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拆遷補(bǔ)償收益如何計(jì)稅，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)如何計(jì)算:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

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2025-02-17 03:27:45
作者：
圣運(yùn)律師
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拆遷補(bǔ)償收益如何計(jì)稅,房地產(chǎn)企業(yè)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)如何計(jì)稅,一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在拆遷過(guò)程中，支付給他人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)如何計(jì)征契稅？（一）《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2004〕134號(hào))第一條第(二)款

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一、拆遷補(bǔ)償收益如何計(jì)稅,房地產(chǎn)企業(yè)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)如何計(jì)稅

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在拆遷過(guò)程中，支付給他人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)如何計(jì)征契稅？

（一）《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2004〕134號(hào))第一條第(二)款規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。根據(jù)以上內(nèi)容可以得知，契稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（二）目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償主要有兩種形式：一是貨幣補(bǔ)償，一般一次性支付。二是實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，即通常所說(shuō)的回遷。第一種支付貨幣補(bǔ)償?shù)男问剑醵惾绾握魇盏膯?wèn)題沒(méi)有爭(zhēng)議，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)按照貨幣補(bǔ)償金額繳納契稅。關(guān)鍵是第二種形式，有的開(kāi)發(fā)企業(yè)并未將產(chǎn)權(quán)調(diào)換部分作為拆遷補(bǔ)償款繳納契稅，產(chǎn)權(quán)調(diào)換所安置的房屋，屬于承受者對(duì)被拆遷人支付的實(shí)物補(bǔ)償，應(yīng)該按章繳納契稅。這就又出現(xiàn)一個(gè)新問(wèn)題

二、使用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的補(bǔ)償金額如何確定？

由于國(guó)家稅務(wù)總局并未出臺(tái)相關(guān)文件予以明確，導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)際工作中政策執(zhí)行不一致，主要有兩種觀點(diǎn)：一是認(rèn)為應(yīng)以單位面積支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)用為依據(jù)，確定安置房屋繳納契稅的計(jì)稅價(jià)格，這種觀點(diǎn)以《吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于明確契稅政策執(zhí)行中若干問(wèn)題的通知》(吉地稅發(fā)〔2008〕38號(hào))為代表；第二種是認(rèn)為以新建房屋的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，確定安置房屋的契稅計(jì)稅價(jià)格。比如大連地稅。后一種觀點(diǎn)更合理一些，但也需要補(bǔ)充完善，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從拆遷開(kāi)始到建成樓盤(pán)，往往需要一段時(shí)間，大部分會(huì)持續(xù)一年以上，甚至更長(zhǎng)，以目前我國(guó)的實(shí)際情況來(lái)看，在這段時(shí)間內(nèi)，新樓的市場(chǎng)價(jià)格基本都會(huì)有一定程度上漲，所以會(huì)造成契稅計(jì)稅依據(jù)不準(zhǔn)確。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))規(guī)定，對(duì)土地增值稅清算過(guò)程中拆遷補(bǔ)償如何確認(rèn)收入進(jìn)行了明確，由于契稅和土地增值稅同為財(cái)產(chǎn)行為稅，具有可比性，所以，應(yīng)按照以下順序確定契稅計(jì)稅價(jià)格。

1.以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拆遷當(dāng)時(shí)自行建造的同地區(qū)、同地段新建房屋市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，確定安置房屋的契稅計(jì)稅價(jià)格。

2.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)亍?dāng)年、同類(lèi)房屋的公允價(jià)格為基礎(chǔ)，確定安置房屋的契稅計(jì)稅價(jià)格。

由于國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)拆遷過(guò)程中房屋安置補(bǔ)償部分契稅的計(jì)稅依據(jù)在政策上尚未明確，各地在該問(wèn)題的執(zhí)行上爭(zhēng)議較大。因此筆者建議國(guó)家稅務(wù)總局應(yīng)盡快對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行明確。

二、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)如何計(jì)算

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：　(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；　(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；　(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。　市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

法律依據(jù)

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：　(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；　(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；　(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。　市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

三、企業(yè)房產(chǎn)被拆遷補(bǔ)償如何交稅

法律分析：如果公司地處農(nóng)村，那么，集體土地上的房屋拆遷取得補(bǔ)償款不屬于土地增值稅征稅范圍。如果地處城鎮(zhèn)，需對(duì)照以下文件辦理：按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》規(guī)定，對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免證個(gè)人所得稅。對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過(guò)部分征收契稅。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第十一條因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，看看土地征用補(bǔ)償辦法。或因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

四、拆遷補(bǔ)償?shù)姆课菔欠褚欢?/h3>
拆遷補(bǔ)償?shù)姆课莶焕U納個(gè)人所得稅，我國(guó)《個(gè)人所得稅法》規(guī)定，下列各項(xiàng)個(gè)人所得，免征個(gè)人所得稅：

法律依據(jù)：《個(gè)人所得稅法》第四條下列各項(xiàng)個(gè)人所得，免征個(gè)人所得稅：

(一)省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院部委和中國(guó)人民解放軍軍以上單位，以及外國(guó)組織、國(guó)際組織頒發(fā)的科學(xué)、教育、技術(shù)、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境保護(hù)等方面的獎(jiǎng)金;

(二)國(guó)債和國(guó)家發(fā)行的金融債券利息;

(三)按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定發(fā)給的補(bǔ)貼、津貼;

(四)福利費(fèi)、撫恤金、救濟(jì)金;

(五)保險(xiǎn)賠款;

(六)軍人的轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)、復(fù)員費(fèi)、退役金;

(七)按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定發(fā)給干部、職工的安家費(fèi)、退職費(fèi)、基本養(yǎng)老金或者退休費(fèi)、離休費(fèi)、離休生活補(bǔ)助費(fèi);

(八)依照有關(guān)法律規(guī)定應(yīng)予免稅的各國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館的外交代表、領(lǐng)事官員和其他人員的所得;

(九)中國(guó)政府參加的國(guó)際公約、簽訂的協(xié)議中規(guī)定免稅的所得;

(十)國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他免稅所得。

前款第十項(xiàng)免稅規(guī)定，由國(guó)務(wù)院報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。

五、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)入賬要求

法律主觀：房地產(chǎn)企業(yè) 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 稅前扣除與否請(qǐng)看如下所述內(nèi)容拆遷補(bǔ)償，如果統(tǒng)一支付給拆遷管理辦公室，由拆遷辦統(tǒng)一支付的，那么就會(huì)取得拆遷辦的發(fā)票，這樣的話，可以直接在稅前扣除，對(duì)土增稅也沒(méi)影響。如果直接支付給被拆遷人，只能得到收據(jù)，那么需要一些佐證資料：如拆遷協(xié)議（合同）、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等，（拆遷合同需備案，未備案有可能不被認(rèn)可）。

法律客觀：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的；（二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。