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店面拆遷補償歸屬問題，店鋪轉(zhuǎn)讓注意事項有哪些:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2025-02-08 18:33:31
作者：
圣運律師
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店面拆遷補償歸屬問題,店鋪轉(zhuǎn)讓的法律問題及應(yīng)對措施,（一）一般而言，門面轉(zhuǎn)讓費是指租戶在門面租期內(nèi)征得房東同意后（也有不經(jīng)房東同意的）將房屋轉(zhuǎn)租，把和房東之間的租賃剩余期限，連同租戶的裝修、設(shè)備、經(jīng)營項目（貨物、加盟許可費、其他無形資產(chǎn)）等

店面拆遷補償歸屬問題，店鋪轉(zhuǎn)讓注意事項有哪些:今日拆遷補償法律在線咨詢

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一、店面拆遷補償歸屬問題,店鋪轉(zhuǎn)讓的法律問題及應(yīng)對措施

（一）一般而言，門面轉(zhuǎn)讓費是指租戶在門面租期內(nèi)征得房東同意后（也有不經(jīng)房東同意的）將房屋轉(zhuǎn)租，把和房東之間的租賃剩余期限，連同租戶的裝修、設(shè)備、經(jīng)營項目（貨物、加盟許可費、其他無形資產(chǎn)）等，一并轉(zhuǎn)給下一個租戶，其向下一個租戶收取的超過應(yīng)收取房租的費用即為轉(zhuǎn)讓費。換言之，門面轉(zhuǎn)讓費是一種轉(zhuǎn)讓門店使用權(quán)而在轉(zhuǎn)讓時收取的費用。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》以及其他法律文件中，只明確了承租人裝飾裝修或者擴(kuò)建費用的承擔(dān)以及轉(zhuǎn)租的效力認(rèn)定問題，對轉(zhuǎn)租收取轉(zhuǎn)讓費的行為沒有明確規(guī)定，因此，法院在審理該類糾紛時難以決斷，影響司法公信力。

（二）涉及門面“轉(zhuǎn)讓費”糾紛案件增多，加大審理和執(zhí)行難度在這個類似“擊鼓傳花”的游戲中，門面“轉(zhuǎn)讓費”越轉(zhuǎn)越高，到房屋租期的最后一位承租人時，不僅支付了高額轉(zhuǎn)讓費，還面臨房東收房。此時，不甘心的承租者多采取不補償就不退房的方式抗議，但因與房東沒有約定，也沒有法律依據(jù)，這種抗議方式只會讓承租人的損失越來越大。當(dāng)承租人無法接受房東無償收回房屋而拒絕退出房屋時，房東起訴承租人退房的案件便接踵而來。因此類案件轉(zhuǎn)讓費數(shù)額較大，調(diào)解成功率低，且敗訴方往往是承租人，一旦案件宣判后，執(zhí)行難度大，還容易引發(fā)不良社會后果，影響社會和諧和穩(wěn)定。

（三）門面“轉(zhuǎn)讓費”越轉(zhuǎn)越高不利于市場健康發(fā)展，影響人民群眾生活在門面轉(zhuǎn)讓活動中，一些善于鉆營的人利用這個“商機”專門從事炒作“轉(zhuǎn)讓費”，使門面“轉(zhuǎn)讓費”越推越高，擾亂市場經(jīng)濟(jì)秩序。而那些勉強支付了高額轉(zhuǎn)讓費的人，要么想收取下家的轉(zhuǎn)讓費，要么將它轉(zhuǎn)嫁在商品上，從而讓消費者為此買單。這些現(xiàn)象都嚴(yán)重擾亂了市場的健康有序發(fā)展，侵害了眾多經(jīng)營者和消費者的利益。

針對以上存在的問題，筆者提出以下幾點建議：

（一）對門面“轉(zhuǎn)讓費”問題應(yīng)予以立法。有了法律規(guī)定，才能有統(tǒng)一的執(zhí)法尺度。對合理收取轉(zhuǎn)讓費的行為應(yīng)予保護(hù)，對鉆營投機的擾亂市場行為予以打擊。

（二）加強市場監(jiān)管。目前收取門面“轉(zhuǎn)讓費”的行為處于無人監(jiān)管的真空狀態(tài)，這也是轉(zhuǎn)讓費越轉(zhuǎn)越高的原因之一。有關(guān)職能部門應(yīng)加強對該問題的調(diào)研，積極制定措施規(guī)范轉(zhuǎn)讓費收取行為。

（三）加大法律宣傳。在法律無明文規(guī)定之前，應(yīng)加大房屋租賃市場的法律宣傳力度，對租賃雙方?jīng)]有意識到的法律問題予以指導(dǎo)，增強出租人和承租人的防范和自我保護(hù)意識。

一、店鋪轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)該注意哪些問題

（一）轉(zhuǎn)讓人的基本情況如果轉(zhuǎn)讓人是房屋的所有人，必須具有產(chǎn)權(quán)證明、營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等其他相關(guān)證件；如果轉(zhuǎn)讓人不是房屋的所有人，轉(zhuǎn)讓人必須具有轉(zhuǎn)讓權(quán)。

（二）轉(zhuǎn)讓物條款雙方應(yīng)明確所轉(zhuǎn)讓的物品，建議雙方可以擬定一份轉(zhuǎn)讓財物清單。

（三）交接條款明確店面的交接時間，若因一方的原因?qū)е碌昝鏌o法如期交接，應(yīng)給予另一方一定的補償。交接時受讓人發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓店面不符合約定的交接條件時，受讓人有權(quán)拒絕交接，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)及時整改、修復(fù)，直至符合交接條件為止。

（四）保證金及轉(zhuǎn)讓費條款受讓人應(yīng)在合同訂立前交給轉(zhuǎn)讓人一定的保證金，應(yīng)根據(jù)實際情況在轉(zhuǎn)讓物價值范圍內(nèi)決定押金的數(shù)額。

（五）拆遷補償條款因為政府規(guī)劃，國家征用原因拆遷店面的，有關(guān)補償?shù)臍w屬應(yīng)進(jìn)行明確約定。

（六）轉(zhuǎn)讓手續(xù)在合同中約定，轉(zhuǎn)讓人有義務(wù)協(xié)助受讓人辦理相關(guān)變更手續(xù)，受讓人要及時憑鑒定合同及其他所需證件到工商部門辦理好更名登記手續(xù)。

（七）其他事項應(yīng)根據(jù)實際情況對轉(zhuǎn)讓期限、轉(zhuǎn)租、違約責(zé)任、訴訟管轄地等約定清楚。

二、店面轉(zhuǎn)讓的步驟是怎樣的

店面轉(zhuǎn)讓的步驟大致分以下幾個步驟：

（一）確定轉(zhuǎn)讓人的身份，看他是否是店面房屋的產(chǎn)權(quán)所有者，如果店面經(jīng)營者就是房屋的所有者，首先要查看店面的產(chǎn)權(quán)證明、營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等其他相關(guān)證件是否齊全，并初步咨詢轉(zhuǎn)讓價格及房屋的租金情況。

（二）若有意接手，雙方可洽談房屋租金及店面經(jīng)營設(shè)備、裝修等轉(zhuǎn)讓項目的具體價格。若談定則可預(yù)付一定數(shù)量的定金，以保證優(yōu)先接手店面的權(quán)利，定金收取方出具定金收條，收條要寫清時間、金額、定金的用途等具體內(nèi)容。

（三）雙方簽訂《店面轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《房屋租賃合同》，從而約定雙方具體的權(quán)利與義務(wù)。

（四）合同簽署完畢，按合同約定方式結(jié)付轉(zhuǎn)讓費用。

（五）轉(zhuǎn)讓方有義務(wù)協(xié)助接手方進(jìn)行過戶變更手續(xù)，因此，接手方要及時憑簽訂合同及其他所需證件到工商部門辦理好更名登記手續(xù)，以確定經(jīng)營的合法性。

（六）如果店面經(jīng)營者也是承租人，則必須查看其與房屋產(chǎn)權(quán)人所簽訂的原始合同，并檢查其是否有轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）權(quán)；簽訂合同時要三方同時在場并簽字證明。（即產(chǎn)權(quán)人、經(jīng)營者、接手者）。

二、店鋪轉(zhuǎn)讓注意事項有哪些

個人在簽訂商鋪轉(zhuǎn)讓合同時，應(yīng)注意以下事項：1、了解轉(zhuǎn)讓人的真實情況，以免上當(dāng)受騙。2、對轉(zhuǎn)讓合同中轉(zhuǎn)讓物、交接、保證金及轉(zhuǎn)讓費、拆遷補償?shù)鹊臈l款內(nèi)容，需要慎重訂立，避免出現(xiàn)損害自身利益的情況。3、在轉(zhuǎn)讓合同中，就是否辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，作出相應(yīng)的約定。若需要辦理，則最好約定轉(zhuǎn)讓方的協(xié)助義務(wù)。【法律依據(jù)】《中華人民共和國民法典》第五百四十三條當(dāng)事人協(xié)商一致,可以變更合同。第五百四十四條當(dāng)事人對合同變更的內(nèi)容約定不明確的,推定為未變更。第五百四十五條債權(quán)人可以將債權(quán)的全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人,但是有下列情形之一的除外:(一)根據(jù)債權(quán)性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓;(二)按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓;(三)依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。當(dāng)事人約定非金錢債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的,不得對抗善意第三人。當(dāng)事人約定金錢債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的,不得對抗第三人。

三、店面轉(zhuǎn)讓以后的糾紛誰承擔(dān)

店面轉(zhuǎn)讓以后的糾紛承擔(dān)的主體需要視情況而定。店面轉(zhuǎn)讓以后如果是原店主引發(fā)的糾紛由原店主承擔(dān)，如果是店面轉(zhuǎn)讓之后新店主與他人發(fā)生的糾紛則需要新店主承擔(dān)責(zé)任。產(chǎn)生合同糾紛的當(dāng)事人可以協(xié)商解決，協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以向法院起訴，由人民法院依照案件實際情況來宣判。公司轉(zhuǎn)讓后，債務(wù)承擔(dān)的主體：1、當(dāng)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓，該企業(yè)擁有債務(wù)的，應(yīng)該先通知債權(quán)人，征求債權(quán)人的同意，如果債權(quán)人不同意的，應(yīng)當(dāng)由債務(wù)人提供擔(dān)保以后，方可轉(zhuǎn)讓，否則轉(zhuǎn)讓行為對債權(quán)人無效。2、如果企業(yè)轉(zhuǎn)讓時，企業(yè)的資產(chǎn)及債權(quán)債務(wù)由受轉(zhuǎn)讓方全部買斷，且出讓方與受讓方在企業(yè)轉(zhuǎn)讓合同中明確約定由受讓方承擔(dān)全部債權(quán)債務(wù)，并到工商登記機關(guān)辦理了企業(yè)變更登記手續(xù)，債權(quán)人應(yīng)以受讓方為被告，要求其對債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。3、如果受讓方買斷了原企業(yè)的全部資產(chǎn)，在受讓方實際經(jīng)營中，發(fā)現(xiàn)出讓方在委托審計、評估中遺漏或清理債務(wù)不徹底而遺漏的債務(wù)，而受讓方已實際接收了出讓方的財產(chǎn)，但未到工商部門辦理企業(yè)變更登記，則債權(quán)人可以原企業(yè)與受讓方作為共同被告。4、如果是公司股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，一般情況下，公司無論怎么變更，其作為民事主體沒有改變，它需獨立對外承擔(dān)責(zé)任，新公司只是原公司的變更，必要時需要承擔(dān)它的債務(wù)。綜上所述，關(guān)于店面轉(zhuǎn)讓后出現(xiàn)的糾紛，需要看糾紛發(fā)生的時間。糾紛發(fā)生在轉(zhuǎn)讓前的話，就是原店主的責(zé)任。【法律依據(jù)】：《中華人民共和國民法典》第五百八十七條債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。第五百八十八條當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金不足以彌補一方違約造成的損失的，對方可以請求賠償超過定金數(shù)額的損失。

四、店鋪轉(zhuǎn)讓糾紛怎樣處理

店面轉(zhuǎn)讓存在糾紛的，可以先協(xié)商解決，如果不能夠協(xié)商解決的，那么可以采取民事訴訟的方式進(jìn)行解決。1、當(dāng)事人提起民事訴訟，應(yīng)當(dāng)提交起訴狀、原告主體資格證明、起訴證據(jù)等材料。委托代理人代理原告提起民事訴訟的，還應(yīng)提交委托代理資格證明。2、當(dāng)事人應(yīng)提交由本人簽名或蓋章的起訴狀正本一份，并按對方當(dāng)事人人數(shù)提交副本。3、原告為自然人的，應(yīng)提交身份證明材料復(fù)印件；原告為法人或個體工商戶的，應(yīng)提交營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件，其他組織應(yīng)提交證明其有效成立的法律文件復(fù)印件。法律依據(jù)：《民事訴訟法》第一百二十二條起訴必須符合下列條件：　　（一）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；　　（二）有明確的被告；　　（三）有具體的訴訟請求和事實、理由；　　（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。