一、土地征收細(xì)則最新版全文,土地征收管理法實(shí)施細(xì)則

法律分析：《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》是根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》制定的條例。明確指出國(guó)家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》 第二十五條 征收土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書(shū)到公告指定的人民政府土地行政主管部門(mén)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?。市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征收土地方案，會(huì)同有關(guān)部門(mén)擬訂征地補(bǔ)償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，聽(tīng)取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)。征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)組織實(shí)施。對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征收土地方案的實(shí)施。征收土地的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起3個(gè)月內(nèi)全額支付。

二、土地管理法關(guān)于征收的規(guī)定

法律分析：該法律法規(guī)出臺(tái)是為了加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)憲法，制定的法律。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十五條 為了公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收農(nóng)民集體所有的土地的，可以依法實(shí)施征收： （一）軍事和外交需要用地的； （二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要用地的； （三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、生態(tài)環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社區(qū)綜合服務(wù)、社會(huì)福利、市政公用、優(yōu)撫安置、英烈保護(hù)等公共事業(yè)需要用地的； （四）由政府組織實(shí)施的扶貧搬遷、保障性安居工程建設(shè)需要用地的； （五）在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，經(jīng)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)由縣級(jí)以上地方人民政府組織實(shí)施的成片開(kāi)發(fā)建設(shè)需要用地的； （六）法律規(guī)定為公共利益需要可以征收農(nóng)民集體所有的土地的其他情形。前款規(guī)定的建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃；第（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)規(guī)定的建設(shè)活動(dòng)，還應(yīng)當(dāng)納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃；第（五）項(xiàng)規(guī)定的成片開(kāi)發(fā)并應(yīng)當(dāng)符合國(guó)務(wù)院自然資源主管部門(mén)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

三、征收土地管理辦法

法律主觀：〈 土地管理法 》第47條是有關(guān) 土地征收補(bǔ)償 的規(guī)定 (一)第四十七條 第一款 本條第l款規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償?！备鶕?jù)該款規(guī)定，征收土地時(shí)必須補(bǔ)償．補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)是土地的原用途，也就是按照征用前利用土地能給土地權(quán)利人帶來(lái)的收益進(jìn)行補(bǔ)償。 第二款 本條第2款規(guī)定：“征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括 土地補(bǔ)償費(fèi) 、 安置補(bǔ)助費(fèi) 以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍征收，耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。”本條款明確規(guī)定了對(duì)耕地進(jìn)行征收所需補(bǔ)償?shù)木唧w內(nèi)容，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。本條款同時(shí)規(guī)定了土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，但是此處的規(guī)定只是一個(gè)籠統(tǒng)的規(guī)定，具體標(biāo)準(zhǔn)仍需要各地行政機(jī)關(guān)進(jìn)一步細(xì)化。例如，2005年9月1日起施行的《江蘇省征地補(bǔ)償和被征地農(nóng)民基本生活保障辦法第8條規(guī)定：“征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的10倍。前款規(guī)定的耕地前3年平均年產(chǎn)值的最低標(biāo)準(zhǔn)為：(一)一類地區(qū)每畝1800元；(二)二類地區(qū)每畝1600元；(三)三類地區(qū)每畝1400元；(四)四類地區(qū)每畝1200元。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由各市人民政府按照《江蘇省土地管理?xiàng)l例》第26條和前款的規(guī)定作相應(yīng)提高?！?第三款 對(duì)于其他土地的征收，本條第3款規(guī)定：“征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定?！边@表明對(duì)于征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，我國(guó)《土地管理法》授權(quán)省級(jí)人民政府來(lái)制定，同時(shí)制定該標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)當(dāng)參照耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。 例如《安徽省實(shí)施(中華人民共和國(guó)土地管理法)辦法》第34條就規(guī)定了對(duì)耕地以外其它土地進(jìn)行征收的土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：“征用耕地以外的其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：(一)征用 魚(yú)塘、藕塘、葦塘、灌叢、藥材地等，為其被征用前3年平均年產(chǎn)值的6倍。(二)征用果園、茶園、桑園等，為其被征用前3年平均年產(chǎn)值的7倍；未曾收獲的，為其同類土地前3年平均年產(chǎn)值的6倍。(三)征用耕種不滿3年的開(kāi)荒地，為其所在村(組)耕地前3年平均年產(chǎn)值的3至4倍；耕種3年以上的，按照耕地補(bǔ)償。(四)征用農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地，為其所在村(組)耕地前3年平均年產(chǎn)值的4至5倍。(五)征用其他土地的，為其所在村(組)耕地前3年平均年產(chǎn)值的2至3倍。征用林地的土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定執(zhí)行?！?第四款 本條第2款規(guī)定了土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)未作規(guī)定，該條第4款規(guī)定：“被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定”，土地管理法同樣授權(quán)省級(jí)人民政府制定該項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。 第五款 本條第5款規(guī)定：“征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按差照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。” 第六款 本條第6款規(guī)定：“依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò) 土地被征收 前3年平均年產(chǎn)值的30倍?！边@是因?yàn)槲覈?guó)土地管理法對(duì)土地征收補(bǔ)償?shù)牧⒎ㄔ瓌t是合理補(bǔ)償，而不是按照實(shí)際損失補(bǔ)償，這就可能出現(xiàn)補(bǔ)償不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的現(xiàn)象，對(duì)此該法授權(quán)省級(jí)人民政府增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但是同時(shí)規(guī)定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。 第七款 本條第7款規(guī)定國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

四、新修訂的土地管理法

法律主觀：在2019年8月26日，第十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議審議通過(guò)了關(guān)于修改土地管理法的決定，新修訂的土地管理法自2020年1月1日起施行。一、最新修訂的土地管理法是什么時(shí)候8月26日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過(guò)關(guān)于修改《中華人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱《土地管理法》）的決定，決定自2020年1月1日起施行。此次修改，進(jìn)一步明確了加強(qiáng)土地節(jié)約集約利用以及引導(dǎo)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的政策導(dǎo)向，同時(shí)明確了在土地管理中，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民合理土地權(quán)益的保護(hù)，體現(xiàn)出對(duì)農(nóng)民土地權(quán)利的尊重和保護(hù)。二、新修訂的土地管理法將給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)什么1、集體用地將成為開(kāi)發(fā)商拿地的新途徑。新修訂的《土地管理法》明確了集體用地入市條件，為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行集體用地開(kāi)發(fā)打下了基礎(chǔ)。之前北京大興區(qū)等全國(guó)33個(gè)試點(diǎn)縣級(jí)行政區(qū)域，推出集體用地進(jìn)入市場(chǎng)，但這些土地掛牌后并沒(méi)有受到市場(chǎng)的重視，其中一個(gè)重要的原因就是法律方面缺乏明確支持，存在不確定性，而新修訂的《土地管理法》出臺(tái)，將大大降低這種不確定性。一方面，開(kāi)發(fā)商通過(guò)多種方式與集體用地的所有者合作，由于不需要經(jīng)過(guò)集體土地變?yōu)閲?guó)有土地這個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)地價(jià)款的支付時(shí)間也可以與村集體商議確定，這都會(huì)在一定程度上降低成本，形成共贏。另一方面，由于集體用地在市場(chǎng)上可能會(huì)與城市政府土地管理部門(mén)的招拍掛土地形成一定程度的競(jìng)爭(zhēng)，也會(huì)有利于平抑過(guò)熱的土地市場(chǎng)價(jià)格。但需要注意的是，由于目前仍有待出臺(tái)具體執(zhí)行細(xì)則，而且集體用地開(kāi)發(fā)可能存在大量的國(guó)有土地開(kāi)發(fā)中沒(méi)有發(fā)現(xiàn)的新問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商需要謹(jǐn)慎對(duì)待。2、提高征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)大大提高開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本。新修訂的《土地管理法》集中修改現(xiàn)行征地補(bǔ)償制度，刪除征地補(bǔ)償“30倍上限”等內(nèi)容，要求“保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障”。這意味著以后征地，補(bǔ)償成本不僅可能會(huì)大大超過(guò)過(guò)去規(guī)定的“30倍上限”，而且還會(huì)出現(xiàn)很多不可控成本，這在一定程度上也增加了拿地的難度。在這種環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商必須提高精細(xì)化運(yùn)作的力度，協(xié)助政府做好征地工作，在合法合規(guī)的進(jìn)行征收補(bǔ)償安置的基礎(chǔ)上，努力不增加不合理的成本和隱性成本，為項(xiàng)目提供較充分的利潤(rùn)空間。3、村集體有可能會(huì)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的生力軍。在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直存在著村集體開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房，除去部分占用農(nóng)地、不符合規(guī)劃的土地外，仍有較大的開(kāi)發(fā)量，以往由于法律不允許，這些開(kāi)發(fā)完成的小產(chǎn)權(quán)房成為一個(gè)難題長(zhǎng)期存在。而在新修訂的《土地管理法》對(duì)集體用地開(kāi)了閘門(mén)后，這些村集體可以合法利用這些土地，有可能成為一支不可忽略的生力軍，進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，與傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商相比，由于自身土地成本低，資金壓力小，他們更可以采取租售并舉的方式，將短期收益化為長(zhǎng)期收益，開(kāi)發(fā)模式也更加靈活多樣。村集體的這些優(yōu)勢(shì)，明顯超過(guò)傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商。而開(kāi)發(fā)商則可以通過(guò)代建、合作開(kāi)發(fā)等方式，加強(qiáng)與村集體的合作，獲得新的發(fā)展良機(jī)。三、請(qǐng)問(wèn)土地管理費(fèi)是指什么？要交多少錢(qián)網(wǎng)友提問(wèn)：我公司于2018年向村委簽下一份土地出讓合同，其中有一條每年要向村委繳納土地管理費(fèi)用。關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓有必要給村里交土地管理費(fèi)嗎，這是不是合法的。請(qǐng)問(wèn)律師土地管理費(fèi)是什么？工業(yè)用地是必須要交的費(fèi)用嗎？每年要交多少錢(qián)，可以分期付款嗎？律師回復(fù)：國(guó)土地管理部門(mén)從征地費(fèi)中提取的用于征地事務(wù)性工作的專項(xiàng)費(fèi)用。土地管理費(fèi)實(shí)行由縣、市人民政府統(tǒng)一負(fù)責(zé)組織征用，包干使用。縣、市提取的土地管理費(fèi)，按一定比例上交給上級(jí)土地管理部門(mén)，作為征地服務(wù)所必需的費(fèi)用。國(guó)有土地使用費(fèi)是必須要交的，至于是不是每年都要交，得看你所簽的土地使用合同是多少年，可以分期付也可以每年交，也可以一次性交完。

法律客觀：一、最新土地管理法何時(shí)生效還沒(méi)確定。雖說(shuō)是草案，但還是在修改當(dāng)中。要等《中華人民共和國(guó)土地管理法修正案(草案)》經(jīng)過(guò)全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)后，以新《土地管理法》為依據(jù)，國(guó)務(wù)院制定出臺(tái)《集體土地征收條例》才能確定新的集體土地征收補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)。二、土地管理法修改了幾次我國(guó)《土地管理法》自制定以來(lái)，已進(jìn)行過(guò)三次修改?！蛾P(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉的決定》第一次修正1998年8月29日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議修訂根據(jù)2004年8月28日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉的決定》第二次修正)。第三次修改是2012年11月28日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)《中華人民共和國(guó)土地管理法修正案(草案)》，對(duì)農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償制度作了修改。三、最新土地管理法修正案內(nèi)容修正案草案第47條第一款明確規(guī)定：“征收農(nóng)民集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依照合法、公正、公開(kāi)的原則制定嚴(yán)格的程序，給予公平補(bǔ)償”。國(guó)務(wù)院提請(qǐng)十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第三十次會(huì)議初次審議的土地管理法修正案草案，對(duì)“土地補(bǔ)償”作了重大修改——?jiǎng)h除了現(xiàn)行法第47條中按土地原有用途補(bǔ)償和30倍補(bǔ)償上限的規(guī)定。此次修正案草案的修改亮點(diǎn)，除上述刪除“上限”和增加社會(huì)保障之外，還規(guī)定，補(bǔ)償資金不落實(shí)不得批準(zhǔn)和實(shí)施征地;授權(quán)國(guó)務(wù)院制定征地補(bǔ)償安置具體辦法。修正案草案還增加了對(duì)征地農(nóng)民的社會(huì)保障。在現(xiàn)行法第47條規(guī)定的土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助、青苗和地上附著物補(bǔ)償三項(xiàng)補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，把住宅從地上附著物中單獨(dú)列出，并增加了社會(huì)保障補(bǔ)償。

五、中華人民共和國(guó)土地管理法》

法律主觀：中華人民共和國(guó)土地管理法耕地分為灌溉水田、望天田、水澆地、旱地、菜地。國(guó)家保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地；嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃采取措施，確保本行政區(qū)域內(nèi)耕地總量不減少、質(zhì)量不降低；國(guó)家實(shí)行永久基本農(nóng)田保護(hù)制度，不得擅自占用或者改變永久基本農(nóng)田用途。

法律客觀：《土地管理法》第一條　 為了加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)憲法，制定本法。 第四條　 國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。

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投稿：尤慧思

內(nèi)容審核：王四新律師