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一、拆遷補償項目分類征收,拆遷補償?shù)姆诸愐?guī)定是什么

1、土地性質(zhì)分類

拆遷補償根據(jù)土地性質(zhì)可以分為國有土地上的房屋拆遷補償和集體土地上的房屋拆遷補償兩種。

以前，國有土地和集體土地上的房屋征收分別是由《拆遷條例》和《土地管理法》調(diào)整。城鄉(xiāng)間兩種不同的地權，適用兩種不同的征收補償制度。2011年新頒布的《征收條例》適用于城市范圍內(nèi)國有土地上的房屋征收，對于集體土地上的拆遷仍然依據(jù)《土地管理法》，這導致了同樣是房屋征收與補償，城鎮(zhèn)與農(nóng)村適用不同的法律法規(guī)，造成了立法和執(zhí)法上的不公平。為了解決城鄉(xiāng)實行不同的征收補償制度的問題，正在修改之中的《土地管理法》，將參照《征收條例》中確立的基本原則，國有集體土地有望實現(xiàn)同價同權。

2、使用用途分類

拆遷補償根據(jù)房屋用途可以分為住宅房屋拆遷補償和非住宅房屋拆遷補償兩種。

房屋用途取決于兩個方面：一是土地的用途，它決定了房屋用途的走向；二是規(guī)劃設計的用途，它決定了房屋用途的內(nèi)容。住宅是專供居住的房屋，商業(yè)服務用房是從事商業(yè)和為居民生活服務所用的房屋，二者是兩種完全不同用途的房屋。正是房屋的用途區(qū)別，其在設計規(guī)劃上和建筑結構上還有價值產(chǎn)生都有所不同，因此拆遷補償也有所不同，遂分開處理。

一、最新拆遷補償方式與流程是怎么樣的

（一）方式

1、貨幣補償

貨幣補償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機構對被拆遷房屋進行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多遠組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：

市場評估價是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。

重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

上述三種價格都是拆遷補償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

2、產(chǎn)權置換

產(chǎn)權置換也被稱作產(chǎn)權調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產(chǎn)權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權價值進行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權予以價值的等價置換。面積標準產(chǎn)權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內(nèi)不結算差價的異地產(chǎn)權房屋調(diào)換。

產(chǎn)權置換分為兩種形式：

（1）異地安置。異地安置是指由于開發(fā)商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權的增減盡量以等價價值做到產(chǎn)權置換。

（2）回遷安置。回遷安置是指開發(fā)商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權置換比例完成回遷安置。

附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡。

3、兩者相結合的補償方式

顧名思義，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產(chǎn)權置換。

由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產(chǎn)權置換解決的問題，所以就出現(xiàn)了貨幣補償和產(chǎn)權置換相結合的補償方式。

（二）流程

1、拆遷人申領房屋拆遷許可證。

2、房屋拆遷管理部門按房屋拆遷許可證內(nèi)容向社會發(fā)布公告。

3、房屋拆遷管理部門和拆遷人向被拆遷人、房屋承租人做好宣傳、解釋工作。

4、確定拆遷補償標準和安置方案。一般而言，對違章建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償。拆遷補償方式分為一般情形的補償和特殊情形的補償兩類。一般情形的補償分貨幣補和房屋產(chǎn)權調(diào)換、結算價差，被拆遷人可以選擇補償方式。特殊情形的補償被拆遷人不能選擇，或只作貨幣補，或只作房屋產(chǎn)權調(diào)換、結算價差。

5、拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達成拆遷補償安置協(xié)議（協(xié)議拆遷）。

6、裁決拆遷。

7、強制拆遷。強制拆遷前拆遷人有就拆除房屋的有關事項向公證處申請辦理證據(jù)保全的義務。

二、對征地拆遷補償不滿怎么辦

當對安置補償方式不滿意時，不能聚眾鬧事，應該理性地與政府協(xié)商，或者尋求專業(yè)律師的幫助。政府當前對被征地農(nóng)戶的補償主要是采取一次性的貨幣補償方式，缺乏相應的其他配套安置方式，被征地農(nóng)戶以后的許多年甚至一輩子，就靠這點土地補償費，有限的土地補償金往往不能解決農(nóng)戶的后顧之憂。因此若政府解決這些問題將很大程度上減少征地拆遷糾紛的發(fā)生。

二、拆遷補償有哪幾種

法律分析：國家規(guī)定的拆遷補償標準如下：1、房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，按平方米單價計算。2、周轉補償費，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。3、獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房。4、由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償； （三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。 市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

三、拆遷補償?shù)姆诸悩藴?/h3>

拆遷補償大多按照土地性質(zhì)和房屋的使用用途兩種情況來分類。

土地性質(zhì)分類：拆遷補償根據(jù)土地性質(zhì)可以分為國有土地上的房屋拆遷補償和集體土地上的房屋拆遷補償兩種。以前，國有土地和集體土地上的房屋征收分別是由《拆遷條例》和《土地管理法》調(diào)整。城鄉(xiāng)間兩種不同的地權，適用兩種不同的征收補償制度。2011年新頒布的《征收條例》適用于城市范圍內(nèi)國有土地上的房屋征收，對于集體土地上的拆遷仍然依據(jù)《土地管理法》，這導致了同樣是房屋征收與補償，城鎮(zhèn)與農(nóng)村適用不同的法律法規(guī)，造成了立法和執(zhí)法上的不公平。為了解決城鄉(xiāng)實行不同的征收補償制度的問題，正在修改之中的《土地管理法》，將參照《征收條例》中確立的基本原則，國有集體土地有望實現(xiàn)同價同權。

使用用途分類：拆遷補償根據(jù)房屋用途可以分為住宅房屋拆遷補償和非住宅房屋拆遷補償兩種。房屋用途取決于兩個方面：一是土地的用途，它決定了房屋用途的走向；二是規(guī)劃設計的用途，它決定了房屋用途的內(nèi)容。“住宅”是專供居住的房屋，“商業(yè)服務用房”是從事商業(yè)和為居民生活服務所用的房屋，二者是兩種完全不同用途的房屋。正是房屋的用途區(qū)別，其在設計規(guī)劃上和建筑結構上還有價值產(chǎn)生都有所不同，因此拆遷補償也有所不同，遂分開處理。

一、海南新區(qū)征地補償?shù)臉藴?

1、青苗補償標準：水田，一類補償2600元/畝，二類2210元/畝；專業(yè)菜地，一類6500元/畝，二類5460元/畝；專業(yè)魚池，一類4420元/畝，二類3770元/畝；旱土，一類1820元/畝；水塘水庫，一類2600元/畝，二類2210元/畝；苗木花卉、經(jīng)濟林木，一類2600元/畝，二類2210元/畝；人造用林林木，一類2600元/畝，二類2210元/畝；非人造林木，一類2600元/畝、二類2210元/畝。

2、住宅房屋補償費標準：鋼混，970元/平方米，房屋裝飾裝修及設施補償費710元/平方米；磚混一類，780元/平方米，房屋裝飾裝修及設施補償費580元/平方米；磚混二類710元/平方米，房屋裝飾裝修及設施補償費580元/平方米；磚木，650元/平方米，房屋裝飾裝修及設施補償費520元/平方米；土木，520元/平方米，房屋裝飾裝修及設施補償費390元/平方米。

3、此外，還有購房補助費。農(nóng)戶根據(jù)被拆除房屋的合法建筑面積，第一、二層的購房補助費按1040元/平方米，第三層(含三層)以上的購房補助費按520元/平方米；按被征地的農(nóng)業(yè)人口數(shù)另增加4萬元/人。非農(nóng)戶根據(jù)被拆除房屋的合法建筑面積，第一、二層的購房補助費按1800元/平方米，第三層(含三層)以上的購房補助費按900元/平方米。

4、房屋搬遷補助費為8元/平方米·次；房屋過渡補助費分為兩類，鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、街道)、村企業(yè)房屋為32元/平方米·月，住宅房屋8元/平方米·月。在征地補償安置方案實施公告規(guī)定的期限內(nèi)，按期拆遷騰地的，按合法建筑面積計算，給予按期拆遷房屋獎勵費260元/平方米。另外，4人戶室外所有設施(生產(chǎn)用房除外)包干補償52000元/棟，每增加1人，增加13000元補償費用。

四、拆遷的補償規(guī)定有哪些？

法律分析：拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權調(diào)換；貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定；實行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結清產(chǎn)權調(diào)換的差價。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第四十八條 征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權利和合法的住房財產(chǎn)權益。縣級以上地方人民政府應當將被征地農(nóng)民納入相應的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補貼。被征地農(nóng)民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

五、拆遷補償可以分為哪些種類

法律分析：拆遷補償大多按照土地性質(zhì)和房屋的使用用途來分類，1、土地性質(zhì)分類：拆遷補償根據(jù)土地性質(zhì)可以分為國有土地上的房屋拆遷補償和集體土地上的房屋拆遷補償兩種；2、使用用途分類：拆遷補償根據(jù)房屋用途可以分為住宅房屋拆遷補償和非住宅房屋拆遷補償兩種。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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文章來源參考：【頭條】拆遷補償項目分類征收，拆遷補償方案

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投稿：衛(wèi)慧雪

內(nèi)容審核：陳博揚律師