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房屋拆遷(征收)補(bǔ)償稅收,拆遷補(bǔ)償中的涉稅問題:今日土地征收規(guī)定更新

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    2024-08-23 10:07:52
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    圣運(yùn)律師
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房屋拆遷(征收)補(bǔ)償稅收,拆遷補(bǔ)償中的涉稅問題,根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國務(wù)院第590號(hào)令)規(guī)定,被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償,也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人可能是企事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體,也可能是個(gè)人。被拆遷人是企事業(yè)單位或社會(huì)團(tuán)

房屋拆遷(征收)補(bǔ)償稅收,拆遷補(bǔ)償中的涉稅問題:今日土地征收規(guī)定更新

  • ● 圣運(yùn)推薦:房屋拆遷(征收)補(bǔ)償稅收,拆遷補(bǔ)償中的涉稅問題:今日土地征收規(guī)定更新
  • 一、房屋拆遷(征收)補(bǔ)償稅收,拆遷補(bǔ)償中的涉稅問題

    根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國務(wù)院第590號(hào)令)規(guī)定,被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償,也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

    被拆遷人可能是企事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體,也可能是個(gè)人。

    被拆遷人是企事業(yè)單位或社會(huì)團(tuán)體的涉稅問題

    1、營業(yè)稅

    對(duì)國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個(gè)人所擁有的土地使用權(quán)并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個(gè)人的土地及地上附著物(包括不動(dòng)產(chǎn))的補(bǔ)償費(fèi)不征收營業(yè)稅。(國稅函[2007]969號(hào))納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)只要出具縣級(jí)(含)以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國稅發(fā)[1993]149號(hào))規(guī)定不征收營業(yè)稅。(國稅函〔2008〕277號(hào))

    除以上兩種情況,無論收到的是現(xiàn)金補(bǔ)償還是實(shí)物(房屋)補(bǔ)償,都應(yīng)視同土地及附屬物轉(zhuǎn)讓款,交納營業(yè)稅。

    2、企業(yè)所得稅

    《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》(國家稅務(wù)總局公告2012年第40號(hào))規(guī)定:企業(yè)政策性搬遷,是指由于社會(huì)公共利益的需要,在政府主導(dǎo)下企業(yè)進(jìn)行整體搬遷或部分搬遷。企業(yè)由于下列需要之一,提供相關(guān)文件證明資料的,屬于政策性搬遷:

    (1)國防和外交的需要;

    (2)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施的需要;

    (3)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

    (4)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;

    (5)由政府依照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;

    (6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。企業(yè)的搬遷收入,包括搬遷過程中從本企業(yè)以外(包括政府或其他單位)取得的搬遷補(bǔ)償收入,以及本企業(yè)搬遷資產(chǎn)處置收入等。企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出,可以暫不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,而在完成搬遷的年度,對(duì)搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。企業(yè)的搬遷收入,扣除搬遷支出后的余額,為企業(yè)的搬遷所得。企業(yè)應(yīng)在搬遷完成年度,將搬遷所得計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)應(yīng)納稅所得額計(jì)算納稅。

    拆遷補(bǔ)償除屬于企業(yè)政策性搬遷或處置收入外,取得的無論是現(xiàn)金還是實(shí)物補(bǔ)償,都應(yīng)在取得的當(dāng)年計(jì)入應(yīng)納稅所得額。

    3、土地增值稅

    《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》相關(guān)規(guī)定:《條例》第二條轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅。《條例》第八條有下列情形之一的免征土地增值稅:(2)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),《條例》第八條(二)項(xiàng)所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的比照本規(guī)定免征上地增值稅。

    關(guān)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題(財(cái)稅【2006】21號(hào))的規(guī)定:《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第四款所稱因城市實(shí)施規(guī)劃而搬遷是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音使城市居民生活受到一定危害而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況,因國家建設(shè)的需要而搬遷是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級(jí)人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

    除以上規(guī)定,收到的拆遷補(bǔ)償,無論是貨幣還是實(shí)物,均應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓土地及附屬物交納土地增值稅。

    4、印花稅

    印花稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目的征稅范圍是經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。

    拆遷補(bǔ)償涉及動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移,拆遷補(bǔ)償合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目征稅。

    被拆遷人是個(gè)人的涉稅問題

    《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得被征用房屋補(bǔ)償費(fèi)收入免征個(gè)人所得稅的批復(fù)》(國稅函【1998】428號(hào))指出,按照城市發(fā)展規(guī)劃,在舊城改造過程中,個(gè)人因住房被征用而取得賠償費(fèi),屬補(bǔ)償性質(zhì)的收入,無論是現(xiàn)金還是實(shí)物(房屋),均免予征收個(gè)人所得稅。

    《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅【2005】45號(hào))規(guī)定,被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款,免征個(gè)人所得稅。

    有以上文件可見:按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款,無論是貨幣補(bǔ)償還是實(shí)物補(bǔ)償(房屋),均免征個(gè)人所得稅。

    個(gè)人收取的拆遷補(bǔ)償主要是對(duì)個(gè)人損失的一種補(bǔ)償,不是銷售行為,是政府主導(dǎo)的行為,會(huì)有政府的相關(guān)文件。上述企業(yè)收到拆遷補(bǔ)償免營業(yè)稅和土地增值稅的政策同樣適用于個(gè)人,個(gè)人收取的拆遷補(bǔ)償不用交營業(yè)稅和土地增值稅。

    通過以上分析:只要是由政府主導(dǎo)的、因公共事業(yè)需要而拆遷補(bǔ)償,無論是貨幣或是實(shí)物,都免征各稅(除印花稅而外)。除此之外的拆遷補(bǔ)償要交納各稅。

    一、政府拆遷房屋需要什么手續(xù)

    政府征收拆遷房屋的,需要市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定,由征收部門擬定征收補(bǔ)償方案,補(bǔ)償方案通過后,實(shí)施房屋拆遷。

    《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

    第八條為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需征收房屋的,由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定:

    (一)國防和外交的需要;

    (二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;

    (三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

    (四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;

    (五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;

    (六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

    第十條房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案,報(bào)市、縣級(jí)人民政府。

    市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布,征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

    二、遷補(bǔ)償款的涉稅處理

    可以得到政府拆遷補(bǔ)償款的居民和企事業(yè)單位,涉及到的稅種有“營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅”等稅種,在此分別加以闡述。

    1、營業(yè)稅對(duì)于企業(yè)收到的拆遷補(bǔ)償款是否要交納營業(yè)稅,目前國家稅務(wù)總局的文件沒有明確規(guī)定,只有《關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的批復(fù)》文件在內(nèi)容與此比較近似,該文件規(guī)定對(duì)于對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入,應(yīng)按照營業(yè)稅“銷售不動(dòng)產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。因?yàn)樵撐募嬖谶m用范圍的限定,個(gè)人和企業(yè)收到的拆遷補(bǔ)償款不能完全適用該文件。

    2、企業(yè)所得稅根據(jù)目前的政策,對(duì)內(nèi)資企業(yè)取得拆遷安置補(bǔ)償款在所得稅方面沒有特別的規(guī)定。被拆遷單位應(yīng)按照財(cái)企文件的規(guī)定,房屋、設(shè)備的拆遷、拆卸、運(yùn)輸、清理等先通過“固定資產(chǎn)清理”科目核算,拆遷完畢沖銷“專項(xiàng)應(yīng)付款”,“專項(xiàng)應(yīng)付款”余額轉(zhuǎn)入“資本公積”或“營業(yè)外支出”。“資本公積”并入應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅,轉(zhuǎn)入“營業(yè)外支出”的損失按照規(guī)定,經(jīng)過確定城市改造的政府所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)的上一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批后作為財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除。但對(duì)于機(jī)器設(shè)備重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費(fèi)用,直接核銷“專項(xiàng)應(yīng)付款”的規(guī)定,同稅法的規(guī)定存在時(shí)間性差異。按照規(guī)定機(jī)器設(shè)備的安裝、調(diào)試所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)予資本化,通過計(jì)提折舊的形式稅前扣除。

    3、個(gè)人所得稅被拆遷人是個(gè)人的取得拆遷補(bǔ)償款個(gè)人所得稅處理,,按照城市發(fā)展規(guī)劃,在舊城改造過程中,個(gè)人因住房被征用而取得賠償費(fèi),屬補(bǔ)償性質(zhì)的收入,無論是現(xiàn)金還是實(shí)物(房屋),均免予征收個(gè)人所得稅。

    4、土地增值稅規(guī)定,轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人。因此,不論是法人還是自然人,不管是內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè),只要是發(fā)生轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為就要根據(jù)稅法的規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。同時(shí)第8條又規(guī)定,因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。綜上所述,企業(yè)不同與個(gè)人,每一筆資金往來都要入賬,進(jìn)行會(huì)計(jì)科目核算。征地拆遷財(cái)務(wù)處理比較復(fù)雜,通常是將拆遷款當(dāng)做“專項(xiàng)應(yīng)付款”進(jìn)行核算。因?yàn)槠髽I(yè)多了一筆進(jìn)項(xiàng),還涉及到稅務(wù)方面的問題,所以處理起來比較費(fèi)精力。

    三、拆遷補(bǔ)償涉稅是怎樣

    目前企業(yè)取得的企業(yè)拆遷補(bǔ)償收入,凡搬遷后重新購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)(以下稱重置固定資產(chǎn))的,應(yīng)將上述搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的金額,沖減企業(yè)重置固定資產(chǎn)的原價(jià)。企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入,凡搬遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)的,應(yīng)將上述搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值及處置費(fèi)用后的余額,計(jì)入企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。具體操作上,取得搬遷補(bǔ)償收入后三年內(nèi)沒有重置與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)的,應(yīng)在期滿當(dāng)年計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

    一、房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

    拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有:

    (1)房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi)),用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失,以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔,按平方米單價(jià)計(jì)算。

    (2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi),用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便,以臨時(shí)居住條件劃檔,按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。

    (3)獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi),用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房,房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。

    由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)計(jì)算公式為:房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)。

    二、拆遷非居住房屋的補(bǔ)償

    1、拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個(gè)人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋,貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為:被拆除房屋的建安重置價(jià)+相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用。

    2、被拆除房屋的建安重置價(jià)、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用,當(dāng)事人協(xié)商不成時(shí),由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

    3、其他補(bǔ)償:還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人下列費(fèi)用:

    (1)按國家和本市規(guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用。

    (2)無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用。

    (3)因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。

    4、其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍,以及其他地上構(gòu)筑物的補(bǔ)償,按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)地上附著物標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

    四、企業(yè)拆遷補(bǔ)償款要交稅嗎

    法律分析:需要交稅。與企業(yè)拆遷補(bǔ)償款中有聯(lián)系的稅種主要包括三種:企業(yè)所得稅、增值稅和土地增值稅。其中企業(yè)所得稅需要繳納,營改增之后,增值稅也不收。此外不同的征收可能會(huì)免除部分稅種。例如:因國家建設(shè)需要的拆遷補(bǔ)償款,免征土地增值稅。但是如果是商業(yè)征收,則不免征土地增值稅。

    法律依據(jù):《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條:有下列情形之一的,免征土地增值稅:(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的;(二)因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。

    五、動(dòng)遷補(bǔ)償款要交稅嗎

    法律分析:拆遷款要交稅,被拆遷單位和個(gè)人因拆遷取得的房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi)或補(bǔ)償安置的房屋,除下列兩種情況外,均應(yīng)征收營業(yè)稅:1.被拆遷單位和個(gè)人取得政府財(cái)政部門支付的房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi),暫免征收營業(yè)稅。2.被拆遷個(gè)人因自用普通住房拆遷,所取得的補(bǔ)償費(fèi)或拆遷過程中發(fā)生的房屋等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換,暫免征收營業(yè)稅。

    法律依據(jù):《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條 有下列情形之一的,免征土地增值稅:(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的;(二)因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。

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    投稿:安子汐

    內(nèi)容審核:馮興元教授

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