一、如何確定舊房轉(zhuǎn)讓的扣除額

根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》【財稅[2006]21號】的規(guī)定：

1、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物；

2、凡不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的；

3、經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額,可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒有評估價格,又不能提供購房發(fā)票的,地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定,實行核定征收。

二、如何確定老房子過戶扣除額

本文介紹了土地增值稅的相關(guān)規(guī)定以及二手房購買時需要注意的事項。如果納稅人無法獲得舊房屋、舊建筑物的評估價款，可以考慮提供進貨發(fā)票來確定舊房屋轉(zhuǎn)讓的扣除額。購買二手房時需要注意二手房是否允許出售、確定房屋所有權(quán)是否真實、完整、可靠，以及確定二手房的準(zhǔn)確建筑面積是否與產(chǎn)權(quán)證相同等問題。此外，購買二手房時還需要注意付款方式和交付時間等問題，并明確雙方的責(zé)任和義務(wù)以避免糾紛。

法律分析

根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》〔財稅〔2006〕21號〕的規(guī)定,如果納稅人無法獲得舊房屋、舊建筑物的評估價款,就可以考慮提供進貨發(fā)票來確定舊房屋轉(zhuǎn)讓的扣除額。但是,地稅部門需要確認后,才能按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一款、第三款規(guī)定的扣除項目,從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度,按發(fā)票金額和年度金額的5%計算。納稅人在購房時繳納的契稅，如能提供契稅繳納證明的，允許作為“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅”扣除，但不作為加收5%的基數(shù)。轉(zhuǎn)讓舊房屋、舊建筑物，既沒有評估價也沒有進貨發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以依照《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定實行核定征收。第二，購買二手房要注意什么？一是二手房是否允許出售？如果房改出售公房，部分單位仍保留優(yōu)先購買權(quán)。因此，必須征求原產(chǎn)權(quán)單位同意購房過戶的書面意見，并簽字。

2。確定房屋所有權(quán)是否真實、完整、可靠？

房屋所有人是否與他人存在共有關(guān)系，是否存在其他債權(quán)債務(wù)糾紛。但最重要的是，出賣人必須出示并提供合法的房屋所有權(quán)證。

3。確定二手房的準(zhǔn)確建筑面積是否與產(chǎn)權(quán)證相同？

合同約定出售的房屋面積以現(xiàn)行產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，其他面積除外。此外，還要考察區(qū)位、環(huán)境、價格、房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件、物業(yè)管理等相關(guān)問題。雙方是否履行二手房手續(xù)？

買賣雙方購買二手房時，必須簽訂《房屋買賣合同》，到房屋所在區(qū)縣國土房管局市場交易管理處辦理登記手續(xù)，轉(zhuǎn)讓所有權(quán)和繳納國家規(guī)定的稅費。一些業(yè)主往往口頭向客戶保證，室內(nèi)裝修用的鋁合金門窗、地板、空調(diào)、櫥柜、熱水器在簽訂合同時可以贈送。結(jié)果，在實際送貨時，客戶發(fā)現(xiàn)門窗被卸下，地板被撬，房子一片狼藉，業(yè)主承諾的空調(diào)、熱水器也不見了。在簽訂購房合同的過程中，一定要注意付款方式的各個環(huán)節(jié)。比如，買賣雙方可以約定在付款方式的選擇上注明，客戶在簽訂房屋買賣合同時，將相當(dāng)于房價百分比的定金支付給業(yè)主或中介公司。

7。確定交付時間

簽訂合同時，還應(yīng)明確房屋交付時間為轉(zhuǎn)讓后的工作日或雙方約定的其他時間；房屋交付檢驗前的費用和交付期間的費用由誰承擔(dān)另外，合同中還應(yīng)注明雙方的其他約定。違約責(zé)任不容忽視。

買賣雙方最好在合同中明確雙方的責(zé)任和義務(wù)，這對避免糾紛有很大幫助。如違約責(zé)任、違約金、逾期付款責(zé)任、滯納金等違約行為。

拓展延伸

二手房買賣合同是房屋買賣交易中非常重要的一環(huán),對于買賣雙方來說,了解細節(jié)非常重要,以免發(fā)生不必要的糾紛。以下是一些二手房買賣合同應(yīng)該注意的細節(jié):

1. 房屋信息:合同中應(yīng)詳細注明房屋的面積、所在樓層、房屋性質(zhì)、土地使用權(quán)年限等基本信息,以確保雙方對房屋情況有清晰的認識。

2. 合同期限:合同中應(yīng)明確合同的期限,包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間和租賃期限等細節(jié),以免發(fā)生房屋在合同期限內(nèi)被意外處理。

3. 付款方式:合同中應(yīng)注明付款方式和金額,包括首付款、尾款、過戶費等細節(jié),以避免雙方在付款過程中產(chǎn)生糾紛。

4. 房屋質(zhì)量:合同中應(yīng)詳細注明房屋的質(zhì)量情況,包括房屋有無維修記錄、物業(yè)服務(wù)情況等細節(jié),以確保雙方在購買房屋后能夠及時發(fā)現(xiàn)并解決問題。

5. 戶口情況:合同中應(yīng)注明房屋的戶口情況,包括房屋是否符合遷入條件、是否有戶口限制等細節(jié),以確保雙方在購買房屋后能夠順利遷入。

6. 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移:合同中應(yīng)詳細注明房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況,包括房屋的抵押權(quán)、查封權(quán)等細節(jié),以確保雙方在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中不存在糾紛。

7. 爭議解決:合同中應(yīng)注明爭議解決方式,包括調(diào)解、仲裁、訴訟等細節(jié),以確保雙方在發(fā)生爭議時能夠及時解決問題。

二手房買賣合同是房屋買賣交易中非常重要的一環(huán),應(yīng)詳細注明各項細節(jié),以避免發(fā)生不必要的糾紛。如果雙方在簽訂合同過程中有任何疑問,建議及時咨詢專業(yè)律師。

結(jié)語

購買二手房時需要注意以下幾點：一是確認房屋所有權(quán)是否真實、完整、可靠，二是確定房屋的準(zhǔn)確建筑面積是否與產(chǎn)權(quán)證相同，三是確認二手房的準(zhǔn)確交付時間，四是買賣雙方簽訂購房合同并明確責(zé)任義務(wù)以避免糾紛。同時，購買二手房時還要關(guān)注房屋的裝修情況，確保房屋交付時沒有問題。

法律依據(jù)

城市房地產(chǎn)管理法(2019-08-26)\t第五十七條\t房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)等。

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2020-12-29)\t第十一條\t根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2020-12-29)\t第十五條\t商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條規(guī)定的辦理不動產(chǎn)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理不動產(chǎn)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

三、舊房子轉(zhuǎn)讓是怎么計算扣除額的？

確定舊房轉(zhuǎn)讓扣除額的方法是：舊房轉(zhuǎn)讓應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅；對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

一、個人轉(zhuǎn)讓著作權(quán)稅收怎么算

個人轉(zhuǎn)讓著作權(quán)個人需要繳納的稅種一般是個人所得稅。個人轉(zhuǎn)讓版權(quán)規(guī)定的稅率個人轉(zhuǎn)讓版權(quán)規(guī)定的稅率：1、勞務(wù)報酬所得、稿酬所得、特許權(quán)使用費所得、財產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費用，其余額為應(yīng)納稅所得額。2、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。3、特許權(quán)使用費所得，是指個人提供專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、非專利技術(shù)以及其他特許權(quán)的使用權(quán)取得的所得；提供著作權(quán)的使用權(quán)取得的所得，不包括稿酬所得。4、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，是指個人轉(zhuǎn)讓有價證券、股權(quán)、建筑物、土地使用權(quán)、機器設(shè)備、車船以及其他財產(chǎn)取得的所得。因此，個人轉(zhuǎn)讓著作權(quán)應(yīng)按特許權(quán)使用費所得與適用稅率計算繳納個人所得稅。

二、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是怎么回事？

劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓程序如下：

1、申請：原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料，向市、縣國土資源管理部門提出劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請；

2、受理和審查：市、縣國土資源管理部門受理申請后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定對申請人提交的申請材料進行審查，并就申請地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門意見。經(jīng)審查，申請地塊用途符合規(guī)劃，并且符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織地價評估，確定應(yīng)繳納的土地出讓金額，擬訂協(xié)議出讓方案；

3、地價評估：市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織對申請轉(zhuǎn)讓地塊的出讓土地使用權(quán)市場價格和劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格進行評估，估價基準(zhǔn)期日為擬出讓時點；

4、集體確定應(yīng)繳出讓金，擬訂出讓方案：市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續(xù)時應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額，并擬訂協(xié)議出讓方案；

5、方案報批，發(fā)出準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書：市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，將協(xié)議出讓方案報市、縣人民政府審批。協(xié)議出讓方案批準(zhǔn)后，市、縣國土資源管理部門應(yīng)向申請人發(fā)出《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》；

6、公開交易：取得《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》的申請人，應(yīng)當(dāng)將擬轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款；

7、簽訂轉(zhuǎn)讓合同：通過公開交易確定受讓方和成交價款后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，明確劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款；

8、辦理出讓手續(xù)：受讓人應(yīng)在達成交易后10日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同、原土地使用證、準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國土資源管理部門申請辦理出讓手續(xù)。市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案、公開交易情況等，依法收回原土地使用權(quán)人的劃撥決定書，注銷土地登記，收回原土地證書，與受讓方簽訂出讓合同。

三、房屋買賣合同稅費問題

房屋交易中，買賣雙方都需要按照規(guī)定繳納稅費，本文從買方、賣方兩個角度進行稅費繳納詳情分析：1、賣方(出賣人)需要繳納的稅費種類及比例個人所得稅個人所得稅稅率：交易總額的1%或兩次交易差額的20%。個人所得稅繳納規(guī)定：如果同時滿足家庭少有住宅、購買時間超過5年，免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個人所得稅。注：納稅人在地稅系統(tǒng)中未能查詢到原值，不能正確計算應(yīng)納稅額的，應(yīng)采取核定征收，購房個人所得稅稅率暫定為計稅價格的1%。營業(yè)稅營業(yè)稅稅率：交易總額的5%。營業(yè)稅繳納規(guī)定：(1)滿兩年的住宅，免征營業(yè)稅;(2)未滿兩年的住宅，營業(yè)稅=銷售價格x5%。土地增值稅(部分房屋)土地增值稅稅率：(1)增值額未超過扣除項目金額50%，稅額=增值額x30%;(2)增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%，稅額=增值額x40%-扣除項目金額x5%;(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%，稅額=增值額x50%-扣除項目金額x15%;(4)增值額超過扣除項目金額200%以上，稅額=增值額x60%-扣除項目金額x35%。注：若土地增值額小于0，就可以免交，否則稅率就要按30%計算;另外，如果房齡滿三年土地增值稅減半，滿五年免征。土地增值稅計算方法：土地增值額=合同銷售價-扣除項目金額(其中扣除項目金額=上手價格上手契稅上手印花稅交易手續(xù)費營業(yè)稅)。繳納條件：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物的時候需要繳納土地增值稅。交易手續(xù)費二手房交易手續(xù)費=房屋面積x2.5元/平方米。二手房交易稅費：2016過戶稅費有哪些?契稅2、買方(購房者)需要繳納的稅費種類及比例契稅契稅稅率：交易價格的3%。契稅相關(guān)規(guī)定：(1)首套房：面積小于等于90㎡，契稅稅率1%;面積大于90㎡，契稅稅率減半，為1.5%;(2)二套房：面積小于等于90㎡，契稅稅率1%;面積大于90㎡，契稅稅率為2%;(3)三套房及以上套數(shù)：契稅為3%，不減免。印花稅印花稅包括交易印花稅和權(quán)證印花稅，交易印花稅為交易額的萬分之五，權(quán)證印花稅為5元/本。印花稅相關(guān)規(guī)定：(1)非住宅：交易印花稅=地稅局評估價或網(wǎng)簽價(取價高者)x0.05%，權(quán)證印花稅5元/本;(2)住宅(含普通、非普通)：交易印花稅免征，權(quán)證印花稅5元/本。注：從2009年至今國家暫免征收住宅印花稅，目前只征收權(quán)證印花稅。交易手續(xù)費二手房交易手續(xù)費=房屋面積x2.5元/平方米。登記費個人住房登記收費標(biāo)準(zhǔn)為每件80元，非住房房屋登記收費標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。房屋登記收費標(biāo)準(zhǔn)中包含《房屋所有權(quán)證》工本費和《土地使用權(quán)證》工本費。測繪費面積75平米以下200元，75平米以上144平米以下300元，144平米以上400元。一般，房改房都是需要測繪，商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒有市房管局的測繪章也是需要測繪。評估費評估費=交易房屋評估價x0.1%。二手房交易稅費分類按照規(guī)定，二手房交易稅費包括稅收和費用兩部分。稅收是為滿足社會需要，強制、武昌的參與的，主要是指營業(yè)稅、個人所得會、契稅等;費用是指國家機關(guān)(房管局等)向有關(guān)買賣雙方提供某種特定勞務(wù)或服務(wù)，按規(guī)定收取的一種費用，例如測繪費、登記費等。近日二手房交易稅費規(guī)定無論是新房還是二手房，購買房子不僅僅是只繳納房子的單價，還包括各種稅費，尤其是二手房，相對于新房來說，需要繳納的稅費應(yīng)該更多，包括印花稅，個人所得稅，交易手續(xù)費等等，所以購買房子需要做好心理準(zhǔn)備。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《土地增值稅暫行條例》第二條

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

第六條

計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

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內(nèi)容審核：黃旭暉律師

來源：頭條-如何確定舊房轉(zhuǎn)讓的扣除額，