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在拆遷維權時，房屋價值評估是以什么時候的為準,拆遷維權中，房屋價值評估到底是以什么時間為準?:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-08-16 21:42:59
作者：
圣運律師
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在拆遷維權時，房屋價值評估是以什么時候的為準，很多老百姓都有這樣一個疑問，征地拆遷案件，如果打官司的話，一般都要花比較長的時間，短則六七個月，長則一兩年，這么長的時間內，當地房價上漲的非常厲害，那到時候官司打完了，我到底能拿到多少錢，會不會

在拆遷維權時，房屋價值評估是以什么時候的為準,拆遷維權中，房屋價值評估到底是以什么時間為準?:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、在拆遷維權時，房屋價值評估是以什么時候的為準

很多老百姓都有這樣一個疑問，征地拆遷案件，如果打官司的話，一般都要花比較長的時間，短則六七個月，長則一兩年，這么長的時間內，當地房價上漲的非常厲害，那到時候官司打完了，我到底能拿到多少錢，會不會連房子都買不上？

能有這樣疑問的拆遷戶，一定是有法律意識的，并且敢于走法律途徑維權的拆遷戶，對于征地拆遷的法律規范是了解過的，尤其是國有土地房屋征收與補償條例，知道對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

所以他們就會顧慮，如果打完官司了，還是按照之前的征收公告發布的時候的房價來給補償，那豈不是還是吃虧了？

下面我們可以通過一個案例來說明這個問題。

有證房屋也遭遇“拆違”，法院確認拆除行為違法。

王先生2006年在蘭州市高新區購買了共1700多平的5幢房屋，并且均辦理了房產證。2012年6月的時候，當地高新區城管執法分局將其中的三幢房屋，共1300多平的房屋予以強制拆除，理由是王先生的房屋所在的土地屬于當地二中學校，王先生不具有合法土地使用權，地上房屋屬于違建。

王先生不服，向蘭州市城關區法院起訴，要求確認被告高新區城管執法局強制拆除行為違法。

城關區法院于2014年9月17日立案，于2016年4月29日作出

(2014)城行初字第164號行政判決書，判決城管執法局蘭州高新技術產業開發區分局于2012年6月15日對原告所有的三幢房屋實施的拆除行為違法。

高新區城管執法局不服該判決，向蘭州中院提出上訴。該院于2016年11月16日作出

(2016)甘01行終32號行政判決，駁回上訴，維持原判。

房屋被拆4年，房價大變樣！賠償的評估時點又該如何計算？

上訴案情中，涉及的時間節點比較多，我們可以簡單梳理一下，房產證辦理時間是2006年，房屋強拆時間是2012年6月5日，王先生于2014年9月17日起訴，一審判決是2016年4月29日，二審判決是2016年11月16日。

已經確認城管局強拆行為違法，那接下來就是起訴主張賠償了。在行政賠償訴訟中，審理期間，王先生申請評估鑒定，法院于2017年4月7日委托評估，評估機構于2017年5月5日作出房地產價格咨詢報告。就房屋價值評估的時間節點的問題，原被告雙方產生了比較嚴重的爭議。

王先生認為應當按照行政賠償案件審理的時間作為評估的時間節點，也就是現在的周邊類似房地產市場價作為參照。而被告城管執法分局認為應該按照被拆除時的實際價值進行賠償，也就是2012年4月的時間作為評估時點。

法院判決：考慮房價上漲幅度較大，應按當前審理時間來計算賠償

一審法院認為，從2012年原告房屋被拆除以來，蘭州市房地產價格有較大幅度的升高，因此按照2012年6月強拆行為發生的時間為估價時點，對王先生而言明顯不具有合理性。而如果根據王先生的要求以本案審理時的時間為估價時點，則將使賠償標準欠缺應有的統一性，對高新區城管執法局而言亦不具有合理性。關于房屋市場價值的估價時點的確定問題，綜合考慮，以2016年11月16日拆除房屋行為被確認違法的時間來計算賠償金額，符合公平、合理的原則。

二審甘肅省高級人民法院認為，一審判決確認拆除房屋行為被確認違法之時，作為評估的時點來計算損失，既考慮到涉案房屋被強制拆除后，王先生合法財產權益受侵害時間較長的因素，又考慮到房屋市場價值發生較大的波動的現實狀況，是合理、公允的計算方式，據此計算的賠償金額并無不當。二審判決駁回上訴，維持原判。

二、被拆遷房屋的價值評估過程中需要注意的問題

一、城市房屋拆遷評估價格是如何定義的

城市房屋拆遷評估價格是指在城市規劃區內，被拆遷房屋在無任何權利限制條件下的公開市場價格，即不考慮抵押權、租賃權等其他權利限制條件的市場價格。

為了提高拆遷評估的效率，有關文件規定，被拆遷房屋的市場評估價格不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆除非住宅房屋造成停產、停業的補助費，被拆遷房屋室內自行裝修、自置防盜門窗的補償費，獨立水表、電表、電話、電視、網線、空調移位的補償費。也就是說，我們所說的城市房屋拆遷評估價格是指產權清晰，不存在抵押權、租賃權等其他權利限制，不考慮搬遷補助費、臨時安置補助費等因素影響的房地產價格。在實際進行房屋拆遷價格評估活動中，抵押權、租賃權以及搬遷補助費等將按政府有關規定另作處理。

對于一宗具體的被拆遷房屋而言，其市場評估價格包括單價和總價。單價一般指每平方米建筑面積的價格，總價一般指被拆遷房屋的單價與其建筑面積的乘積。被拆遷房屋的市場評估單價，由具有相關資質的房地產估價機構根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑結構、成新、層高、樓層、權益狀況等因素評估確定。

被拆遷房屋的區位，指被拆遷房屋所處的區域位置。包括交通通達度、周邊市政基礎設施、公共設施配套程度、周邊環境等。用途、實物、權益相同，區位優越房屋的價格明顯高于區位較差房屋的價格

被拆遷房屋的用途，指被拆遷房屋的房屋所有權證、國有土地使用證上標明的用途。

按照建筑物承重構件所用材料的不同，被拆遷房屋的建筑結構分為鋼混結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構四類十等。不同類別、等級房屋的建安造價不同。

房屋成新，指建筑物的新舊程度。

住宅類房屋的層高、樓層等因素對房屋評估價格也有影響。

房屋權益狀況主要指被拆遷房屋占用土地的權益狀況。被拆遷房屋占用土地的權益分為出讓土地、劃撥土地兩種

另外，還要考慮被拆遷房屋占用土地的容積率、建筑密度等因素。

二、被拆遷房屋的價值評估過程中需要注意的事項

首先，房地產價格評估機構的確定主體。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條和《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規定，房地產價格評估機構先由被征收人協商選定，只有在被征收人協商不成的情況下，才由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。因此，如果房屋征收部門直接指定某一房地產價格評估機構對您的房屋進行評估的話，屬于程序違法，您可以提出異議。房地產價格評估機構選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。值得注意的是，房地產價格評估機構是不可以轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務的。

其次，房地產價格評估機構要評估獨立。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條和《國有土地上房屋征收評估辦法》第三條規定，任何單位和個人都不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。

再次，注冊房地產估價師正確適用評估方法。主要的評估方法包括市場法、收益法、成本法及假設開發法等，因此需要注冊房地產估價師根據評估對象和當地房地產市場狀況，決定采用哪一種或多種方法對被征收房屋價值進行評估。《國有土地上房屋征收評估辦法》規定，被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

最后，對評估報告或評估結果不服的救濟途徑。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》可知，如果您如果對評估報告有疑問，可以要求作出具評估報告的房地產價格評估機構作出解釋和說明。如果對評估結果有異議，應當自收到評估報告之日起10日內，攜帶書面復核評估申請向房地產價格評估機構申請復核評估，并指出評估報告存在的問題。原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，該機構應同樣需要當書面告知您。如果您對該復核結果有異議，一定要在收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。如果您對補償仍有異議的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。如果您對補償決定還是不服的話，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。