土地抵押所需要注意的事項，1、無償取得國有劃撥土地使用權的不能直接抵押。國營企業和集體企業由于歷史原因，占有和使用城鎮國有土地。上述企業對這類無償劃撥的土地只有使用權，沒有處置權，更不能用劃撥土地作為抵押物。2、土地使用權抵押的前提：房地產
1、無償取得國有劃撥土地使用權的不能直接抵押。國營企業和集體企業由于歷史原因，占有和使用城鎮國有土地。上述企業對這類無償劃撥的土地只有使用權，沒有處置權，更不能用劃撥土地作為抵押物。
2、土地使用權抵押的前提：房地產開發商或企業只有與政府簽訂了土地出讓合同，交足了地價款，獲得了土地使用證，才有資格合法地將自己的土地使用權予以抵押，以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒有上述法律條件，土地使用權的抵押便無效。
3、抵押須有書面文件。土地使用權抵押，抵押人與抵押權人之間應當根據國家有關法律簽訂抵押協議。因為土地使用權抵押往往涉及較大金額，任何口頭約定都是草率的和不嚴肅的，所以任何土地使用權抵押都要形成文字，制訂出法律文件。
4、土地使用權與地上建筑物一致的原則。在土地使用權抵押時，其地上建筑物和其他附著物及一切權益隨之一并抵押。所以在簽署土地使用權抵押協議時，應詳細列出地上建筑物和附著物及其所產生的權益。
5、土地使用權抵押時，應辦理登記手續。如果是生地或其上沒有建筑物的土地使用權抵押，首先應到土地管理機構進行登記，然后到房地產管理局登記備案。如果是其上有建筑物或其他附著物的土地使用權抵押，則只需到房地產管理局登記備案，并辦理他項權利證書。
一、土地抵押登記所需要的材料有哪些
(一)抵押登記
1、《土地他項權利(抵押)登記申請書》(需蓋公章)
2、①國有劃撥土地和集體土地，須提交土地使用證和房屋所有權證(原件校對后交復印件)②國有出讓土地，如已領取房屋所有權證的，須提交國有土地使用證和房屋所有權證(原件校對后交復印件)③國有出讓土地如尚未領取房屋所有權證的須提供國有土地使用證，若原土地出讓合同約定投入須達到開發投資總額100%后才能抵押的，還須提供建筑工程施工許可證與建筑工程竣工驗收備案表(原件校對后交復印件)；若原土地出讓合同約定投入須達到開發投資總額25%后才能抵押的，還須提供建筑工程施工許可證(原件校對后交復印件)，及投入已達到25%(不含地價款)的有關證明
3、主合同和抵押合同
4、土地價格評估報告或作價協議書，劃撥土地必須提交經國土部門確認及核定補繳的土地出讓金數額的評估報告(原件校對后交復印件)
5、抵押權人的單位證照、法定代表人(負責人)身份證復印件(可由抵押權人蓋公章證明為原件復印件)
6、抵押人單位證照、法定代表人(個人)身份證(原件校對后交復印件)及抵押人法人身份證明
7、抵押人和抵押權人委托他人辦理抵押登記的，提交委托書和代理人身份證件(原件校對后交復印件)
8、以房地產開發用地抵押的，提交抵押雙方鑒證的房屋預售情況說明
9、以集體土地使用權抵押的，提交集體土地所有者同意抵押證明
10、抵押權人為非金融機構的，其抵押借款行為應當依法辦理有關批準手續，并提交有關批準文件(原件校對后交復印件)
11、如土地使用證與房屋所有權證記載的坐落不合的，需提供地名辦或當地街道辦事處的有關證明。
(二)抵押注銷登記
1、《土地抵押注銷登記申請書》(需蓋公章)
2、土地他項權利證書或土地抵押登記證明書
3、抵押人單位證照、法定代表人(個人)身份證件(原件校對后交復印件)
4、委托他人辦理的，需提交委托書和代理人身份證件(原件校對后交復印件)
5、土地使用證(如原土地證書壓存我局的不需提供)
6、如土地他項權利證書或土地抵押登記證明書已遺失的，需提供銀行遺失公告的登報樣本。
注：以上材料未說明為復印件的均需提供原件。
1．無償取得國有劃撥土地使用權的不能直接抵押。國營企業和集體企業由于歷史原因，占有和使用城鎮國有土地。上述企業對這類無償劃撥的土地只有使用權，沒有處置權，更不能用劃撥土地作為抵押物。2．土地使用權抵押的前提：房地產開發商或企業只有與政府簽訂了土地出讓合同，交足了地價款，獲得了土地使用證，才有資格合法地將自己的土地使用權予以抵押，以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒有上述法律條件，土地使用權的抵押便無效。3．抵押須有書面文件。土地使用權抵押，抵押人與抵押權人之間應當根據國家有關法律簽訂抵押協議。因為土地使用權抵押往往涉及較大金額，任何口頭約定都是草率的和不嚴肅的，所以任何土地使用權抵押都要形成文字，制訂出法律文件。4．土地使用權與地上建筑物一致的原則。在土地使用權抵押時，其地上建筑物和其他附著物及一切權益隨之一并抵押。所以在簽署土地使用權抵押協議時，應詳細列出地上建筑物和附著物及其所產生的權益。5．保險問題。土地使用權抵押，如其地上有建筑物或其他附著物，抵押人應當對地上建筑物辦理保險手續，并應在保險單上注明抵押權人為第一受益人，保險合同的期限應長于抵押協議的期限。6．土地使用權抵押時，應辦理登記手續。如果是生地或其上沒有建筑物的土地使用權抵押，首先應到土地管理機構進行登記，然后到房地產管理局登記備案。如果是其上有建筑物或其他附著物的土地使用權抵押，則只需到房地產管理局登記備案，并辦理他項權利證書。7．土地使用權抵押之前，應聘請評估機構評估。一般情況下，抵押人抵押自己的土地使用權，期望得到銀行或金融機構的貸款，而金融機構貸款數額的依據之一便是土地使用權的價值，所以在抵押之前，應請具有房地產評估資格的評估機構予以評估，根據評估報告，抵押權人再作出是否接受抵押的決策。8．董事會的決議。抵押人若是三資企業，在抵押之前須提供董事會同意抵押的決定，股份有限公司須提供股東大會和董事會同意抵押的決議。9．應請律師出具法律意見書。為了證實抵押人的主體資格，土地使用權的合法性、有效性和真實性，以及整個土地使用權抵押過程的合法性和可行性，為了保障抵押權人的權益，抵押權人應聘請律師就抵押問題出具法律意見書。10．土地使用權抵押時應辦理公證手續。因為土地使用權抵押涉及的是不動產抵押，標的重大，所以在簽署土地使用權抵押協議時，抵押雙方應到國家公證機關辦理公證手續。11．處置抵押物時，應申請房地產管理機構予以協助。抵押人在抵押協議規定的期限內未能履行義務，或者抵押人在協議有效期間解散或破產時，抵押權人可以根據國家有關法律和抵押協議的規定處分抵押物——土地使用權。在處理土地使用權時，抵押權人應當申請土地管理部門協助處理所抵押的土地使用權，并辦理土地使用權過戶手續。12．抵押權的終結。土地使用權抵押協議到期或因其他原因取消土地使用權抵押協議的，應當到土地管理部門和房地產管理部門注銷抵押協議。
土地所有權不得抵押，只能抵押土地承包經營權，流程如下：
(一)貸款申請：借款人以土地承包經營權向貸款行申請抵押貸款，需提交借款申請書等相關資料；
(二)貸款調查：貸款行客戶經理按貸款行信貸管理辦法開展信貸調查及辦理相關手續；
(三)貸款審批。該項貸款由貸款行獨立調查研究、審批發放；
(四)合同簽訂。在簽訂貸款合同時，借款人必須承諾申貸材料信息的真實有效、貸款的真實用途、貸款資金的支付方式以及承諾借貸雙方的權利義務；
(五)抵押價值評估。土地承包經營權抵押價值由縣農委和貸款行組織有關專家對土地承包經營權抵押價值進行測算并出具評估報告；
(六)辦理抵押登記。抵押權登記申請應由貸款行和抵押人共同向登記機關辦理；
(七)貸款發放：貸款行應當按照土地承包經營權抵押合同及借款合同約定及時辦理發放貸款手續，向借款人發放貸款，并妥善保管借款人移交的《土地承包經營權抵押登記證》及其他相關資料；
(八)貸款本息歸還：按季收息，按借據利率全額收回貸款利息，到期收回本金。
一、抵押條件要具備的內容
（一）農村土地承包經營權要合法取得，并擁有具備法律效力的權屬證明材料（如農村土地承包經營權證、合法合規的農村土地承包或流轉合同）；
（二）土地承包經營權產權關系要清晰，符合“依法、自愿、有償”的土地流轉原則，農村土地承包經營權流轉合同和相關手續符合國家法律、法規、政策；
（三）具備持續生產能力的果場、林場、養殖場、農業種植基地及其它符合抵押條件的農村土地；
（四）經營土地沒有改變農業（或漁業、林業）用途。
價值認定要合理
（一）
土地承包經營權價值根據抵押當事人提供的有資質的價值評估中介機構出具的評估報告（意見書）進行確認；
（二）或按照當地政府有權部門公布的同期轄區內各地區農村土地承包經營權的基準價格協商確認。
抵押登記要合規
（一）
辦理土地承包經營權抵押應及時到縣級政府指定登記部門進行登記（一般為農村經營管理局）。
（二）抵押登記應至少提供以下材料：
1、抵押登記申請書；
2、農村土地承包經營權權屬證明材料（包括土地承包經營權證、承包合同、流轉合同等）；
3、地上附著物價值情況說明；
4、抵押合同；
5、農村土地承包經營權共有權人同意抵押的書面材料；
6、抵押人與抵押權人身份證明要件（包括營業執照、組織機構代碼證、法人代表身份證原件及復印件等）；
7、抵押物的評估報告或評估確認書；
8、抵押登記部門要求的其他資料。農村信用社在取得相關抵押登記權證后，根據借款合同才能發放貸款。
【本文關聯的相關法律依據】
《土地承包經營權抵押貸款管理辦法》第十三條土地承包經營權抵押貸款的操作程序
(一)貸款申請：借款人以土地承包經營權向貸款行申請抵押貸款，需提交下列資料：
1.農戶
(1)借款申請書;
(2)其配偶須簽注同意借款意見(含個人獨資類型的農業企業);
(3)借款人身份、戶籍和婚姻狀況的證明;
(4)土地承包經營權流轉合同和長豐縣農村綜合產權交易管理服務中心出具的鑒證書;
(5)縣農委牽頭組織的專家對土地承包經營權抵押價值出具的評估報告;
(6)投資人的投資證明材料;
(7)地上附著物經營面積、品種及效益等情況說明;
(8)租金支付期限證明材料;
(9)貸款行要求的其他資料。
2.農業企業
(1)借款申請書;
(2)經年檢合格的營業執照、組織機構代碼證及稅務登記證、貸款卡、基本賬戶開戶許可證、公司章程和驗資報告;
(3)股東會或董事會同意借款的證明文件;
(4)企業最近三年和即期的財務資料;
(5)企業貸款用途和還款來源的相關文件(合同及協議等);
(6)土地承包經營權流轉合同和長豐縣農村綜合產權交易管理服務中心出具的鑒證書;
(7)有關專家對土地承包經營權抵押價值的評估報告;
(8)投資人的投資證明材料;
(9)地上附著物經營面積、品種及效益等情況說明;
(10)租金支付期限證明材料;
(11)貸款行要求的其他資料。
個體工商戶可視其規模參照農戶或農業企業執行，農村經濟組織參照農業企業執行。
(二)貸款調查：貸款行客戶經理按貸款行信貸管理辦法開展信貸調查及辦理相關手續。調查過程中應審查借款人的資料真實性、借款用途、資信狀況、償還能力、還款來源、擬抵押土地承包經營權基本情況、權證的真實性及有效性、實現抵押權的可行性以及借款人是否有權將該土地承包經營權進行抵押、借款人是否有重復設定抵押的情況、押品的評估價值是否真實等。
(三)貸款審批。該項貸款由貸款行獨立調查研究、審批發放。
(四)合同簽訂。在簽訂貸款合同時，借款人必須承諾申貸材料信息的真實有效、貸款的真實用途、貸款資金的支付方式以及承諾借貸雙方的權利義務。一旦發生客戶有嚴重違反協議的情形，貸款行有權解除合同，并有權提前收回貸款。
(五)抵押價值評估。土地承包經營權抵押價值由縣農委和貸款行組織有關專家對土地承包經營權抵押價值進行測算并出具評估報告。
(六)辦理抵押登記。抵押權登記申請應由貸款行和抵押人共同向登記機關辦理。
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內容審核：羅娟律師
來源：頭條-土地抵押所需要注意的事項，
