一、拆遷補(bǔ)償增值稅差額計(jì)稅,拆遷安置房的增值稅怎么算

拆遷安置房的增值稅計(jì)算方式為應(yīng)納稅額=（計(jì)稅價(jià)格-被拆房屋拆遷補(bǔ)償款）乘以稅率。拆遷房過戶需要繳納的稅費(fèi)如下：1、交易手續(xù)服務(wù)費(fèi)：住宅6元/平方米（房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居房減半收取：3元/平方米），非住宅10元/平方米。買賣雙方各承擔(dān)一半；2、登記費(fèi)：普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔(dān)；3、土地收益金（代收）：房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程房買賣過戶時(shí)收取，按房屋正常成交價(jià)的2%計(jì)征，賣方承擔(dān)；4、核檔費(fèi)：50元/宗；5、契稅：稅率為3% ，按正常交易成交價(jià)格計(jì)征，個(gè)人購買的自用普通住宅（建筑面積144平方米以下、容積率1.2以上、交易價(jià)格4290元/平方米）契稅稅率減半，按1.5%征收，拆遷居民因拆遷重新購置二手房的對相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的，對超過部分征收契稅，買方承擔(dān)；6、印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價(jià)格計(jì)征，交易雙方各承擔(dān)一半；7、營業(yè)稅及附加：個(gè)人購買不足兩年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，個(gè)人購買超過兩年（含兩年）的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅，個(gè)人購買超過兩年（含兩年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。【本文所涉及的法律依據(jù)】：：《中華人民共和國稅收征收管理法》第一條為了加強(qiáng)稅收征收管理，規(guī)范稅收征收和繳納行為，保障國家稅收收入，保護(hù)納稅人的合法權(quán)益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，制定本法。

二、拆遷安置房增值稅政策

一、拆遷安置房增值稅政策

拆遷安置房或回遷房，是指按照城市危舊房改造的政策，將危改區(qū)內(nèi)的私房或承租的公房拆除，然后按照回遷或安置的政策標(biāo)準(zhǔn)，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋。

具體來說，開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務(wù)應(yīng)納稅種主要有以下幾種：

1、契稅

《契稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。第八條規(guī)定，契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。國家對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的房屋回遷業(yè)務(wù)并沒有規(guī)定相關(guān)的減免政策，因此，開發(fā)商在取得土地等不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，需要按全額計(jì)算契稅，不可以扣除回遷業(yè)務(wù)中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償?shù)牟糠帧?

2、營業(yè)稅

國家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函〔2007〕768號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。

開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務(wù)，開發(fā)商應(yīng)在交付回遷房屋或被拆遷戶全部支付差價(jià)的時(shí)候繳納。如果不需要支付差價(jià)的，以成本價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù);如果有差價(jià)的，不需要支付部分按成本價(jià)格計(jì)稅，差價(jià)部分按實(shí)際計(jì)稅。

3、印花稅

《印花稅暫行條例施行細(xì)則》第五條規(guī)定，條例所說的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等所立的書據(jù)。房屋回遷合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，與被拆遷戶簽訂的按被拆遷人房屋原面積拆一還一給予同面積房屋回遷安置的合同，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換，即特殊形式的房屋銷售合同。可見，房屋回遷合同屬于一種交換式的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。

另外，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于印花稅若干政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕162號(hào))第四條規(guī)定，對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。

因此，房屋回遷合同需要按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅。

4、土地增值稅

《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，條例第八條(二)項(xiàng)所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

可見，開發(fā)商發(fā)生的房屋回遷業(yè)務(wù)不屬于免征土地增值稅的情形。因此，開發(fā)商應(yīng)按規(guī)定計(jì)算土地增值稅。

5、企業(yè)所得稅

國家稅務(wù)總局《關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》(國稅函〔2008〕875號(hào))第一條(四)項(xiàng)規(guī)定，銷售商品以舊換新的，銷售商品應(yīng)當(dāng)按照銷售商品收入確認(rèn)條件確認(rèn)收入，回收的商品作為購進(jìn)商品處理。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的房屋回遷業(yè)務(wù)具有特殊性，開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務(wù)進(jìn)行企業(yè)所得稅處理時(shí)，等面積回遷部分既要按收入確認(rèn)條件確認(rèn)收入，又要按規(guī)定歸集開發(fā)成本。

可以知道，在購買安置房之后，該房屋雖然屬于個(gè)人所有，但是在沒有拿到房產(chǎn)證之前，不得依據(jù)自己的意愿，進(jìn)行房屋買賣。且在購買安置房之后，需要按照購買其他類型的房屋的規(guī)定，需要先進(jìn)行納稅申報(bào)之后，再按照流程交稅。

二、建筑行業(yè)稅收政策

城市維護(hù)建設(shè)稅規(guī)定，建筑行業(yè)的納稅人所在地為城市市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地為縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在城市市區(qū)、縣城或建制鎮(zhèn)的，稅率為1%。這種根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)模不同。差別設(shè)置稅率的辦法，以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅的稅額為計(jì)費(fèi)依據(jù)。簡并增值稅稅率結(jié)構(gòu)，取消13%的增值稅稅率，并明確了適用11%稅率的貨物范圍和抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額規(guī)定。

三、增資擴(kuò)股稅收政策包括什么

增資擴(kuò)股稅收政策包括以下三點(diǎn)：

1、對自然人股東取得的轉(zhuǎn)增資本數(shù)額，應(yīng)作為個(gè)人所得征稅法人股東無需繳稅；

2、用于轉(zhuǎn)增的未分配利潤應(yīng)當(dāng)扣除截至轉(zhuǎn)載時(shí)點(diǎn)應(yīng)納的稅收金額；

3、以為未分配利潤和任意公積金轉(zhuǎn)增注冊資本，屬于股息、紅利性質(zhì)的分配。

公司增資擴(kuò)股要按照萬分之五的比例繳納印花稅。需要修改公司章程，在工商局辦理變更登記。如果是個(gè)人轉(zhuǎn)讓股權(quán)需要繳納20%的個(gè)人所得稅，如果用分紅款增資，分紅時(shí)需要納稅，個(gè)人股東繳納個(gè)人所得稅，企業(yè)股東繳納企業(yè)所得稅。

四、企業(yè)重組的處理稅收政策解讀（4）

核心提示：企業(yè)改制重組涉及的稅收政策解讀四之企業(yè)重組的土地增值稅處理。《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]第048號(hào))的第二條關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題時(shí)規(guī)定：“在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。”基于此規(guī)定，企業(yè)合并過程中，被合并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到合并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務(wù)院令[1993]第138號(hào))第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅。”企業(yè)分立涉及的土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移不屬于土地增值稅征稅范圍，并非被分立企業(yè)將土地轉(zhuǎn)讓給新成立企業(yè)，而是被分立企業(yè)的股東將該資產(chǎn)換股，因此，企業(yè)分立涉及的土地轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅。ttttt

三、拆遷安置房的增值稅怎么算

拆遷安置房的增值稅計(jì)算方式為應(yīng)納稅額=（計(jì)稅價(jià)格-被拆房屋拆遷補(bǔ)償款）乘以稅率。

拆遷房過戶需要繳納的稅費(fèi)如下：

1、交易手續(xù)服務(wù)費(fèi)：住宅6元/平方米（房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居房減半收取：3元/平方米），非住宅10元/平方米。買賣雙方各承擔(dān)一半；

2、登記費(fèi)：普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔(dān)；

3、土地收益金（代收）：房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程房買賣過戶時(shí)收取，按房屋正常成交價(jià)的2%計(jì)征，賣方承擔(dān)；

4、核檔費(fèi)：50元/宗；

5、契稅：稅率為3% ，按正常交易成交價(jià)格計(jì)征，個(gè)人購買的自用普通住宅（建筑面積144平方米以下、容積率1.2以上、交易價(jià)格4290元/平方米）契稅稅率減半，按1.5%征收，拆遷居民因拆遷重新購置二手房的對相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的，對超過部分征收契稅，買方承擔(dān)；

6、印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價(jià)格計(jì)征，交易雙方各承擔(dān)一半；

7、營業(yè)稅及附加：個(gè)人購買不足兩年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，個(gè)人購買超過兩年（含兩年）的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅，個(gè)人購買超過兩年（含兩年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

法律依據(jù)：《中華人民共和國稅收征收管理法》第一條

為了加強(qiáng)稅收征收管理，規(guī)范稅收征收和繳納行為，保障國家稅收收入，保護(hù)納稅人的合法權(quán)益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，制定本法。

四、拆遷安置房賣掉要交稅嗎

拆遷安置房賣掉要交稅。具體如下：

1、買房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：

（1）契稅：房款的1.5%，面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%；

（2）交易費(fèi)：3元/平方米；

（3）權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)；

2、賣房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：

（1）交易費(fèi)：3元/平方米；

（2）營業(yè)稅：差價(jià)*5.5%房產(chǎn)證未滿5年的；

（3）個(gè)人所得稅：房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除；

（4）如果還沒有辦理土地證的，到時(shí)候還需要繳納土地出讓金，大概是房款的3%左右。

【法律依據(jù)】：《中華人民共和國土地管理法》第四十八條

征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。

征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會(huì)保障體系。被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

五、安置房要交增值稅嗎

法律分析：安置房是不需要交納增值稅的，安置房購買滿5年，且完全取得產(chǎn)權(quán)證，是可以上市交易的，按照相關(guān)規(guī)定，個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

法律依據(jù)：《中華人民共和國增值稅暫行條例》 第一條 在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者加工、修理修配勞務(wù)（以下簡稱勞務(wù)），銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人，為增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納增值稅。

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文章來源參考：【頭條】拆遷補(bǔ)償增值稅差額計(jì)稅，拆遷補(bǔ)償增值稅稅率

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投稿：屈陽國

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