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南寧2020沙井拆遷補(bǔ)償，南寧市土地出讓金計(jì)算方法:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

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2025-01-16 11:14:04
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圣運(yùn)律師
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南寧2020沙井拆遷補(bǔ)償,南寧土地出讓金繳納的標(biāo)準(zhǔn),我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。在這三種方式中，招標(biāo)和拍賣具有公開性、競(jìng)爭(zhēng)性，一般不存在低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的現(xiàn)象；協(xié)議出讓由于沒有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，土地由誰使用，特別

南寧2020沙井拆遷補(bǔ)償，南寧市土地出讓金計(jì)算方法:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

一、南寧2020沙井拆遷補(bǔ)償,南寧土地出讓金繳納的標(biāo)準(zhǔn)

我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。在這三種方式中，招標(biāo)和拍賣具有公開性、競(jìng)爭(zhēng)性，一般不存在低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的現(xiàn)象；協(xié)議出讓由于沒有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價(jià)（包括無償）出讓主要發(fā)生在以協(xié)議方式出讓土地的行為上，因此規(guī)范協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)至關(guān)重要。

個(gè)人住房土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)：1990年5月19日以前取得的，按簽訂出讓合同之日的標(biāo)定地價(jià)的30%收取；1990年5月19日（含當(dāng)日，下同）以后取得的，按簽訂出讓合同之日的標(biāo)定地價(jià)的60%收取。

已購公有住房（含集資建房）、經(jīng)濟(jì)適用房按規(guī)定允許轉(zhuǎn)讓的，以及紅梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五個(gè)國(guó)有房地產(chǎn)公司開發(fā)的劃撥商品房轉(zhuǎn)讓應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金，按簽訂出讓合同之日的標(biāo)定地價(jià)的10%收取。已購房改房、經(jīng)濟(jì)適用房以市場(chǎng)價(jià)購買的部分在進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，不再補(bǔ)繳土地出讓金。

由政府統(tǒng)一實(shí)施的拆遷安置房轉(zhuǎn)讓應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)：被拆遷戶原土地使用權(quán)為1990年5月19日以前取得的，按申辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的標(biāo)定地價(jià)的30%收取；被拆遷戶原土地使用權(quán)為1990年5月19日以后取得的，按申辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的標(biāo)定地價(jià)的60%收取。被拆遷戶原土地如屬于以出讓方式取得的，或拆遷安置房按市場(chǎng)價(jià)購買的部分不再收取土地出讓金。

以劃撥方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)：1990年5月19日以前取得的，按標(biāo)定地價(jià)的30%收取；1990年5月19日以后取得的，按標(biāo)定地價(jià)的50%收取。

一、該房的土地出讓金怎么算

一般情況下，住宅土地出讓金按房屋交易價(jià)或者房屋評(píng)估價(jià)的2%收取。經(jīng)濟(jì)適用房過戶要在取得房產(chǎn)證五年后過戶，過戶時(shí)需繳納土地出讓金，經(jīng)濟(jì)適用房繳納過土地出讓金后再次轉(zhuǎn)讓就和普通商品房一樣，不需要再繳納土地出讓金。有實(shí)際成交價(jià)的房屋，且不低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，按成交價(jià)不低于4成的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金，若成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的4成計(jì)算。發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的4成計(jì)算。土地使用權(quán)受讓人對(duì)以上計(jì)算方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，最終按評(píng)估價(jià)的4成計(jì)算土地出讓金。劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的高比例不得高于6成，在以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格換算成市場(chǎng)土地價(jià)格，再按不低于4成的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金。

二、土地出讓金的征收標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定是什么

各地規(guī)定土地出讓金的征收標(biāo)準(zhǔn)不一，現(xiàn)在國(guó)家沒有具體的標(biāo)準(zhǔn)。各地政府參考《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十八條，《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十五條等規(guī)定制定當(dāng)?shù)氐恼魇昭a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

二、南寧市土地出讓金計(jì)算方法

土地出讓金計(jì)算方法土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價(jià)來計(jì)算投資效益。因?yàn)榈孛鎯r(jià)不能反映出土地成本的高低，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價(jià)，實(shí)際上并非如此。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)收的。南寧市曾經(jīng)買過一套房改房的李先生給記者算了一筆賬。以前，一套售價(jià)10萬元左右、5年以上房齡的二手房改房過戶，各項(xiàng)稅費(fèi)加起來近3000元，而現(xiàn)在要補(bǔ)繳土地出讓金，就等于在原來的基礎(chǔ)上要多繳一筆錢。如何計(jì)算房改房土地出讓金是市民最為關(guān)心的事情。網(wǎng)格點(diǎn)樓面基準(zhǔn)地價(jià)是指房屋所在位置的樓面價(jià)，每個(gè)網(wǎng)格點(diǎn)為200米×200米，市民可到各分局查詢南寧市居住用地網(wǎng)格點(diǎn)的基準(zhǔn)地價(jià)圖。南寧基準(zhǔn)地價(jià)最低值在沙井一帶，為188元/平方米，最高值在南湖一帶，為1100元/平方米。上市房屋不在南寧市居住用地網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)圖覆蓋范圍內(nèi)的，按基準(zhǔn)地價(jià)的最低值188元/平方米計(jì)算。補(bǔ)交土地出讓價(jià)款（元）=網(wǎng)格點(diǎn)樓面基準(zhǔn)地價(jià)（元/平方米）×容積率修正系數(shù)×10%×上市房屋建筑面積×年期修正系數(shù)舉例：張三有一套住房位于衡陽秀靈路口，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，擬準(zhǔn)備上市交易，該房屋房產(chǎn)證上的建筑面積為52.4平方米，土地證上記載的土地面積為14.97平方米，剩余使用年限為69年，則需補(bǔ)交土地出讓價(jià)款計(jì)算方法如下：經(jīng)查閱南寧市居住用地網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)圖，該位置的網(wǎng)格點(diǎn)樓面基準(zhǔn)地價(jià)為511元/平方米；容積率為3.5，容積率修正系數(shù)0.761；剩余使用年限為69年，年期修正系數(shù)0.9983.據(jù)此，需要補(bǔ)交土地出讓價(jià)款（元）=511元/平方米×0.761×10%×52.4平方米×0.9983=2034元。

三、南寧商鋪土地使用權(quán)出讓金怎么算

土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。

投資者往往以樓面價(jià)來計(jì)算投資效益。因?yàn)榈孛鎯r(jià)不能反映出土地成本的高低，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價(jià)，實(shí)際上并非如此。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)收的。

公式：補(bǔ)交土地出讓價(jià)款（元）=網(wǎng)格點(diǎn)樓面基準(zhǔn)地價(jià)（元/平方米）×容積率修正系數(shù)×10%×上市房屋建筑面積×年期修正系數(shù)

一、土地出讓金的含義

土地出讓金是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。土地出讓金不是簡(jiǎn)單的地價(jià)。對(duì)于住宅等項(xiàng)目，采用招標(biāo)、拍賣、掛牌等的方式，可通過市場(chǎng)定價(jià)，土地出讓金就是地價(jià)。

二、土地出讓金怎么計(jì)算

土地出讓金怎么計(jì)算：

（一）有實(shí)際成交價(jià)的，且不低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金，若成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照全部地價(jià)40%計(jì)算。

（二）發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。

（三）通過以上方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，按評(píng)估價(jià)的40%計(jì)算土地出讓金。

（四）劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格換算成市場(chǎng)土地價(jià)格，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金。

四、南寧市房改房土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：應(yīng)提交的資料清單：

1.申請(qǐng)用地報(bào)告（原件1份，由買賣雙方共同申請(qǐng)）；

2.買賣雙方個(gè)人戶籍證明或身份證（復(fù)印件1份）；

3.委托代理人的需提供授權(quán)委托書（原件1份）；

4.經(jīng)辦人身份證（復(fù)印件1份）；

5.房屋土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議（復(fù)印件3份）；

6.房屋所有產(chǎn)權(quán)證、房屋共有權(quán)證（復(fù)印件3份）；

7.房屋共有人同意上市出售的書面意見（原件）；

8.個(gè)人的國(guó)有土地使用證（復(fù)印件3份）；

9.經(jīng)受理審查后需提供的其他材料。

特別說明：申請(qǐng)人必須提供真實(shí)有效的材料，凡是要求提供復(fù)印件的，須同時(shí)提供原件核對(duì)，如特殊情況無法提供原件核對(duì)的，須加蓋原件存放單位的公章，圖紙必須按原件比例復(fù)印，不能縮印。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

五、南寧市土地使用稅的標(biāo)準(zhǔn)是多少

南寧市土地使用稅的標(biāo)準(zhǔn)適用地區(qū)幅度差別定額稅率。城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額。按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米城鎮(zhèn)土地使用稅年應(yīng)納稅額。城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額標(biāo)準(zhǔn)具體規(guī)定如下

1.大城市1.5～30元；

2.中等城市1.2～24元；

3.小城市0.9～18元；

4.縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6～12元。

一、土地使用稅的征收范圍

城鎮(zhèn)土地使用稅城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。不包括農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定，“在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。”根據(jù)上述規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人不包括集體土地的使用者。

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》對(duì)此進(jìn)行了擴(kuò)大解釋，該文規(guī)定，“在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實(shí)際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實(shí)際使用集體土地的單位和個(gè)人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。本通知自2006年5月1日起執(zhí)行，此前凡與本通知不一致的政策規(guī)定一律以本通知為準(zhǔn)。”該通知將城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍擴(kuò)大到集體建設(shè)用地。

耕地占用稅征稅范圍包括占用的國(guó)家所有和集體所有的耕地。耕地是種植農(nóng)作物的土地，包括菜地、園地。園地包括花圃、苗圃、茶園、果園、桑園和其他種植經(jīng)濟(jì)林木的土地。占用魚塘及其他農(nóng)用土地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)視同占用耕地。用已開發(fā)的灘涂、草場(chǎng)、水面和林地，由省、自治區(qū)和直轄市結(jié)合情況確定是否征收耕地占用稅。在占用之前3年內(nèi)屬于規(guī)定范圍的耕地或農(nóng)用土地，也視為耕地。