需要提供房屋權(quán)屬證書原件和復(fù)印件，以證明該房屋的權(quán)屬情況。綜上所述，房產(chǎn)證和實(shí)際面積不符是一個比較常見的問題，但也需要根據(jù)具體情況進(jìn)行處理。在處理房產(chǎn)證和實(shí)際面積不符問題時，需要了解相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)定，以保護(hù)自身權(quán)益。同時，也需要咨詢相關(guān)專業(yè)人士或律師，以獲取更多的建議和幫助?！痉梢罁?jù)】：《中華人民共和國商品房銷售管理辦法》第二十條按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款；（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。