鄭州疫情期間小區(qū)拆遷補(bǔ)償,在鄭州,疫情逾期交房多少天無(wú)責(zé)官方說(shuō)法來(lái)了,加特價(jià)房粉絲群 疫情之下,各行各業(yè)或多或少都受到了影響,連高考都推遲了一個(gè)月,樓市也不例外,出現(xiàn)了延期交房的問(wèn)題。這對(duì)于滿懷期待等著收房的業(yè)主來(lái)說(shuō),心情無(wú)非是跌
加特價(jià)房粉絲群
疫情之下,各行各業(yè)或多或少都受到了影響,連高考都推遲了一個(gè)月,樓市也不例外,出現(xiàn)了延期交房的問(wèn)題。這對(duì)于滿懷期待等著收房的業(yè)主來(lái)說(shuō),心情無(wú)非是跌到谷底。
許多人被這突如其來(lái)的變化打亂了原有一切計(jì)劃,比如入學(xué)、裝修、搬家、房租等......尤其是新站的剛需小青年們,有很多是想要拿來(lái)做婚房的,卻攤上這么個(gè)事。
那么延期交付是否合法?是否涉及賠償?延期多久是合理范圍?
1河南之前沒(méi)有明確延期天數(shù)
疫情初期,全國(guó)范圍內(nèi),多地政府出臺(tái)政策,強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)不能如期交付的項(xiàng)目可以順延。其中,沈陽(yáng)明確對(duì)于受疫情影響造成延期交付房屋的,不作為違約責(zé)任,給予2個(gè)月延期。武漢原則上開(kāi)發(fā)商順延交付時(shí)間最長(zhǎng)不超過(guò)3個(gè)月。
2月19日,河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等七部門也聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情影響防范和 化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的若干意見(jiàn)》,但沒(méi)有明確給出免責(zé)天數(shù):
這一操作意味著未售的商品房建設(shè)進(jìn)度停滯,工程進(jìn)度達(dá)不到銷售標(biāo)準(zhǔn),大部分樓盤會(huì)推遲上市;已售的在建商品房建設(shè)進(jìn)度停滯,尤其是上半年將交付的樓盤,會(huì)產(chǎn)生較大影響。
因此,開(kāi)發(fā)商在順延期內(nèi),不需要賠償違約金,此行為是合法的。那最長(zhǎng)能順延多久?
12月16日,河南省高院對(duì)外通報(bào)10起涉疫情房地產(chǎn)典型案例,用以對(duì)全省法院統(tǒng)一此類糾紛裁判尺度。
2鄭州業(yè)主間流傳的延期天數(shù)
因?yàn)橹昂幽喜](méi)有明確延期天數(shù)
在鄭州業(yè)主中間流傳著多個(gè)“爭(zhēng)議天數(shù)”:
20天、25天、31天、35天、54天
20天
2月14日,鄭州市新冠肺炎疫情防控領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室通告(第16號(hào)),航空港、經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)、鞏義市、登封市、新密市、滎陽(yáng)市、新鄭市、中牟縣、上街區(qū)所轄區(qū)域?qū)儆谝咔檩p微地區(qū)。區(qū)域內(nèi)符合復(fù)工復(fù)產(chǎn)條件的企業(yè),在嚴(yán)格落實(shí)防疫防控的前提下,即日起,不分時(shí)段、不分類型,全面復(fù)工、應(yīng)復(fù)盡復(fù)(負(fù)面清單除外)。
據(jù)此,從1月25日至2月13日,鄭州這幾個(gè)區(qū)域的樓盤逾期交付只有20天免責(zé)。
25天
2月19日,第20號(hào)通告增加金水、二七、中原、管城、惠濟(jì)及鄭東新區(qū)為疫情輕微地區(qū)。
據(jù)此,從1月25日至2月18日,鄭州這幾個(gè)區(qū)域的樓盤逾期交付有25天免責(zé)。
31天
2月25日起,鄭州售樓部開(kāi)始有序開(kāi)放,每天接待客戶
依照一級(jí)響應(yīng)天數(shù),樓盤逾期交付54天免責(zé)。
不過(guò),業(yè)主們認(rèn)為,疫情管控是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程,相關(guān)部門在一級(jí)響應(yīng)結(jié)束之前,已經(jīng)給出多個(gè)適合復(fù)工復(fù)產(chǎn)的時(shí)間點(diǎn),開(kāi)發(fā)商的免責(zé)天數(shù)應(yīng)依據(jù)下面這些時(shí)間點(diǎn)來(lái)客觀確定。
樓盤交付逾期,到底多少天免責(zé)?貌似這幾個(gè)天數(shù)都有道理。不過(guò),河南高院發(fā)布涉新冠肺炎疫情房地產(chǎn)糾紛十大典型案例,所支持的開(kāi)發(fā)商無(wú)責(zé)天數(shù)和以上都不一樣:55天
3典型案例具有指導(dǎo)意義
12月16日,河南省高院對(duì)外通報(bào)10起涉疫情房地產(chǎn)典型案例,篩選出十起涉疫情房地產(chǎn)糾紛典型案例向社會(huì)發(fā)布,以期積極回應(yīng)群眾期盼和企業(yè)需求,并對(duì)全省法院統(tǒng)一此類糾紛裁判尺度,發(fā)揮積極的指導(dǎo)作用。
拿通報(bào)的10起案例來(lái)說(shuō),分別具有以下特點(diǎn):
“協(xié)商求同”“平衡保護(hù)”。以調(diào)解方式結(jié)案的案例貫徹“協(xié)商求同”及“平衡保護(hù)”的原則,引導(dǎo)當(dāng)事人和衷共濟(jì)、共克時(shí)艱,采取減少租金、順延還款、提供擔(dān)保等多種方式靈活解決糾紛。既保護(hù)了人民群眾的合法權(quán)益,也給企業(yè)回流資金留下了緩沖空間,可以實(shí)現(xiàn)雙方利益的最大化。
根據(jù)公平原則依法調(diào)整租金。維持租賃市場(chǎng)的活力就是維護(hù)穩(wěn)定的就業(yè)環(huán)境,中小微企業(yè)及個(gè)體工商戶作為活躍的市場(chǎng)主體,提供了大量就業(yè)崗位。疫情管控期間,部分租戶收入銳減,高額租金導(dǎo)致生活壓力驟增。部分典型案例根據(jù)公平原則依法調(diào)整租金,體現(xiàn)了對(duì)受疫情影響的人民群眾的人文關(guān)懷。
優(yōu)化法治營(yíng)商“軟”環(huán)境。可持續(xù)發(fā)展是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的“穩(wěn)定器”。為防止出現(xiàn)“判一個(gè)案件,倒一個(gè)企業(yè)”的情況,河南高院堅(jiān)持慎用查封措施,合理確定企業(yè)責(zé)任,慎重解除合同,以企業(yè)生存為底線,優(yōu)化法治營(yíng)商“軟”環(huán)境,為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇提供保障。
統(tǒng)一裁判尺度。良好的司法裁判具有穩(wěn)定預(yù)期和積極引導(dǎo)的多重功能,典型案例秉持“妥善化解疫情影響,為營(yíng)商環(huán)境保駕護(hù)航”的理念,充分發(fā)揮司法裁判的規(guī)范、引導(dǎo)功能,推動(dòng)形成公平、開(kāi)放、透明的市場(chǎng)規(guī)則。
繁簡(jiǎn)分流快審快執(zhí)。最高人民法院于今年初正式啟動(dòng)民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn),推進(jìn)案件繁簡(jiǎn)分流,輕重分離,快慢分道。房屋租賃關(guān)系、商品房買賣數(shù)額小、數(shù)量多,法律關(guān)系簡(jiǎn)單,可復(fù)制性強(qiáng),典型案例多采取小額訴訟簡(jiǎn)易程序,為全面提升辦案效率注入新動(dòng)力。
河南高院公布的“典型案例”中,案例五涉及樓盤交付逾期免責(zé)天數(shù)問(wèn)題:新冠疫情系不可抗力,客觀上影響了施工工期,應(yīng)扣除55天,上述應(yīng)扣除天數(shù)為169天,超出陳某主張逾期交房的150天,因此河南省某房地產(chǎn)公司并不構(gòu)成違約,遂判決駁回陳某訴訟請(qǐng)求,判決作出后陳某未提出上訴。
通常,“典型案例”對(duì)全省法院統(tǒng)一此類糾紛裁判尺度具指導(dǎo)意義。可以預(yù)見(jiàn),河南各地法院今后一段時(shí)間遇到類似案件,就會(huì)以55天為標(biāo)準(zhǔn)。
另外,我們都知道,延期不可怕,怕的是開(kāi)發(fā)商為了交房趕時(shí)間罔顧房屋的質(zhì)量,敷衍了事,最后交付的住宅品質(zhì)不過(guò)關(guān),業(yè)主們只能不停維權(quán)。因此業(yè)主可與地產(chǎn)商積極溝通,重新合理制定各項(xiàng)交付節(jié)點(diǎn),同時(shí)必要時(shí)也需要密切聯(lián)系監(jiān)理單位,需要他們來(lái)履行項(xiàng)目疫情防控各項(xiàng)措施,落實(shí)監(jiān)理責(zé)任。
法律分析:
疫情屬于不可抗力,可以延期90天交房。開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)(通常為90天)延期交房需支付一定違約金。 超過(guò)這一期限仍未交房的,購(gòu)房者有權(quán)解除合同,開(kāi)發(fā)商要退還房款,利息和違約金。因不可抗力不能履行合同的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方,以減輕可能給對(duì)方造成的損失,并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
法律依據(jù):
《中華人民共和國(guó)民法典》
第五百九十條 當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的,根據(jù)不可抗力的影響,部分或者全部免除責(zé)任,但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方,以減輕可能給對(duì)方造成的損失,并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。
當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的,不免除其違約責(zé)任。
第五百八十五條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的,人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的,人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金后,還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
第五百八十六條 當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)成立。
定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定;但是,不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十,超過(guò)部分不產(chǎn)生定金的效力。實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的,視為變更約定的定金數(shù)額。
第七百一十九條 承租人拖欠租金的,次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金,但是轉(zhuǎn)租合同對(duì)出租人不具有法律約束力的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金,可以充抵次承租人應(yīng)當(dāng)向承租人支付的租金;超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的,可以向承租人追償。
法律分析:在疫情期間房貸的還款日是可以延期的,但銀行不會(huì)主動(dòng)向后延遲還款日期,可以申請(qǐng)延期償還房貸的群體,主要是針對(duì)疫情期間沒(méi)有任何經(jīng)濟(jì)收入的這部分人,隔離治療的患者沒(méi)有及時(shí)還貸的,向銀行說(shuō)明情況后不會(huì)影響個(gè)人征信。
法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)民法典》第五百九十條 當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的,根據(jù)不可抗力的影響,部分或者全部免除責(zé)任,但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方,以減輕可能給對(duì)方造成的損失,并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的,不免除其違約責(zé)任。
法律分析:新冠疫情,國(guó)家已經(jīng)明確了屬于不可抗力事件,因此,對(duì)于不可抗力事件導(dǎo)致不能履行合同的,可以免除違約責(zé)任。但是,盡管有疫情影響,還是根據(jù)具體情況具體分析。一、合同約定的交房時(shí)間點(diǎn)如果合同約定的交房時(shí)間在疫情發(fā)生前,開(kāi)發(fā)商就已經(jīng)違約了,開(kāi)發(fā)商是不能免除其延期交房的違約責(zé)任;如果合同約定交房時(shí)間在疫情期間,或者在國(guó)家各級(jí)政府規(guī)定的復(fù)工時(shí)間之后的,則開(kāi)發(fā)商可以免除其延期交房的違約責(zé)任。但是,其免除違約責(zé)任的時(shí)間,不是無(wú)限期的時(shí)間。二、延期交房時(shí)間的判斷盡管疫情影響交房,但延期時(shí)間應(yīng)該是有一個(gè)合理的期限。可以從以下幾點(diǎn)判斷:當(dāng)?shù)卣鞴懿块T有沒(méi)有關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于疫情影響,出臺(tái)了可以延期交房的政策規(guī)定。如果有,這個(gè)政策會(huì)有時(shí)間期限解釋的。那么這個(gè)文件規(guī)定的期限就是合理期限;如果當(dāng)?shù)卣鞴懿块T沒(méi)有出臺(tái)政策,我認(rèn)為延期交房的合理期限,就是國(guó)家公布的疫情開(kāi)始時(shí)間,到當(dāng)?shù)卣块T公布的復(fù)工復(fù)產(chǎn)時(shí)間,這段期限就是開(kāi)發(fā)商可以在合同約定的交房時(shí)間點(diǎn),再延長(zhǎng)這個(gè)天數(shù)后的交房時(shí)間,就是交房的合理期限。
法律依據(jù):最高人民法院印發(fā)《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(一)》的通知的精神依法準(zhǔn)確適用不可抗力規(guī)則。人民法院審理涉疫情民事案件,要準(zhǔn)確適用不可抗力的具體規(guī)定,嚴(yán)格把握適用條件。對(duì)于受疫情或者疫情防控措施直接影響而產(chǎn)生的民事糾紛,符合不可抗力法定要件的,適用《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十條、《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條和第一百一十八條等規(guī)定妥善處理;其他法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的,依照其規(guī)定。當(dāng)事人主張適用不可抗力部分或者全部免責(zé)的,應(yīng)當(dāng)就不可抗力直接導(dǎo)致民事義務(wù)部分或者全部不能履行的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。
因疫情影響延期交房不構(gòu)成違約。因疫情影響,不能如期竣工驗(yàn)收和交付的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,納入不可抗因素范疇,交付期限視疫情影響順延。
延期交付時(shí)間一般不得超過(guò)當(dāng)?shù)匾咔橐患?jí)響應(yīng)解除之日的時(shí)長(zhǎng)日期,也可以由開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者協(xié)商約定。
若延期交房不可避免,開(kāi)發(fā)商應(yīng)及時(shí)向購(gòu)房者發(fā)布因疫情導(dǎo)致延期交房的書面通知,并收集延期復(fù)工、要求企業(yè)停工的官方通知文件,一定要提前通知業(yè)主。
若開(kāi)發(fā)商既不能履行及時(shí)通知義務(wù),又不能提供相關(guān)證據(jù),則需承擔(dān)違約責(zé)任。
一、開(kāi)發(fā)商延期交房怎么辦
開(kāi)發(fā)商應(yīng)該按照約定的時(shí)間來(lái)交付房屋,這是開(kāi)發(fā)商的基本義務(wù)。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按期交房,買房人可以依照不同的情況采取不同的方式來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。根據(jù)延期交房的情況和理由不同,可以分為以下幾種情況:
(一)開(kāi)發(fā)商延期交房,經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍然沒(méi)有履行的,但是給出延期交房的理由,這種情況下購(gòu)房人沒(méi)必要解除購(gòu)房合同。雖然不是因?yàn)椴豢煽沽蚝贤s定的免責(zé)理由,但屬于購(gòu)房者能夠承受的范圍,例如開(kāi)發(fā)商資金出現(xiàn)問(wèn)題導(dǎo)致停工了一段時(shí)間現(xiàn)已恢復(fù)等,購(gòu)房者可以選擇等待并且要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約金賠償。
(二)開(kāi)發(fā)商延期交付,經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍然沒(méi)有履行的,也不給出合理理由或者一味推脫逃避的,買房人可以要求解除合同的,并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,賠償自己的損失。
(三)延期交付,經(jīng)催告后開(kāi)發(fā)商在合理期限內(nèi)交付的,購(gòu)房者不能要求解除合同,但是可以請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商按延期天數(shù)承擔(dān)違約金賠償。
二、開(kāi)發(fā)商不交房強(qiáng)行入住違法嗎
開(kāi)發(fā)商不交房強(qiáng)行入住違法。
購(gòu)房者在遇到開(kāi)發(fā)商延期交房的情況是,要仔細(xì)查看購(gòu)房時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房購(gòu)買合同,重點(diǎn)關(guān)注合同中有沒(méi)有延期交房的相關(guān)條款。如過(guò)簽訂的合同中有延期交房的條款可按照合同約定執(zhí)行。倘若合同中并沒(méi)有延遲交房的條款,購(gòu)房者是可以申請(qǐng)退房的。
面對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期交房,購(gòu)房者應(yīng)該結(jié)合合同的具體約定來(lái)行使自己的權(quán)利。解除權(quán)的行使期限共分兩種。一方面是,購(gòu)房者并沒(méi)有催告,解除權(quán)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使。當(dāng)然,如果合同中對(duì)逾期交房有明確約定的話,雙方按約定處理。相反,如果沒(méi)有對(duì)逾期交房的相關(guān)條款約定,或是約定不明確甚至是違反法律、行政法規(guī)的則需要按照相關(guān)的法律規(guī)定處理。而購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期交房的行為可以追究違約責(zé)任,違約金由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等相關(guān)部門評(píng)定后確定。另一方面,購(gòu)房者遭遇開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋時(shí)可進(jìn)行催告,催告后應(yīng)給予三個(gè)月的期限,三個(gè)月滿后,如若開(kāi)發(fā)商仍不能如期交付,購(gòu)房者解除合同的請(qǐng)求就能得到法院的支持。
《房屋買賣合同司法解釋全文》第十五條出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款,經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外。
法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定,經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,解除權(quán)消滅。
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投稿:熊軍煜
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